Материнский капитал, доли детей

Я сейчас собираюсь взять ипотеку на квартиру и погасить ее частично с помощью материнского капитала. Соответственно, я, если правильно все понимаю, должна предоставить в ПФР нотриально заверенную расписку о том, что должна предоставить доли всем детям по достижению ими совершеннолетия. Детей трое: 13, 2 года, и младшей 7 мес. .
Вопросы:
1. Могу ли я через 5 лет предоставить старшему вместо этой доли отдельную квартиру большей площадью, чем эта доля.
2. После этого смогу ли я законным образом продать такую квартиру, с учетом того, то должна доли еще и младшим детям, но им еще и в помине не будет 18 лет?