Дифференцированный платеж.Кто?
Собственно вопрос какие банки дают ипотеку с диффернцированной выплатой %.Или таких совсем нет?
Смысл диффа в регулярном, равномерном загашении тела долга.
Т.е через пять лет одинаковых платежей по диффу и аннуитету, тела долга меньше будет у диффа.К примеу за кредит 90000 уе за 54 месяца под 11% было загашено толлько 7000 долга при платеже 1100 ежемесячно, при диффе уже была б загашено 20000.При этом стоимость ежемесячного платежа 1200.
так, стоп.
понятно что долга будет меньше у диффа.
ровно на ту сумму, на которую у диффа больше платеж чем у аннуитета :)
расчет процентов то один и тот же, просто при аннуитете погашение тела отнесено на конец, а при диффе - на начало срока.
при отсутствии моратория у аннуитета, и возможности гасить столько же сколько по диффу, у вас по аннуитету будет тот же результат что и по диффу :)
т.е. вы сами можете легко превратить аннуитет в дифф, гася каждый месяц не копейку тела, а равную долю сумму кредита деленную на количество его месяцев.
Соглашусь,пожалуй, -против математики не попрешь:).
Просто гораздо приятнее через 5 лет обнаружить что тело долга уменьшилось значительно.Особенно это актуально если жилье хочешь продать и для этого нужно гасить остаток досрочно.
А у нас вот очень Заемщикам приятно было, когда в кризис "обязательным" был небольшой аннуитетный платеж, а не огромный дифф. :-) У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Но самое главное - плюсанусь еще миллиард раз ко всему уже здесь написанному ОТТО - при отсутствии ограничений по досрочке разницы в оплаченных процентах нет вообще. Я даже Клиентам нашим графики рисую, когда они приходят и сильно "грустить" начинают на тему отсутствия у нас диффов. 99% - крайне удивлены всегда этим фактом, потому как у нас везде внушают, что априори: дифф-добро, аннуитет - зло. Правда, у нас вообще нет никаких ограничений по досрочке (разве что размер такого гашения по ипотеке, но для ипотечного кредита это ограничение более, чем лояльное :-))
А вы им графики с нарастающим итогом по суммам платежей рисуете ?
Или по сумме загашения тела?
По опыту трех ипотек могу сказать: дифф уже загашен... а два аннуитета все тянутся...ну они гасятся за счет сдачи в аренду...глянули сколько загасили -смешно стало...а денег отнесено вагон.
Я им рисую графики исходя из того, КАК и с КАКИМИ затратами они погасят "наш" аннуитет и предложенный на аналогичных условиях (% ставке)другим банком дифф, если сразу начнут отгашиваться по нашему кредиту досрочно КАК МИНИМУМ в том же размере, чтобы "добивать" с первого же месяца до уровня озвученного дифа. Гасили бы кредиты с аннуитетами досрочно - и эти два кредита Вы бы уже тоже закрыли.
Ну давайте посчитаем:
90000 под 11% на 20 лет
Аннуитет: прошло 54 месяца платежи примерно по 1100. итого 59400 оплачено, а загашено 7000.
По дифу если б платили максимальный платеж в месяц составил бы 1200 (через полтора года он бы стал уже меньше 1100), из которых 375 гасили тело.
Умножаем 375 на 54 получаем загашенное тело в 20250.
Даже еслиб я каждый месяц докладывала по сотке аннуитету 54*100=5400, то 7000+5400=12400,меньше чем при диффе.
А уж денег всего отнесено было б при дифе и того меньше, чем 1200 на 54.
Давайте :-) Гасите сразу с ПЕРВОГО аннуитетного платежа досрочно "плюсом" ровно столько, сколько не хватает до диффа. При первом платеже процентная составляющая при обоих видах платежей будет одинаковой (в Вашем примере за первый месяц - 814 "денег"). При диффе на ОД пойдет 375 "денег" ежемесячно", при аннуитете - при первом платеже и аннуитете 1100 - на ОД пойдет 286. Добавьте к ним досрочку в сумме 89 - и отгашено ОД в первом месяце одинаково при обоих видах платежей. Во втором месяце процентная составляющая опять будет равной, т.к. ОД одинаковый...и так далее...Потсфактум плюсовать по сотке к аннуитету не совсем корректно, т.к. каждый месяц внесенная сотка уменьшает в Вашем аннуитете процентную составляющую и увеличивает долю ОД, а значит и отгашиваться "в аннуитете" ОД при досрочном будет уже не в тех суммах, что по первоначальному графику, в бОльших. И в ВАшем примере в этом случае плюсовать "доложенные" ежемесячно по сотке 5400 надо уже будет не к 7000, а несколько большей сумме.
Гладко было на бумаге да забыли про овраги...
Банком была вставлена сумма 1100 ежемесячного платежа, под озвученные условия...
Одно из условий банка после моратория,-досрочное погашение не менее суммы самого платежа ( по этому по 89 целый год будешь у них складывать без зачисления к основному долгу и перерасчета).
Мои условия были одни из самых распостраненных, на тот момент(2006).
И именно этот банк кредитовал эту новостройку.
В моем случае практически без вариантов.
ну, с 2006 много воды утекло.
просто я против того чтобы говорить о том, что аннуитет однозначно хуже диффа.
в конце концов у многих берущих кредит на квартиру, первое время нет возможности гасить больше, деньги нужнее на ремонт, обстановку, создания гнездышка...
А уж через год-два можно и навалиться...
За то, я могу сказать об этом на правах опытного пользователя :)
Навалиться то конечно можно...только основную массу процентов ты уже выплатил,сильно большого смысла нет.
блин, ну что значит "основную массу процентов"???
вперед ничего не платится, платится за фактически использованные средства.
в конце концов, если знаешь что через 3 месяца сможешь вернуть серьезную сумму, то всегда можно эту часть брать не в ипотеку, а потребительским коротким кредитом, или занять гдето
мне например предлагавшийся мне аннуитет был удобен тем, что я мог платить совсем немного, но при желании и возможности мог бы его закрыть и через 3 месяца.
Понятно что если бы я платил по капле, то потом глупо было бы ныть, что де я проценты переплатил относительно дифференцированного варианта, ну та там мне пришлось бы сразу напрягаться с погашением...
Ну тык правильно-ничего вперед
,только если целый год тело практически не гасить , а носить одни проценты за использование.
Потребительским коротким кредитом, обычно много не дают, да и проценты другие.
При сравнениии диффа и аннуитета я сравнивала одинаковые платежи в месяц и итог через 5 лет.
Конечно, главное результат,
Да же при таком раскладе на этой квартире было заработано больше чем по банковскому вкладу.
А кто-то просто приобрел семейное уютное гездышко- и способы отдачи процентов абсолютно не важны.
KORKA **K** написал(а): >> При сравнениии диффа и аннуитета я сравнивала одинаковые платежи в месяц и итог через 5 лет.
при одинаковых платежах итог будет одинаковым.
это даже по формуле видно, имхо
Вопрос только в том, как построена была политика банка и на сколько легко и просто можно превратить аннутет в дифф.
Вы постоянно добавляете какие-то ограничения :-) Я Вам говорю о том, что при ИХ ОТСУТСТВИИ выплаченные суммы при обоих видах платежей будут АБСОЛЮТНО ОДИНАКОВЫЕ. Сейчас единичные банки берут за досрочное гашение штрафы, далеко не все выставляют мораторий. У нас нет ни того, ни другого. Даже минимальной суммы по досрочному по потребам нет :-) И это совершенно не означает, что нас не существует просто потому, что лично Вы в своей практике с такими кредитными учреждениями не сталкивались :-)
А смысла нет. 80% заемщиков шли к нам в сбер из-за диф.платежей. наше ближайшее рук-во это понимает. но верхушка на вавилова решила иначе.
а что, при аннуитете досрочное погашение невозможно?
я вот недавно приценивался в втб, так запрет на досрочку тока первые три месяца...
а я не про запрет)))) а про переплату %. При диф. пл. % только на сумму заемных средств оставшихся. При аннуитетных - даже если через год погасишь досрочно, в первые месяцы уже с лихвой % на весь кредит погасил
так ты всем кредитом и пользовался :)
нет, тот кто в первые месяцы сразу готов 30% вернуть , тот без базара на аннуитете попадает :)
Но сколько таких заемщиков, которые в первые три месяца после получения кредита готовы закрыть его значительную часть?
А если вы 10 тыщ лишних в первые месяцы не имели возможности погасить, то вы только на эти 10 тыщ и переплатите, не велика потеря по сравнению со всей суммой ипотечного кредита.
Более того, если вы хотите больше, то кто мешает сразу взять кредит с аннуитетом на меньший срок, сумма погашения тела кредита сразу пересчитается, и вы будете платить как и при дифференцированном кредите?
Ведь при дифференцированном сам платеж больше, чем при аннуитете, и если сделать аннуитет с тем же платежом что и дифф, то что вы теряете?
----так ты всем кредитом и пользовался
нет, тот кто в первые месяцы сразу готов 30% вернуть , тот без базара на аннуитете попадает
Но сколько таких заемщиков, которые в первые три месяца после получения кредита готовы закрыть его значительную часть?-----
ну собсно каждый и выбирает, я и написала - что разница в досрочном погашении)) Некоторые и не собираются гасить досрочно, им все равно вообще
-----Более того, если вы хотите больше, то кто мешает сразу взять кредит с аннуитетом на меньший срок, сумма погашения тела кредита сразу пересчитается, и вы будете платить как и при дифференцированном кредите?
Ведь при дифференцированном сам платеж больше, чем при аннуитете, и если сделать аннуитет с тем же платежом что и дифф, то что вы теряете?
ну насмешили)))))) Кто ж мне даст??? Банки сами назначают срок, по своим измышлениям. Брали сами с мужем на 5 лет, так сначала в один банк подали - он нам только на 25 лет согласился дать! А мы на 3 года вообще подавали, думали на % сэкономить как раз (первые полгода мараторий почти везде был тогда, а то и на 5 лет). В другой на 5 лет уже дали, так и одобрили. Вернули все равно за 3, но % переплатили существенно
Anonymous написал(а): >> Вернули все равно за 3, но % переплатили существенно
========
т.е. вы с первого дня могли платить больше в разы, но не имели права этого делать? Ведь существенная потеря на процентах возможна только при значительном превышении фактической оплаты над плановой.
вот у вас был полгода мораторий, на 183-й день вы сколько погасили из накопленного за эти полгода?
Отто, выгодность диф. пл. давно всем очевидна))) Допустим я взяла 1млн на 5 лет. Гашу досрочно через год. Забейте в экселе таблички и посмотрите, сколько % платится в этот год при аннуитетных платежах и сколько при дифференцированных.
Спокуха, я хотел конкретный вариант прощитать.
Так скока вы через полгода погасили, как только мароторий кончился? 20%? 30? 50?
Мне вот предлагали аннуитет с 3 месяцами моратория, а не с полугодом. При кредите на 25 лет это имхо совершенно незначительная сумма переплачивается.
ну у нас сумма всего 1,5 млн была)) гасили потом неравномерно, при платеже 33тр иногда 100 сверху кидали, иногда 20. Если бы все то же самое, но при дифференцированных платежах - переплатили бы меньше))
ну то есть в вашем конкретном случае, на маленькой сумме, сроке и возможности гасить по 5-10% в месяц начиная с первого же, действительно переплатили бы меньше.
а если на 25 лет, и вы бы через полгода начали бы платить вместо 50-ти сто тысяч, особой разницы не было бы.
да и разница не в дифф или аннуитете, а в условии наличия моратория. Мораторий может быть в дифференцированном платеже, и его может не быть (или почти не быть) в аннуитете.
условия кредита 6 млн по ставке 13% на 15 лет
при аннуите % 7,8 млн, при дифференцированном платеже % 5,8 млн,
Причина выгодности дифференцированного платежа проста: в этом случае долг заемщика уменьшается быстрее, что и способствует минимизации процентных выплат
Mam’zelle Nitouche * написал(а): >> условия кредита 6 млн по ставке 13% на 15 лет
при аннуите % 7,8 млн, при дифференцированном платеже % 5,8 млн
============================
так при дифф платеже ежемесячный платеж больше!!!
если вы при аннуитете будете платить столько же сколько при диффиренцированном, у вас то на то и выйдет :)
или аннуитет взять на 10 лет вместо 15 , для примера :)
Олег,
мы говорим о том, что аннуит и дифф это разные походы к расчету %,
при аннуит главное, что платежи идут равным долями, при дифф платежи идут неравномерно, от большего к меньшего, за счет этого тело кредита, сам долг, списывается быстрее.
при равных сроках (подчеркиваю, при равных)погашения из-за этого математически сумма % дифф будет всегда меньше.
Другое дело, если Вы хотите при аннуит гасить какие то части досрочно. Да, в таком случае, при досрочных погашениях Вы можете выйти на такую сумму % как и при дифф. Но сами выбирате, что для Вашего домашнего Cash Flow важнее, четко знать ежемесячную сумму и раз в квартал напрягаться, или в первые 3-4 года отдавать сумму, превышающую платеж в последующие годы в несколько раз.
У меня сейчас такая же дилемма, но я четко понимаю, что в России есть некий уровень инфляционных ожиданий, и гипотетически съэкономленные сейчас 2млн через 15 лет могут стоить совсем другие деньги. Лучше сейчас мой платеж будешь меньше.
я имею в виду, что не надо бояться аннуитета - если вы готовы платить столько, сколько показал бы расчет для дифф. системы, то у вас после окончания моратория аннуитет не будет отличастья от диффа, и переплата будет такая же как по диффу :)
И если этот мораторий скажем 3 месяца, то на длинном кредите переплата будет незначительная, стремящаяся к нулю относительно общей суммы процентов
согласна,
надо только внимательно читать условия договора,
у большинство банков за досрочный платеж есть комиссия, про которую почему то не все помнят,
и к сожалению, даже если ежемесячно вносить бОльшую сумму, то она не будет автоматически засчитываться в счет долга (как при дифф), а накапливаться на счете, необходимо ежемесячно писать заявление о досрочном погашении.
Кстати, опять же, по ипотеке у большинства банков существует минимальная сумма досрочного погашения (и это не 10 тыс рублей), и платить, в смысле погашать кредит в том же графике, что и при дифф, все равное не получится
У нас кредит в сбере с диф платежами. В чем его плюс? И мы гасим досрочно, с большим опережением, при таком раскладе выгоднее диф платежи или аннуитетные?
когда гасишь досрочно , аннуитет сам собой превращается в диффиренцированный платеж :)
ну, как мне кажется, по крайней мере :)
во всяком случае, что такое аннуитет? Это способ погашения кредита при котором фиксирована сумма месячного платежа, и поэтому погашение тела искусственно тормозится, т.е. принудительно погашение растягивается на более долгий срок, и поэтому общая сумма переплаты увеличивается, просто потому что заемные средства дольше были в пользовании заемщика.
При дифференцированном платеже сумма платежа больше, а срок (или не тупо срок но измерение кредита в средней "обьем привлеченных денег/день" как у транспортников в пассажиро/километрах) соответственно меньше. Поэтому процентов платится полюбому меньше чем при аннуитете.
Но если есть возможность досрочного погашения, и вы можете к аннуитетному платежу доплачивать столько, сколько было бы по дифференцированному платежу, то чем это будет хуже для заемщика?
при диф. платежах вы можете гасиь досрочно с первого дня и хоть каждый день доп.плату вносить. аннуитет предусматривает досрочное погашение только в день выдачи и только начиная с 4 платежа. т.е. 3 мес надо гасить по графику и для досрочного погашения есть только 1 день в месяц. и к тому же надо гасить только в там где брали. разница в переплате незначительна
Спасибо, что ответили. А в каком случае больше переплата, при диф или аннуитетных?
да ладно! нет такого! досрочно можно гасить или не гасить - это условия конкретного банка, от аннуитетности не зависит! Где-то вообще 5лет мораторий на досрочное погашение!
что вы вот все пишите и пишите.... и все мимо... нет в сбере дифференцированных платежей