Помогите решить задачу, покупка квартиры

Есть 2,5млн,могу еще сверху добавить до 1млн..
Задачи:
1. Хочу купить 1ком.кв.(только Москва), сдавать, продать через 3г, купить 2ком.кв..
Т.е. нужна ликвидная квартира за минимальные деньги, (максимально приближенная к 2,5млн.).
Чем обуславливается эта ликвидность, я понимаю - кв.метры, удаленность от метро, район, состояние квартиры, дома, соседи, инфрастуктура.
Ремонт могу сделать сама,недорого, этот пункт отпадает.
Как тогда проранжировать эти пункты, что самое важное - размер кв-ры или расположение? Или может еще что упустила?
Т.е. я так понимаю, что мне светит, к примеру:
20кв.м. на Преображенке или 35кв. на Речном вокзале, 20мин.транспортом. Пример условный.
Что выбрать?

2. Или может ввязаться в новострой? И через 3г получить уже двушку за меньшие деньги. Но страшновато, достроят ли. Жить есть где, но жилье не мое, мало ли, хотя можно снимать, если что.

В общем, 2задачи.
Какие однушки ликвидные?
Или может новосторой?

Заранее спасибо ответившим)