Как правильно сдать квартиру?
Есть квартира и я собственник. Хочу сдавать её официально.
С квартиросъёмщиком составляю договор (есть какие-то нюансы по сроку договора?), что дальше?
Мне нужно оформлять ИП для упрощёнки или платить как физическое лицо?
Какой налог для физ лиц и для упрощёнки через ИП?
Никаких знаний в области налогов нет, так что расскажите поподробней, пожалуйста.
1. По сроку договора есть нюансы. Они бывают краткосрочные, сроком до одного года, и долгосрочные - сроком более одного года. Настоятельно рекомендуется заключать краткосрочный договор. Ответ на вопрос "почему" поищите в ГК.
2. Оформлять ИП не нужно. Налог на ИП 6%+ единовременное годовое перечисление ЕСН. В этом году оно составляет около 7.5тыс. В прошлом году было в два раза меньше, сколько будет в след.году - пока неизвестно (известно, что это будет на ЕСН, а раздельное перечисление в фонды).
3. Налог для ФЛ - 13%. Декларация по НДФЛ подается в налоговую в срок до 30.04 года, следующего за годом получения дохода.
4. Сдавать можете сами, можете через риелтора. Если квартира бюджетная (примерно до 40тыс./мекс.), то редко какой риелтор попросит у вас вознаграждение, им платят квартиранты. Риелтор и заполнит для вас договор найма, если он будет работать с вашей квартирой. Не стоит обращаться к нескольким риелтором, нездоровая возня агентов возле квартиры мало когда способствует сдаче ее по рыночной цене.
Спасибо большое!
Вроде картинка вырисовывается. Ещё вопрос: В апреле 2010года я сдаю декларацию с доходами за весь 2009год, правильно поняла?
Квартира не бюджетная. Кто в таком случае платит риелтору?
Да, правильно поняли, до конца апреля 2010г. отчитаться за доходы, полученные в течение 2009г. Декларацию не надо подавать только в том случае, если у вас одно место работы и налоги за вас платит работодатель.
Если квартира небюджетная, то риелтор попросит денег у вас. Цена вопроса от 30 до 100% от месячной ставки в зависимости от многих обстоятельств.
Дорогие квартиры пользуются относительно меньшим спросом и, как правило, требуют большего времени на поиск квартирантов. Причем если цена сильно завышена против средней по рынку, то квартиранты могут не найтись совсем.
А какое у ИП единовременное годовое перечисление ЕСН?
Вы. наверное, имели ввиду взнос в ПФ?
Я не знаю точной терминологии, возможно это и один ПФ (но, скорее всего, еще и ФОМС (мед.страх)). Мне это супруга сказала, она бухгалтер. И еще сказала, что со след.года снова будут раздельные платежи в разные фонды. Но это не суть важно, как называется, важно то, что кроме 6% налога при упролщенке платится еще некая дополнительная сумма, которую надо учитывать при выборе выгодной системы налогообложения.
Все Вы не правильно поняли. Если ИП на упрощенке НЕ ВЕДЕТ ДЕЯТ-ТИ, т.е. не получает дохода, то он платит только фиксированный платеж в ПФ. Если же он получает доход, то платит с него 6%+фикс.взнос в ПФ. Причем, налог (6%) можно уменьшить на сумму фик.взноса, но не более чем на 50%.
ИП без работников, выбравший в качестве налогообложения доходы, платит 6% с дохода (раз в год) и фиксированный платеж в ПФ в размере 7274,40 в год (в 2009 году). Фикс.взнос зависит от даты рождения. Накопительную часть фикс.взноса (в размере 2424,80) не платят ИП 1967 г.р.и старше. Они платят только страх.часть (4849, 60 в год).Никакие мед.страхи и соц. страхи они не платят. Так что плоховатый бухгалтер Ваша супруга.
платит ежеквартально, декларацию сдает раз в год, к вычету принимаются действительно взносы на пенсионное страхование в размере не более 50% от суммы начисленного налога.
Нормальный она бухгалтер, это я слушатель неважный ( в чем и сознаюсь чистосердечно). Но суть ее объяснений выловлена верно: кроме 6% со всех полученных доходов необходимо платить еще некоторую сумму, изменяющуюся год от года. И для меня в данной ситуации остается недопроясненным вопрос о необходимости, при оплате наличными, использования ККМ. Супруга говорит, что если брать плату налом, то ККМ необходима. Либо вся оплата должна идти безналом на счет. При этом возникнет еще некоторый % потом за снятие наличных.
Возможно в следующем году в Москве можно будет использовать режим "вмененного дохода", т.е покупаешь патент на сдачу жилья в аренду и на этом все взаимоотношения с налоговой заканчиваются. Информация об этом проскакивала месяца два назад, но сумма стоимости патента, которая озвучивалась (не помню ее сейчас), делала выгодным приобретение патента толоько тогда, когда среднегодовой месячный доход превышал что-то около 60тыс.руб. (цифра неточна,верен ее порядок).
не будет вмененки в москве :) , не надейтесь, и кстатии если и будет то вид деятельности по сдачи в аренду недвижимости, туда все равно не входит.
ККМ нужна, если нал брать, либо через р/с., .т.к опять же этот вид деятелности не относится по общероссийскому класифитору услуг ОКУН к услугам, оказываемым населению, соответтвено бланки строгой очености применять неправомерно.
Это не некоторая сумма, а Ваша будущая пенсия. Так же как на предприятии отчисляют из вашей з/п %в ПФ, так и ИП платит сам за себя.
Добавлю. Сдавать лучше вообще по месячно, т.к. трудно выселить неплотящих квартирантов, с долгосрочным договором. Надо убедится, что люди могут платить регулярно, в полной мере оплату и будут там жить те люди, кто с вами договаривается.
Налоговую форму за вас могут оформить в спец. фирме и отправить по почте.
Работать с несколькими риэлторами можно, если нет результата от работы одного в теч. какого то времени.
Возьмите для общения по сдаче квартиры новую симку иначе долго ещё будут вам звонить и отвлекать ненужными уже звонками.
Ещё рекомендую квартиру застраховать на случай непредвиденных обстоятельств, типа жильцы зальют соседей или устроят пожар или скроются с вещами.
Сдавать помесячно даже бюджетную квартиру - не тот совет, который надо слушать. Небюджетную - тем более. Срок сдачи квартиры здорово влияет на цену квартиры и не случайно так называемые "сезонные" квартиры дачников, сдаваемые на 3-6мес., сдаются в мае по цене 65-75% от их аналогов, сдаваемых на год.
Человеку стабильному и солидному, снимающему квартиру надолго, нужна определенность в жизни, а не игрушки с хозяином квартиры "в сдам/не сдам".
Разрешите не согласится!
<Срок сдачи квартиры здорово влияет на цену квартиры и не случайно так называемые "сезонные" квартиры дачников, сдаваемые на 3-6мес., сдаются в мае по цене 65-75% от их аналогов, сдаваемых на год. >
Во первых, не надо путать сезонный спад с короткой сдачей. Летом часто затишье на рынке.
Во вторых, квартира сдаётся на длительный срок по устной договорённости, просто формальный договор продлевается каждый месяц в обмен на оплату. Всегда можно найти более выгодного арендатора. Некоторые вообще сдают квартиру посуточно и даче по часам.( в особо удачных местах) это выгоднее долгосрочной аренды, просто больше гимора.
<Человеку стабильному и солидному, снимающему квартиру надолго, нужна определенность в жизни, а не игрушки с хозяином квартиры "в сдам/не сдам">
Человек солидный может заплатить вперёд. И если он действительно покажет свою солидность, можно потом заключить договор на более длительный срок. НО может быть и так, что съёмщики скроются и больше вы их не увидите. Особенно это касается молодых пар, которые сегодня дружат, а завтра нет...
Александр, можно и короче: товарища с "богатой фантазией" - такой ник придумать :) вообще лучше не слушать.
Конечно, лучше слушать частников без образования...
Главное потом их найти, если что, чтоб отвеили. Особенно помогли в судебных тяжбах с не плотящими арендодателями.
Договор на месяц имеет и другой полезный аспект - если квартиросъемщик не понравился, и при этом не нарушил договор на прямую, ему можно отказать в дальнейшем съёме без каких то санкции.
Даже при договоре на год и более, квартиросъёмщик может вас покинуть. Длительность договора никак не влияет на это. Единственно, за досрочный разрыв договора возможно получить компенсацию.
"Конечно, лучше слушать частников без образования...
Главное потом их найти, если что, чтоб отвеили. Особенно помогли в судебных тяжбах с не плотящими арендодателями" - прикольно: таая короткая фраза, и столько ошибок :)
Я свободный человек, как хочу так и пишу. Чего считаю нужным, то и пишу. Если у вас комплексы - это ваша проблема.
100% согласен. Стараюсь не отвечать РРРРру, но иногда не удается сдержаться. И корю потом себя за ответы.
В восторге от вашей грамотности!
"НеплОтящих" пишется все-таки через "А"(проверочное слово -плата)
"убедится" - пишется "убедитЬся" (отвечает на вопрос "что делатЬ"
"По месячно" -вообще шедевр, это наречие, пишется слитно.
"Какого то времени" - приличные люди пишут через дефис.
Про запятые и прочие знаки препинания - со счета сбилась.
"по месячно" - это не наречие, а существительное, означает что квартиру нужно сдавать девушке по "лунному календарю" :D
Нет, это наречие- отвечает на вопрос "как, каким образом". А существительное отвечает на вопрос "Кто, что"
если сюда все не влезет (статья большая, да и не одна ее, есть еще на эту же тему статья "личный опыт" там прямо по адресам расписано, что где брать и куда нести), отпишитесь мне - скину ссылку (здесь ссылки не жалуют)
Сдавать честно, спать спокойно, т.е. платить налоги можно в двух вариантах:
1 – вспоминая про налоговую 1 раз в год, это обойдется в 13% от дохода, чистого, т.е. за вычетом расходов по сдаваемой квартире.
2 – вспоминая про налоговую 4 раза в год, т.е. ежеквартально, это обойдется в 6% от дохода, всего, и сколько вы на содержание сдаваемой квартиры потратили никого не интересует.
ДОПИСАНО: ВАЖНО!!! с самого начала 2009г. индивидуальные предприниматели к которым применяется упрощенная система налогообложения бегают с отчетом в налоговую лишь ОДИН раз в год: с 1 января по 30 апреля следующего после отчетного года – носим ТОЛЬКО годовой отчет. НО! Налоги начисляем и платим по прежнему один раз в квартал.
Отступление, про регистрацию: зарегистрировали вы своих жильцов по месту пребывания согласно постановлению московского правительства или нет, налоговую не интересует абсолютно. «Стучать» участковому они не будут, да это и бред полный – обычно участковый вымогая магарыч грозится настучать в налоговую, но, кстати, этого не делает. Причина. Представляем ситуацию: сидит себе налоговый инспектор отдела по работе с физ лицами и никого не трогает, приходит к нему участковый – здрасте, имею сведения, что квартира №6 по улице Кащенко сдается.
Здорово – отвечает ему налоговый инспектор – и что мне прикажете делать?
Как что?! – удивляется участковый – писать, давить и заставлять заплатить налоги!
Не сходите с ума, юноша – отвечает ему налоговый инспектор – ну отправлю я им письмо с требованием явиться и объясниться, а они мне ответят, что в квартире живут их знакомые и денег они с них не берут, как мне доказать обратное?
Эммм….. (это участковый понурился).
Вот принеси мне копию договора – продолжает налоговый инспектор – и расписки от сдавателей в получении денег, чтоб не сказали, де, договор был, но заплатить мне ни разу не заплатили, вот тогда я им отправлю… РЕКЛАМНОЕ письмо «заплати налоги и спи спокойно». И только в случае, если будет доказано, что квартира сдавалась и доходы были в течении налогового периода срок отчета по которому истек, будут санкции.
(переведу: квартира, например сдавалась весь 2007 год, при этом попавший в налоговую договор имеет срок действия, например, с 01.01.07г. и расписки все датированы 2007 годом, а сейчас на дворе, например, февраль 2008г. – закон вы еще не нарушили и оштрафовать вас ни кто не сможет. А вот если на улице май 2008г., т.е. срок подачи декларации, 30.04.08г., истек – будет а-та-та)
Мораль: можно сдавать квартиру честно, платить налоги и не париться с регистрацией, особенно если ваш жилец (берем случай посложнее: совсем не москвич и даже не подмосквич) регулярно мотается в командировки или проведывать маму в Уренгое.
Приходит участковый – снимаешь?
- Снимаю, вот договор.
- А почему не зарегистрирован по месту пребывания?
- А нафиг мне регистрация, я в этой квартире появляюсь на 2-3 дня пару раз в месяц, постоянно не живу.
- А на билеты можно посмотреть?
- Нет, т.к. я их сдаю в бухгалтерию родного предприятия отчитываясь по командировочным тратам.
- А хозяева налоги платят? Почему нет регистрации договора в налоговой?
- Понятия не имею, наверное платят, вам интересно, вы и проверяйте, а договора найма между двумя физическими лицами заключенные на срок менее пяти лет не регистрируются вообще ни где, а более пяти лет их просто закон писать не позволяет.
- А вот я сейчас в налоговую позвоню проверю…
- Сколько угодно.
Конец диалога.
Та же ситуация, но договор мой, или аналогичный, где финансовые отношения вынесены в отдельное, конфиденциальное соглашение, а в самом договоре вообще ни слова про деньги, и даже кто за что платит, нет.
Приходит участковый – снимаешь?
- Снимаю, вот договор.
- А почему в нем не указано за сколько снимаешь?
- Почему не указано – указано, но это конфиденциальная часть договора и вас оно не касается т.к. согласно закону любые финансовые отношения сторон могут быть, по соглашению данных сторон, скрыты от третьих лиц, а финансовые отношения между гражданином и государством, в лице налоговой инспекции, вообще относятся к государственной тайне.
- А почему не зарегистрирован по месту пребывания?
- А нафиг мне регистрация, я в этой квартире появляюсь на 2-3 дня пару раз в месяц, постоянно не живу.
- А на билеты можно посмотреть?
- Нет, т.к. я их сдаю в бухгалтерию родного предприятия отчитываясь по командировочным тратам.
- А хозяева налоги платят? Почему нет регистрации договора в налоговой?
- Понятия не имею, наверное платят, вам интересно, вы и проверяйте, а договора найма между двумя физическими лицами заключенные на срок менее пяти лет не регистрируются вообще ни где, а более пяти лет их просто закон писать не позволяет.
- А вот я сейчас в налоговую позвоню проверю…
- Сколько угодно.
Конец диалога.
Конец отступления про регистрацию.
Итак, 1-й вариант сдаем квартиру честно, желая вспоминать про налоговую 1 раз в год не гнушаясь уплатой 13% налога, порядок действий:
Шаг №1 – найти подходящих съемщиков;
Шаг №2 – письменно оформить договор найма, при этом отразив в нем все требуемые аспекты (не изобретайте велосипед, выложенный ЗДЕСЬ договор отвечает всем требованиям);
Все – вы полностью официально сдаете квартиру, осталось только не забыть, подавая (обязательно!) налоговую декларацию отразить в ней данный доход.
О том, что по согласованию со съемщиком в договоре можно отразить несколько меньшую сумму промолчу – пусть это будет на вашей совести, отмечу лишь, что проверить соответствие декларируемой суммы реальной практически нереально, да и заморачиваться этим ни кто не будет.
Примечание: срок подачи налоговой декларации с 01.01 по 30.04 года следующего за годом получения дохода. Т.е. сдавали вы квартиру лишь один месяц в году, любой, хоть декабрь (последний и будете сдавать дальше), хоть август, пока были на отдыхе – это никого не волнует, отразить сей доход будет подавая декларацию в период с 01.01 по 30.04 следующего года.
Примечание №2: подписывая договор найма в нем можно отразить, что подоходный налог со сдачи квартиры оплачиваете не вы, а съемщик. Сие удобно если за вашего съемщика платит организация – незачем выполнять лишнюю работу, за которую и так бухгалтеру платят. В этом случае подавать налоговую декларацию необязательно (исключение: у вас есть иные отражаемые в декларации доходы, но как в этом случае приписать доход с квартиры не скажу – сии тонкости мне самому не очень понятны).
Вариант второй, сдаем квартиру честно и желая минимилизировать налог собираемся вспоминать про налоговую ежеквартально – налог 6%
Шаг №1 – с сайта www.nalog.ru скачать заявление о регистрации (здесь не выкладываю дабы не следить за обновлениями) вас в качестве индивидуального предпринимателя, заполнить его и отнести в родную налоговую инспекцию (в Москве есть маленькое неудобство - регистрируют индивидуалов только в 46-й налоговой). По заполнению – ничего сложного нет, разве что наткнетесь на непонятный ОКВЭД: напишите в это поле 70.20.1. Если вы уже зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя там же скачайте заявление на внесение изменений в регистрационные данные и «закажите» добавление ОКВЭД 70.20.1.
Шаг №2 – через неделю нужно заскочить в родную налоговую где вам выдадут свидетельство о регистрации вас в качестве индивидуального предпринимателя и, если раньше не было, свидетельство о постановке на налоговый учет. Сразу попросите у выдающей тетеньки заявление о применении к вам упрощенной системы налогооблажения, тут же его заполните (там буквально 2 строчки) и верните его тетеньке обратно.
Шаг №3 – через пару недель (сейчас поймете почему) отправляемся в любой удобный банк в отдел обслуживания юрлиц – открываем счет. В банке, после открытия счета, вам дают уведомление которое надо в течении 7 дней отвезти в родную налоговую. А в налоговой тем временем уже готово решение о возможности применения к вам упрощенной системы налогообложения (его делают 2-3 недели) – завозим уведомление из банка и сразу забираем решение, чтоб 2 раза не ездить.
Примечание: не стоит бояться очередей в налоговой – они переходят (в зависимости от текущей даты читать: перешли) на электронный документооборот, ездить туда юрлицам, а вы теперь «юрик», стало незачем.
Шаг №4 – найти подходящих съемщиков;
Шаг №5 – письменно оформить договор найма, при этом отразив в нем все требуемые аспекты (не изобретайте велосипед, выложенный ЗДЕСЬ договор отвечает всем требованиям);
Примечание: в договоре нужно указать, что деньги за найм вносятся на расчетный счет такой-то, а как оно будет дальше никого не парит – можете брать наличными и сами вносить на счет от лица съемщика (подразумевается, что вы вносите деньги от его лица и ему передаете квитанцию о зачислении средств). деньги на счет должны поступать обязательно т.к. брать наличку вы не имеете права. Оно конечно можно, купить кассовый аппарат, заключить договор на его обслуживание, поставить его на учет в налоговой, но это такой гемор плюс ненужные расходы. В банке же, кстати, рекомендую сразу провернуть хитрую операцию, чтобы все коммунальные платежи автоматом списывались со счета – удобно. Плюс нужно будет отчислять по 150 рублей в месяц (минимум на 08.04.08, при желании можно больше) в пенсионный фонд – тоже лучше сразу распорядится делать это «автоматически».
Шаг №6 (просто) – по окончании квартала (сдалась квартира или нет никого не волнует, если не сдалась в доходах напишите «ноль» и все) с сайта www.nalog.ru скачать форму налоговой декларации для индивидуальных предпринимателей к которым применяется упрощенная система налогооблажения, заполнить ее и до 24-го числа первого месяца следующего квартала отнести в налоговую. Трудностей с заполнением возникнуть не должно – она простая, но, если не осилите, просто не пишите, придете в налоговую, честно скажете «тормоз – не понял», прямо там под диктовку допишите и сразу отдадите – ее всю заполнять 5 минут.
Шаг №6 (для продвинутых) – по окончании квартала (сдалась квартира или нет никого не волнует, если не сдалась в доходах напишите «ноль» и все) с сайта www.nalog.ru скачать программу «налогоплательщик» (она бесплатная), в родной налоговой, заранее, например отвозя уведомление из банка, взять контакты конторы обеспечивающей электронный документооборот, созвониться с ними и подписать договор на обслуживание – дадут плагины электронной почты. В программе просто записывать доходы и расходы (она не сложнее internet explorer, когда будете ее первый раз запускать задаст кучу вопросов: введите то, да введите это – ФИО, цифирки из банка, реквизиты налоговой т.д., у вас все это будет, она запомнит и больше приставать не будет) и по окончании квартала просто нажать на кнопицу «отчет» - сверстается отчет – нажать «отправить». Все. В отчете будет автоматически расчитана сумма налога и кнопка «распечатать платежное поручение» - жмем, из принтера вылезет бумажка, относим ее в банк. Вот теперь совсем все. Если по первости с чем-то не разберетесь – топаем в налоговую: «тормоз – не понял» - пояснят.
Естественно отражение в договоре и зачисление на счет меньшей, нежели реальная, суммы целиком на вашей совести. А вот перевешивать уплату налога на съемщика, как в первом случае, смысла уже иметь не будет – отчет вам так и так ежеквартально сдавать.
написано:26.02.2007г., дополнено и подправлено 08.04.2008г.
Отличная статья, спасибо! Думаю лучше всё же ИП сделать, посчитала разницу и как-то жалко отдавать в никуда такие деньги.