Срок исковой давности по ДКП квартиры
Помогите, пожалуйста, оценить риски покупки квартиры с такой историей: первичная приватизация на 3-х собственников, которые продают квартиру по ДКП в августе 2005 года за 999000, следующий собственник(мой продавец) теряет с ними связь и выписывает их в августе 2010 по решению суда (в договоре КП стоит обязательство выписаться в течение 30 дней). При этом один из собственников был судим и возможно страдал алкоголизмом(т.е. дееспособность не подтверждена).
Может ДКП 2005 года быть оспорен, если в суд подаст этот алкоголик, ссылаясь на свою недееспособность или все-таки в данном случае срок давности будет действовать? Что мне грозит, если ту сделку признают недействительной? Моя сделка автоматически станет недействительной и меня попросят с вещами на выход? - у меня ипотека, поэтому очень не хочется рисковать.
"был судим и возможно страдал алкоголизмом(т.е. дееспособность не подтверждена)."- и что тут НЕ подтверждено? недееспособным он быть не может, иначе были бы разрешения-согласования с опекой на продажу
а если он скажет, что в момент сделки был пьян, т.к. страдает алкоголизмом?
ну может просыхал, но решил подать в суд только сейчас? Срок давности есть?
Вы совершенно не понимаете природу правовую срока исковой давности и так далее!
Я вам ответила в кв.вопросе!
ну ладно Вам язвить, первая в жизни сделка с недвижимостью, почти 4 месяца поисков, ипотека заканчивается 8 апреля, аванс внесен, проверка на юр.чистоту и оценочный альбом заказан, хочется поддержки
Ну все, раздел правовых вопросов нужно закрывать - всем идти к платным юристам. Только при чем тут оценочный альбом, он вообще не про это.
). Автор выше написал: проверка юр.чистоты квартиры заказана! Вот и люди ответили автору: заказана,вот и спрашивайте с того,кому деньги платите)!
юристы увидели, что человек был судим за хулиганство, а про "бухал" сказал продавец. И самое главное не понятно, куда они все трое делись - они 5 лет никуда не прописывались(выписка бы автоматом случилась). Т.е. получается, что они продали единственное жилье и куда-то исчезли.
Если все остальные вопросы по этой квартире не вызывают вопросов и с ними все нормально,то да....я бы стала связываться с этой квартирой!
В любой квартире есть те или иные сомнительные моменты! Нет идеальных квартир...всегда что-то есть и так далее! Тут вопрос грамотности определения и оценки возможных рисков и так далее!
Но мне проще...я могу что-то сама проверить...понять и так далее! Мне не нужно кого-то слушать и кому-то верить))!
Один из крайних вариантов это истребование имущества из незаконного владения. Кроме того, суд может признать договор недействительным (ничтожная сделка) не только после рассмотрения соответствующего требования в суде, но и по собственной инициативе в рамках рассмотрения дела даже если такое требование не заявлялось. Применение срока исковой давности (если кто-то на него рассчитывает) зависит от момента начала его отсчета. Процедура государственной регистрации сделок от возможных проблем Вас не гарантирует абсолютно. И вообще весь вторичный рынок жилья это типичная рулетка. 100% гарантии чистоты квартиры никто не даст. Это не страшилка, а факт, только о нем не все знают. Снизить риск может помочь страхование титула. Но если есть сомнения, откажитесь от этой квартиры и поищите вариант понадежнее с более "светлой" историей.
Вопросы:
1. Деньги первые продавцы как получали? Есть документы точно удостоверяющие, что эти деньги по первому договору КП были ими получены?
2. Почему так долго не снимались с учета ?(целых 5 лет).
Второй вопрос я передала вчера через своего риэлтора, про первый не подумала, спасибо, отправила тоже.
Пока ответов нет ни на один из них, наверно придумывают правдоподобную версию :(.
Вряд ли вам правду скажут. Расписку легко подделать. А не снимался - потому что некуда было, не купили ничего взамен, что бы они сейчас не придумали, это очевидно.
база УФМС России по месту регистрации граждан будет полноценно функционировать с 2015 года. Поэтому случаи, когда информация о новом месте регистрации не доходит до паспортных столов не такие редкие, особенно, если граждане регистрировались в другом городе, но и по Москве такое встречается
Не дошла информации, связь с продавцами была потеряна и покупателю ничего не оставалось, как выписать продавцов по суду, на основании условия дкп в котором стояло обязательство о выписке в течение 30 дней
Объясните, пожалуйста, почему ерунду? Очень сложно предположить, что трое человек нигде не прописывались в течение 5 лет.
А есть принципиальная разница в том, каким способом они были выписаны - по суду или сами, с точки зрения рисков
В каком одном? Вообще все Ваши комментарии это "знаю, но не скажу" - Вы или помогайте или проходите мимо. Мы уже все поняли, что Вы очень умная и обладаете сокровенными знаниями, которыми делиться не хотите.
)). Я не умнее и не грамотнее,чем многие,многие тут форумчане!
Просто Я лично не даю точных ответов тогда,когда я сама лично не вижу ситуации ( не изучила вопрос точно и досконально )....если того...на мой взглад...это требуется!
На общие вопросы,которые не требуют очного изучения....я могу дать точный ответы ( если знаю их конечно)).
Ваши вопросы не для форума!
Они были прописаны в этой квартире!
Если бы они прописались куда-то, никто бы не стал их повторно выписывать, это несложно выяснить.
Ну с точки зрения рисков покупателя такой вариант самый безопасный - некому будет оспаривать сделку :).
В гражданском процессе есть такой институт,как: Пересмотр решений по вновь от крывшимся обстоятельствам))!
Это к вашему....разве есть основания считать)).
Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению. Уверены, что он правильно оценит это доказательство?
Если уже есть решение суда,которое вступило в законную силу,то другой суд ОБЯЗАН не оценивать это все))....а взять это решение за так наз. Преюдицию!!!!
Откуда другой возьмется?
Есть выписка из домовой книги, где с 1983 года никого, кроме этих троих первых собственников не было. и на момент приватизации 1997 года все были совершеннолетние
Это да!
Но есть разъяснения ВС РФ....и там смысл такой,что даже если изменился субъектный состав в деле....то суд с учетом существа спора и еще некоторых моментов...может взять существующий судебный акт за преюдицию!
Хотя....вопрос этот больше для научного заседания на кафедре гражданско-правовых дисциплин)).
Получила платную консультацию юристов, если кому-то интересно, посмотрите, пожалуйста, буду благодарна за комментарии:
1. Может ли кто-то из первых владельцев оспорить ДКП 2005 года и признать сделку недействительной (как-то доказав, например, что был недееспособен, на момент сделки или еще по какой-то причине) или срок исковой давности уже истек? – если они не были выписаны в течение 5 лет, то это означает, что они не были зарегистрированы на новом месте и это их единственное жилье?
Ответ: Даже в случае попытки оспаривать сделку сроки давности обращения в суд пропущены. Если собственник не выписывала их в течение 5 лет, то это ее право, а не обязанность. Главное, чтобы основания снятия их с регистрационного учета были законны, тем более что существует пункт договора о снятии их с рег. учета в течение 30 дней с момента перехода права собственности
2. Может ли кто-то из первых собственников оспорить решение суда о снятии с регистрационного учета?
Ответ: Сроки даности на обжалование решения суда давно прошли. Если судом было принято заочное решение, то сроки давности считаются с момента того, как они узнали о существовании такого решения - один месяц на его обжалование. Судебная перспектива его обжалования также невысока, поскольку истца не смогут доказать их реальное проживание там даже в случае отсутствия пункта договора о выписке в течение 30 дней.
Скорее всего, они прописались в другом месте, но с учета по старому м/ж их не сняли, т.к. единая база УФМС России по месту регистрации граждан до 2005 еще полноценно не функционировала.
3. В случае, если ДКП 2005 года будет признан недействительным, моя сделка купли-продажи автоматически станет недействительной и я автоматически лишаюсь прав собственности? или будет еще один суд, на основании которого будет проходить отчуждение прав собственности мое и залоговой банка на квартиру? Будут ли шансы как-то оспорить решение и сохранить право собственности?
ДКП может быть признан недействительным только в случае оспаривания его лицами, которые отказались от приватизации с правом пожизненного проживания в квартире в силу закона (1 вариант), либо лицами, которые на момент приватизации были несовершеннолетними и права которых нарушены (2 вариант). В этом случае иск о признании сделки недействительной будет предъявлен к двум Ответчикам - Вам и Вашему продавцу. Однако сроки давности по этим основаниям: 1 вариант - пропущены, но могут быть восстановлены по уважительным причинам судом, 2 вариант - сроки текут с момента исполнения ребенку 18 лет, т.е. достижения правоспособности. Т.е. ребенку должно быть не более 21 года. Но на практике сроки по делам с несовершеннолетними восстанавливают. Однако необходимо учитывать, что таких лиц может и не быть. Пусть продавец предъявит справку о том, какие лица были прописаны в квартире на момент приватизации (1997 год) по 2010 год (эта информация есть в местном ДЕЗе). Исходя из этого документа можно сделать вывод более полный.
Сделка может быть признана недействительной в случае доказанности нарушения прав по указанным выше двум вариантам. Однако с учетом того, что Вы добросовестный приобретатель суд будет на Вашей стороне.
4. Может быть Вы увидели какие-то дополнительные риски в покупке такой квартиры – советовали бы Вы отказаться от покупки?
Ответ: По поводу цены - нет правовой обоснованности указания такой низкой цены в договоре, но стороны в силу закона определяют цену сделки и оспаривание ее в этой части будет недопустимо. Риски в этой сделке описаны выше. Покупать квартиру или нет - решать Вам.
Истинная ценность этой консультации в последнем предложении: "Покупать квартиру или нет - решать Вам".
Юристы, изучив ситуацию, пришли к своим выводам, но отталкивались они от Вашей информации. А Вы уверены, что у Вас и у них была полная информация.
Я это к тому, что могут быть неизвестные обстоятельства, а Вам в суде могут сказать, что Вы должны были о них знать. Вот Вас уже сейчас настораживает эта квартира. А что там подумает судья одному богу известно. И про низкую цену тоже могут напомнить. Оспаривать ее скорее всего не будут, но цена существенно ниже рыночной может рассматриваться как Ваша "недобросовестность". И какие выводы суд сделает из этой "недобросовестности" прогнозировать сложно.
Так я же покупаю квартиру по рыночной цене с полной стоимостью в договоре? В чем моя недобросовестность?
Неизвестные обстоятельства могут всплыть при покупке любой квартиры на вторичном рынке, пока из ответа юристов я понимаю, что риски при покупке этой не больше, чем любой другой.
По цене у Вас в ответе юристов было написано про низкую цену.
По поводу рисков Вам решать. Подумайте все же о страховании.
Кстати, не всегда суд встает на сторону добросовестных приобретателей. По последней практике все как раз наоборот, чаще у добросовестных квартиры отнимают.
Но из такого утверждения можно сделать вывод, что лучше со вторичкой вообще не связываться без привязки к данной конкретной квартире.
Т.е. Вы бы не стали связываться с покупкой такой квартиры? Или может есть что-то еще, что можно проверить-узнать, чтобы принять положительное решение?
Я бы не стал. Но я также понимаю, что иногда подходящую квартиру найти сложно, и тогда на подобные квартиры я предлагаю делать страхование титула.
Я где-то читала, что оно тоже не всегда работает - у Вас были примеры реальной помощи от такого страхования? Его нужно постоянно продлевать или есть какой-то срок, когда уже можно жить спокойно и не тратиться на страховку?
К сожалению, статистики по этой теме у меня нет. Я сам страхованием не занимаюсь, не мой профиль. Судебных дел, в которых фигурировало бы страхование титула, у меня не было. Тема это относительно новая. По поводу срока - он определяется договором. Некоторые исходят из того, что максимальный срок должен составлять не более 3 лет. Связывают это со сроком исковой давности. По этому сроку я уже писал - откуда считать начнут. Поэтому сроки это тоже не гарантия. По поводу работает или не работает, это нужно смотреть конкретный договор. В рамках процедуры страхования титула обязательно проводится правовая экспертиза, т.е. это дополнительное снижение рисков, но не более того. По поводу правовых экспертиз по таким квартирам я свое мнение уже изложил - 100 % гарантии нет. 5-7 лет назад я бы сам Вам сказал, что риски приобретения обсуждаемой квартиры минимальны. Мое мнение в настоящее время я уже изложил. И это я еще не видел документы по квартире.
Я уже тут много раз писала: договор страхования относится к категории так.называемых Алиаторных сделок ( договоров ). Т.е рисковых договоров!
Вы как юрист наверняка знаете,что при несоблюдении даже казалось бы малозначительного страхового условия....в выплате страхового возмещения может быть отказано или оно может быть существенно уменьшено!
Да и что касается именно страхования титула....то тут нужно очень и очень хорошо понимать: а что же собственно будет является страховым случаем тут)). И как только человек четко ответит ( изучит) на этот вопрос))...все вопросы о действенности страхования титула у него отпадут сами собой)).
Если честно, то я не читал Ваших сообщений на эту тему. А то, что Вы написали сейчас, так я согласен с этим. Другое дело, что человек собирается проводить рискованную, на мой взгляд, операцию, и при этом хочет минимизировать риски при заданных условий. Вы бы сообщили этому человеку о возможности титульного страхования? Я сообщил.
Вы знаете...мое мнение и одновременно ответ и совет этому человеку,который собирается проводить сделку эту ( рискованная она или нет...вопрос философский)).
Этот человек))...учитывая,что не морковку и картошкой покупает))...должен по сотрудничать со специалистом ( или специалистами ), который бы все полностью изучил...дал правовую оценку....оценил все возможные риски и так далее!
Ато получается что этот некий человек ( аноним))...сидит дома на диване и что-то пытается выжить из этого форума)). Такие вещи не делают так!
Так я и так сотрудничаю со специалистами, у меня риэлтор + Выше комментарии юристов, я уже на проверки 30тыс истратила, которые мне никто не вернёт.
А т.к. никто ничего определенного не говорит, я пытаюсь собрать максимальное количество мнений, а как это еще можно сделать, как не через открытые ресурсы.
Ну и молодец вы!
Через не открытые ресурсы)).
Конкретно что вас интересует? Конкретно!
Мама родная). 30 т.р). Про скупой платит дважды,вы наверняка слышали!
Все эти траты только на пользу вам. Это еще мало вы потратили.
Тут ошибка очень дорого может вам стоить! Очень дорого.
Так что не скупитесь.
30 это именно доп.расходы, не считая 150 риэлтору, 50 аванса. Я готова заплатить еще, только за что? У меня складывается ощущение, что никакая доп.проверка уже невозможна - все уже сказано, но вопросы остаются все равно.
Я уже поняла, что на мои вопросы нельзя найти ответы за любые деньги - как можно узнать захотят ли предыдущие владельцы, которых я в глаза не видела, вернуть свою квартиру или нет? Если захотят, то никаких гарантий моей защиты наше законодательство мне не дает и никакие проверки не помогут - и отсутствие любых гарантий относится к любой квартире на вторичке.
Новый факт всплыл, только не знаю как его трактовать.
Один из первых собственников в 2006 году(через год после сделки купли-продажи) получил новый паспорт в отделении того же района и по тому же адресу регистрации(он продолжал быть зарегистрированным в этой квартире до 2010 года).
Получается, что они никуда не уезжали, а просто действительно выписались "в никуда"
Не жительства, а регистрации, он же там не жил по документам, т.к. квартиру продал в 2005 году. Я предполагала сначала, что может быть не дошла информация о новом месте регистрации, но получается, что они действительно продали квартиру и им негде было зарегистрироваться.
Вообще-то место жительства должно соответствовать месту регистрации, и в квартирах не только собственники живут. И я еще раз повторю - если бы они где-то зарегистрировались, никто бы их по суду не выписывал.
Да, получается, что они нигде не зарегистрировались, но с точки зрения моих рисков это имеет значение?