Срочный вопрос по ипотеке на новостройку
Вопрос такой. Планируем брать 3х комнатную квартиру в строящейся новостройке у Промсвязьбанка. Стоит квартира 8 млн. Вносим 5 млн, 3 млн берем в кредит.
Почему все банки указывают в качестве залога ВСЮ квартиру, а не часть квартиры?
Получается в случае наступлении многих мелочей (я не имею ввиду серьезные нарушения, например, непогашение задолженности и т.д.) они могут отобрать ВСЮ квартиру?
ВОт очень напрягают эти пункты в Кредитном договоре. Менять что-то они отказываются. Помогите, пожалуйста, разобраться. Ведь завтра может случиться какой нибудь кризис или еще что и они могут придраться, что вовремя им что-то мы не предоставили и отобрать всю квартиру. ПОлучается они сейчас за свои 3 млн имеют в собственности всю квартиру на 8 млн. Как вообще можно действовать в этой ситуации, чтобы найти компромисс с банком?
5.2. Кредитор имеет право:
5.2.3. Без согласия и уведомления Заемщика передавать (уступать) любому третьему лицу, в том числе не имеющему лицензии на осуществление банковских операций, все свои права по Кредитному договору или их часть, Закладную и права, ею удостоверенные, осуществлять иное распоряжение этими правами, а также без согласия Заемщика передать по договору другой кредитной организации функции обслуживания платежей Заемщика по исполняемым им денежным обязательствам.
5.2.4. Потребовать полного досрочного погашения Задолженности и обратить взыскание на Права требования или Квартиру, находящиеся в залоге у Кредитора (после оформления их залога в пользу Кредитора в соответствии с условиями Кредитного договора), при наступлении любого из следующих случаев:
5.2.4.1. при просрочке Заемщиком осуществления Ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 (Тридцать) календарных дней;
5.2.4.2. при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению Ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;
5.2.4.3. при нецелевом использовании Заемщиком предоставленного Кредитором кредита, под которым Стороны признают, в том числе (но не исключительно) невыполнение Заемщиком обязательств по обеспечению государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве;
5.2.4.4. при непредоставлении обеспечения или утрате обеспечения (или его ухудшении) в виде залога Прав требования или ипотеки Квартиры в пользу Кредитора в соответствии с условиями Кредитного договора, которыми Стороны признают в том числе (но не исключительно):
1) неосуществление всех необходимых действий со стороны Заемщика для регистрации залога Прав требования и ипотеки Квартиры в пользу Кредитора;
2) отказ в регистрации залога Прав требования в силу закона или Договора залога прав требования в пользу Кредитора либо если залог Прав требования в силу закона в пользу Кредитора или Договор залога прав требования в пользу Кредитора не будут зарегистрированы в соответствии с условиями Кредитного договора;
3) отказ в регистрации ипотеки Квартиры в пользу Кредитора в силу закона или Договора об ипотеке либо если ипотека Квартиры в пользу Кредитора в силу закона или Договор об ипотеке не будут зарегистрированы в соответствии с условиями Кредитного договора;
4) утрату Прав требования (за исключением прекращения прав надлежащим исполнением), или существенное снижение их ликвидности по любым основаниям;
5) полную или частичную утрату или повреждение предмета ипотеки (Квартиры) или его ухудшение, которыми Стороны признают в том числе наступление любого страхового случая, предусмотренного Договором страхования;
6) нарушение Заемщиком обязательств, предусмотренных п.п. 5.3.5, 5.3.8, 5.3.16, 5.3.20 Кредитного договора;
5.2.4.5. при грубом нарушении Заемщиком и/или Залогодателем правил пользования Квартирой, её содержания и ремонта, обязанностей принимать меры по сохранности Квартиры, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения Квартиры;
5.2.4.6. при необоснованном отказе Кредитору в проверке Квартиры и состава лиц, проживающих в Квартире;
5.2.4.7. при обнаружении не заявленных Заемщиком и/или Залогодателем обременений Прав требования или Квартиры;
5.2.4.8. при невыполнении обязанностей по уплате установленных законодательством налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, если, по мнению Кредитора, такие неплатежи могут привести к обращению взыскания на Квартиру со стороны третьих лиц;
5.2.4.9. при невыполнении Заемщиком обязательств по страхованию, указанных в настоящем разделе Кредитного договора – в части имущественного страхования;
5.2.4.10. в случае нарушения условий Кредитного договора и/или Закладной о недопустимости распоряжения Правами требования или Квартирой (после возникновения залога Прав требования, ипотеки на Квартиру) в отсутствие предварительного письменного согласия Кредитора как залогодержателя (либо при наличии такого согласия, но с нарушением условий, на которых оно представлено);
5.2.4.11. в других случаях, предусмотренных действующим законодательством
А сколько вы хотите оставить банку в залог? Половину? Рыночная стоимость половины вашей квартиры не превышает 2 млн., т.е. не дотягивает даже до вашего кредита. А ведь есть ещё проценты, штрафы. Но в любом случае при реализации квартиры с торгов банк из вырученной суммы возьмёт только то, что вы ему должны. Остаток (если такой будет) вернёт вам. И никаких "они сейчас за свои 3 млн имеют в собственности всю квартиру ". Они ничего не имеют, имеете квартиру вы всю целиком, на все 8 млн.
Пункты договора все стандартные и соответствуют законодательству, так что просто платите в срок и всё будет нормально.
По ипотеке столько есть нюансов ( предусмотренных в законе ).
1. Это и особый порядок обращения взыскания на ипотечного ( залоговую ) квартиру.
2. Это и четкий перечень оснований, при наличии которых возможно обратить взыскание. Просрочка по срокам, сумма просрочки по отношению к сумме долга ( кредита).
3. Это и возможность ( если все совсем плохо и есть судебный акт об обращении взыскания на квартиру )...при наличии определенных условий, просить суд отсрочку на срок до 1 года. И если в сроки отсрочки вы все погашаете,то суд отменяет свое решение о взыскании и обращении взыскания.
И многое другое!
Конечно ситуации жизненные разные бывают....но вы не так уж и не защищены. Тем более с учетом законодательных изменений,которые относительно недавно вступили в силу, касаемо ипотечных право отношений !
А условия договора стандартные..+-. В любом банке будут такие условия и никто ничего менять или изменять по вашему требованию не будет).
И кстати....почитав ваши условия ниже))....скажу,что там есть то,что явно мертвое и не рабочее...что противоречит закону ( ничтожные условия договора ).
Особенно порадовало....типа при неуплате налогов.....и по мнению банка,если это может привести к обращению взыскания на ипотечную квартиру третьими лицами)). При всем желании....пока существует ипотека.....никто не обратит взыскание н залоговую квартиру,кроме банка ( залогодержателя )! Никто. Хоть вы налоги не уплатите,хоть взносы ка член общества любителей кошек).
Я даже не знаю,зачем это юристы банка вообще туда замунили?)).