Наследство недвижимость нужен совет

Добрый день! Очень нужен совет.
Есть 3-х комнатная квартира в долевой собственности 1/3 я, 1/3 сын 17 лет ,1/3 бабушка, 1/10 муж , была куплена 20 лет назад после продажи моей с мамой квартиры+доплата ( почему так оформили, не спрашивайте, так советовал юрист при покупке). Еще есть 2 ипотечные квартиры, ипотеки оформлены на меня , то есть общее имущество, никаких брачных контрактов нет. Однокомнатная квартира в НМ осталось выплатить 6 месяцев, вторая студия ( взяли как старт сыну) выплачивать еще лет 6. У мужа есть двое взрослых детей от первого брака сын 36 лет, дочь 31 год.
Предыстория. Муж развелся 24 года назад, по инициативе жены, она отправила мужа в другой город на заработки, сама ехать не хотела, переодически с детьми приезжала в течение 1,5 лет, переодически домой приезжал он, вроде все было благополучно. Позже она поставила перед фактом, что есть другой и она уже в разводе ( как она развелась без очного присутствия мужа имея двоих детей непонятно). Муж через несколько месяцев после этой информации вернулся в родной город, их общая 3-х комнатная квартира была уже продана без его ведома. Он пошел в ЗАГС получил свидетельство о разводе , потом была непростая история с пропиской. В паспорте стоял штамп проданной квартиры, где на тот момент жили другие люди, то есть он остался в воздухе. Квартира изначально была его добрачная в центре города ( не Москва), но позже жена стала настаивать на переезде в другой район, они продали квартиру, купили другую , там она настояла на оформлении дарственной на детей, далее все понятно. Дальше он платил алименты до совершеннолетия детей, потом еще много лет помогал детям деньгами пока сын учился в ВУЗЕ и дочь вышла замуж. Помимо той квартиры у него в том городе была дача и гараж, так как туда он точно больше возвращаться не планировал, то дачу и гараж переоформил и оставил детям. Позже его дочь стала что-то принимать, поставили на учет в ПНД, предположительно есть инвалидность по психиатрии. Их мама несколько раз выходила замуж, там явно прослеживаются мошеннические действия. Третий муж алкоголик с открытой формой туберкулеза, старше ее лет на 20, после росписи она его выписала из квартиры и отправила жить в деревню под Рязанью, вскоре он умер из-за цирроза ( все это по рассказам знакомых). На момент когда они расписались у него была 2-х комнатная квартира в Москве ( она не москвичка), после его смерти она ее продала и купила большую квартиру в родном городе ,и на разницу жила и т.п. Позже она ту квартиру поменяла на меньшую, разницу потратила. Потом она вышла еще раз за муж тоже за неблагополучного алкоголика, у него была квартира+ наследная квартира матери. Сначала была продана квартира матери, на малую часть был куплен домик в деревне в далекой области, она туда переехала с новым мужем, сама вернулась в город через 2 недели, он дальше остался там жить. Позже она продала и вторую его квартиру. И т.д.

Вопрос, сейчас муж озадачился тем, как оформить нашу совместную недвижимость, чтобы на нее не могли претендовать наследники с его стороны? Если они получат хоть метр, то они 100% выживут нашего общего ребенка из квартиры, опыт там большой. Муж реально обеспокоен, возраст уже не молодой, родственников своих знает хорошо. С его слов, если что с ним случиться, придут и будут вымогать и вырывать все что можно. Пока не выживут из квартиры, не уйдут. Последние года они практически не общаются, отношения испорчены, было много гадостей с их стороны. До этого они переодически звонили, когда узнавали, что у нас появилась ипотека на квартиру или покупка машины. Спрашивали, типа пап, а ты на себя оформил?
Оформлять завещание, как я понимаю нет смысла, так как у дочери ПНД и это обязательная доля. Муж готов/настаивает оформить дарственную на нашего сына и на мою маму (бабушка), но меня это вариант смущает, все же не хочется на старости лет остаться без всего и скорее всего ипотечную квартиру так не оформить.