Дом купили, но не оплатили: что делать, рассказал Верховный суд.
Что делать продавцу недвижимости, если покупатель годами за нее не платит, хотя успел переоформить имущество на себя? Суды общей юрисдикции, в том числе Верховный суд, много лет считали, что продавец может обратиться в суд лишь за уплатой долга и процентов. Но такое решение вряд ли поможет, если с покупателя и так нечего взять. В этом случае у продавца есть альтернатива, которая действительно поможет восстановить нарушенное право. К такому выводу пришел Верховный суд в одном из недавних дел. Эксперты рассказали, почему одобряют такое решение, и дали советы продавцам, как защититься на случай неоплаты.
Если покупатель недвижимости долго не платит – продавец может расторгнуть договор и вернуть имущество через суд на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса (поскольку «в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договора»). К такому выводу пришел Верховный суд в деле Алены Дружиновой*, которая с 2014 года ждет от Александра Парфило* 4,5 млн руб. за дом и большой участок (449 кв. м) в Петербурге у воды. Парфило переоформил недвижимость на себя, но платить не спешил, хотя Дружинова периодически напоминала о долге.
В августе 2015 года ее терпение закончилось, и она решила вернуть дом через суд. В заседании ответчик утверждал, что передавал всю сумму, но никаких расписок якобы не составлялось. Приморский районный суд Санкт-Петербурга поверил истице, которая твердила, что не получала денег. Он отверг довод Парфило о том, что неоплата не позволяет расторгнуть договор по п. 2 ст. 450 ГК. Ответчик толком не объяснил, почему так долго не платил за дом, а истица не получила то, на что рассчитывала при заключении договора, изложено в решении 2-1214/2016. В итоге суд расторг договор купли-продажи и предписал переоформить недвижимость обратно на Дружинову.
Санкт-Петербургский городской суд согласился с тем, что деньги не передавались, но отказался считать такое нарушение существенным, то есть позволяющим расторгнуть договор и вернуть имущество. В этом случае продавец может лишь требовать уплаты долга и процентов, решила апелляция со ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК ("Об оплате товара").
Альтернатива для продавца.
Горсуд неправильно трактовал п. 3 ст. 486 ГК, сочла гражданская коллегия Верховного суда:
В итоге дело направилось на пересмотр. . Определение меняет практику самого Верховного суда, который раньше считал, что продавец неоплаченного товара может требовать лишь денег, но не возврата имущества (см., например, определение Верховного Суда от 03 июня 2008 № 5-В08-8 и др.). Суды общей юрисдикции придерживались такой точки зрения и в дальнейшем, хотя совместный Пленум ВС и ВАС в 2010 году дозволил возвращать недвижимость, которая зарегистрирована за покупателем, но не оплачена (п. 65 постановления № 10/22). Арбитражные суды, напротив, придерживались указаний совместного Пленума. Теперь ВС предписал судам общей юрисдикции применить такой же подход, что поможет унифицировать практику.
Судам часто приходится разрешать споры, связанные с неоплатой недвижимости. Продавцы чаще всего решают требовать уплаты денег. Иногда это действительно удобнее, легче и понятнее. Вместе с тем судебная практика здесь однозначна. Немногие истцы требуют расторжения договора и возврата имущества, а кто-то просто не знает о такой возможности. Но она поможет действительно защитить права продавца в том случае, когда покупатель оказался неплатежеспособен. К тому же это способствует стабильности гражданского оборота: покупатель знает, что если не заплатит, то рискует потерять недвижимость.
Хотя правоприменительная практика после определения ВС может пойти по пути единообразия, законодателю не мешало бы внести в ГК специальное основание для расторжения договора купли-продажи недвижимости – ее неоплату. А пока она дает продавцам рекомендации, какие условия можно включить в текст договора, чтобы дополнительно себя защитить:
указывать неоплату как основание для расторжения договора;
использовать залог имущества до его оплаты;
сохранять право собственности за продавцом до момента оплаты и пр.
