Двушка в Москве за 5,7-6 млн, реально?

Прошу совета форумчан.
Имеем: я, муж, дочь 3,5 лет, небольшая однушка в Москве. Хотим расшириться, взяв ипотеку. Видим 2 варианта:
1. Продать однушку, предварительно выписавшись из нее и переехав на съемное жилье, для повышения ее ликвидности. Добавить кредит и купить небольшую трешку до 8 млн. И жить в ней до старости.
2. Не продавать однушку, сдавать ее впоследствии.
Самим сейчас купить на ипотеку двушку 50-54 м. в пешей доступности до метро за 5,7-6 млн. Финансово такой вариант потянуть можем, но это предел. В ИРР видела подобные варианты, но не знаю, насколько они реальны.
Получается, нет гимора с продажей однушки, есть постоянный дополнительный доход от аренды, есть в будущем для дочери отдельная квартира. Но эти минимум 10, а то и все 15 лет, т.е. всю оставшуюся активную жизнь, так сказать, спать на раскладном диване, да и выплаты по ипотеке выше, т.к. первонечальный взнос небольшой.
Подскажите, что лучше выбрать. Понятно, что всю жизнь не предугадаешь, но хотелось бы, если и ввязываться в ипотеку, то сделать это наиболее толково.
Прошу также риэлтеров оценить, насколько реально сейчас купить в Москве двушку указанных параметров до 6 млн. руб (это предел).