вклад или ипотека?
ДД, имеем 1,4. муж хочет положить под проценты в банк Тинькофф по 700 000. под 12%
Я подумываю купить квартиру в ипотеку за 5. для последующей ее сдачи.
Как вы думаете, что лучше?
Я правильно понимаю что вопрос звучит как "что лучше - положить деньги на депозит в банк, или взять их в банке в кредит?" :)))
Самочувствие болезное, но попробую сегодня-завтра сгенерировать общие подходы по расчету вариантов. По-моему вариант со вкладом вернее, если Вам не нужна квартира в перспективе (для себя).
нужна - это если Вы в ней жить будете потом, долго и счастливо. А котлован не сравнивайте, посмотрите на irn.ru (не реклама, индекс стоимости жилья калькулируют по нам, даже Блумберг их индекс цитирует). И там увидите динамику цен, за месяц/год/пять/десять
Если Тинькофф, то лучше "лесенки", то есть прогонять вклады через сторонний банк каждый квартал, тогда доходность будет выше - в районе 15%, и даже выйдет на 17% через 2 года (если, конечно, не отменят бонусы). Мы такие вклады как раз раскрутили и доходность с арендным бизнесом не сравнить.
Но в перспективе нам тоже нужна и квартира, и без капитала остаться тоже не хочется. Пробовала было рассчитать в цифрах такую идею: не потратить всю сумму сразу на квартиру, а взять ипотеку по ставке 15% до постройки (новостройка) и 12% после постройки, все это в среднем все равно будет ниже, чем ставка по вкладам, то есть, ипотека как бы гасится процентами по вкладу. Было интересно, какой в конце будет выхлоп. Это в теории лучше, чем сразу квартира и ноль капитала, т.к. тут в конце выплат и квартира, и тело вклада.
В общем, не знаю, я запуталась в цифрах и у меня получилось какое-то шило на мыло. Ипотека ведь еще имеет какие-то дополнительные расходы. А тело вклада через 7 лет тоже будет так себе капиталец.
О Господи,
да что ж Вы всякую дикость пишите ... про лесенки ... совочки еще примените, и пуговки.
Там обычный вклад со сложным процентом, с ежемесячной капитализацией и бонусом за внешний перевод. Короткие вклады давно подешевели, поэтому смысла с ними заморачиваться нет. А год ... так не нагоняете особо, да и ставка через год поменяется.
Максимум - проценты на счет чтоб капали, Вы их выводили, а потом снова внешним переводом ... Только сроки перевода могут скушать всю выгоду от капитализации. Короче, не занимайтесь глупостями :)
P.S. Может слишком категоричен, но, право дело, финансовая безграмотность и нежелание образовываться в этом направлении расстраивают донельзя.
Да что так эмоционально-то? :) Знаю я все про эти вклады, эти лесенки уже больше года у нас, и зафиксированы еще на два по ставке 11%. Там все четко получается, 17 годовых. Разве плохо? А вручную я не капитализирую, и так нормально, и мороки немного.
Ну потому что нет лесенки :) и нет 17% давно уж :) нынче высоки ставки только на год, а бонус в 1.5% никак не капитализируется даже до 5% за год :)
ох уж эти житейские термины и ошибочная арифметика :)
Так бонус на основную сумму надо не просто капитализировать, а успеть получить 4 раза за год (каждые 3 месяца) x 1,5% = 6, ну и + 11% по длинным вкладам = 17. Лесенками там называется ступенчатое закрытие вкладов, чтобы точно каждые 3 месяца, так что они есть, просто не сразу выходят на максимум доходности, я об этом в самом начале говорила. Ну, а у меня давно уже раскрученные лесенки живут, максимальные - пусть живут пока :)
На 3 года при условии неизменности ставки: 14.98% эффективная ставка.
Повторюсь, коротких дорогих вкладов больше не осталось, а несколько годовых вкладов большой погоды не сделают.
Не несколько, а все 6. Ну я же так и говорю, что от 15 до 17. Если точнее, то от 14,6 до 17,5. На 17 выходит позже (на втором году). Есть даже вариант с 18. Вот здесь расчеты в свете последних ставок (вкладка "Долгострой"). Не мои, но если были бы ошибочны, давно исправили бы:
http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=message&FID=12&TID=78991&MID=2047401#message2047401
Моя основная мысль была, что лесенки выгоднее простого вклада с капитализацией, вот и все. Правда, только длинные лесенки, не котроткие - это да.
Пожалуйста, не употребляйте термин "лесенки" - жутко непрофессиональный он и вносит сумятицу.
С чем точно соглашусь, так с тем, что в ТКС вклад выгоден и ставка реальная по нему оказывается выше, нежели заявленная, из-за бонуса при пополнении.
Остальное от лукавого: срок вклада год, бонус на такую сумму чаще начислен быть не может (если только Вы дополительно не его не пополняете). Дополнительный рост ставки дает только бонус, поэтому мега-гига роста ставки не выйдет. А так, проще уже открытый ежемесячно пополнять: танцев меньше, профит тот же, но не 17% и к ставке не будет прироста 4х1.5%=6%. Это неправильная оценка.
По поводу форума ... людям свойственно ошибаться, а исправлять там особо никому не интересно.
Я думаю, там есть те, кто на практике проверил расчеты. Лесенкостроители годами этим занимаются ))) Да, лучше лесенки с пополнениями. Конечно, непрофессиональный термин, зато сразу ясно, о чем речь, ну а как еще назвать ступенчатое закрытие вкладов?
Ступенчатое закрытие/открытие вкладов звучит на порядок круче лесенки :)
Не правят, как видите :) У меня есть расчеты в экселе, которые подкрепляют утверждения. У Вас - вера в форум. Веру фактами и выкладками редко можно поколебать, жалко :(
PS. Попробуйте свой термин активнее в он-лайн сообществе применять - станете законодательницей моды. Это факт, ибо, повторюсь, звучит хорошо и вполне профессионально.
Да какая вера, у меня же тоже есть годовые ступенчатые вклады, цифры процентов совпадают с теми расчетами, бонус тоже нетрудно подсчитать. Даты подогнаны на 21 месяц вперед, чтобы получить этот бонус 4 раза за год на одну и ту же сумму (примерно). Пока все идет по плану.
PS. Язык - лентяй, как известно, вот все так и называют - покороче, поэтому вряд ли новая мода прижилась бы. Но мне просто такие мелочи не важны, пусть называют, как хотят.
кстати, с шилом/мылом Вы правильно посчитали, скорее всего. А если учесть, что котлован не всегда сдается вовремя (если вообще сдается), требуют доплат, будет налог на движимость ... то шило ядреное выходит :)
Да, меня поэтому новострой порядком отпугивает, а тем более в ипотеку. Но можно рассчитать и для вторички, ставка ниже.
Ок, давайте я Вам общие принципы расчета дам:
1. Вы должны для себя определить базовый сценарий:
стоимость квартиры, размер кредита, ставка и срок ипотеки (без всяких "может быть досрочно погашу": в этом случае и берите меньший период), момент начала сдачи в аренду, размер арендной платы, динамику роста размера арендной платы (обычно, ее реже чем раз в год меняют, значит ежегодно индексировать будете), динамику роста цены на квартиру за время кредита, ставку налога на недвижимость, НДФЛ.
2. На основе параметров кредита определяете ежемесячный платеж. Дальше берете Эксель и вперед.
В случае депозита - сложный процент с ежемесячной капитализацией на срок кредита. Имеем: Нач. сумма х (1 + ставка в годовых / 12)^(12*срок ипотеки в годах). Это будет результат вклада. Да, ставку среднегодовая на весь срок: ждете, что не будет меняться, ставить текущую, будет падать - значит усредняйте. Оценка грубая, но должна отражать Ваш взгляд на рынок.
С квартирой веселее:
Текущая цена квартиры * (1 + годовая динамика роста цены в год)^срок ипотеки в годах + Сумма арендных платежей за весь период с учетом ежегодного роста арендной ставки и выплат НДФЛ - Налог на недвижимость с учетом ежегодного роста цены на квартиру - Сумма выплат по ипотеке - Комиссии и попутные расходы по оформлению кредита/ремонту квартиры
Вроде ничего не забыл
3. Сравниваете цифры, что окажется больше, то и лучше :)