несовершеннолетний и его родственники

надо с конкретной опекой разговаривать, на каких условиях они дадут согласие на продажу

разговаривали с Левобережной опекой - не дают ни на каких( Им не нравится сделка между родственниками, даже при том, что мать и тетя ребенка передают ему свои доли в дар, говорят, это неравноценная сделка, продажа и дарение. Что делать, как выйти из этой ситуации?

а если тетя ребенка обменяется (по договору мены) долями с ребенком?

А договор мены вначале нельзя сделать?
Т.е. вначале ребенкина доля выменивается на доли мамы и тети (с разрешения опеки) - это как бы предпродажная подготовка, а потом исходная квартира продается без участия опеки уже.

Несовершеннолетний не может участвовать в возмездной сделке с родственниками.

большое спасибо за идею, а удастся при этом сохранить за мамой 1/10 квартиры? Не хотелось бы наделять несовершеннолетнего 100% квартиры, мало ли...
Доля тети 1/2 (5/10 квартиры), доля мамы 1/2 - мама может поменяться с ребенком на 4/10, чтобы он получил 9/10?

А не важно, мена тоже возмездная сделка.

то есть мена это тоже не вариант?

Скорее всего.

и что тогда остается? на третье лицо оформлять?

Да, через 3-е лицо можно.

и больше никак? стремно через третье лицо-то...

Ну а как, если опека не разрешит? Посоветуйтесь с ними по поводу мены, может что подскажут.

Многие опеки такую схему разрешают. Идите к руководству, возможно, с кем Вы разговаривали, - не вполне компетентны.
Можно поговорить с другой опекой, в районе квартиры, где ребенок не прописан. При положительном результате - перепрописать ребенка в продаваемую квартиру и, возможно, маму, если отец в ней не прописан.
Примерно так, если я не запуталась.

разговаривали с руководителем Левобережной опеки, это ее однозначное НЕТ. Причина отказа: дарение - добровольный безвозмездный акт, никак не связанный с продажей ребенкиных долей. То есть продажа - возмездная сделка, следовательно должна быть покупка, а у мамы и тети ребенок купить не может.
Спасибо за ответ, в понедельник поедем в опеку по адресу квартиры №2, и если они примут нашу схему, будем срочно прописываться туда.
Скажите, пожалуйста, а бывает такое, что при приеме документов опека говорит "да", а потом выдает отказ?Может быть заняться договором мены или подумать о варианте оформления квартиры №2 на третье лицо?...

юридически она права. я так понимаю что прокуратура регулярно их нахлобучивает за формальные нарушения закона, пусть в интересах детей, и они перестают закрывать глаза на несоответствие таких схем закону

У меня сложилось впечатление, что в опеках прошел ураган. Совершенно неадекватная реакция на абсолютно нормальную ситуацию. Сижу и думаю, как выгрести к нужному берегу:)
Автору могу посоветовать только одно, действовать через третье лицо, о чем говорили выше.

ну мы же понимаем, что с одной стороны формально действительно нет связи между дарением и разрешением на продажу с присвоением родителями денег ребенка.
Постфактум ситуация может быть вывернута так - другую недвижимость ребенку и так и так безусловно подарили бы, а родители воспользовавшись этим, лишили его имеющейся собственности присвоив деньги. И опека этому потворствовала.

но ведь подарила бы мама! (1/2 доля ее в приобретаемой квартире), она и продает долю ребенка в первой квартире

дарение - безусловная операция. нельзя подарить при условии бесплатного отчуждения у ребенка другого имущества

это бред конечно полнейший. Вместо того, чтобы совершить простейший, по сути дела, родственный обмен, надо искать "третье" лицо, которое пусть доверенное-передоверенное и сто лет его знаешь, но в вопросах стоимостью 5,5 млн рублей может повести себя как угодно. Или все мы под Богом ходим, а у него ведь тоже есть наследники, и как в этом случае это все разруливать?
Либо продавать квартиру №2 и покупать на имя ребенка такую же, но у чужого дяди, теряя в деньгах на оформлении, услуге риелтера, регистрации, подоходном налоге в конце концов... что за страна у нас такая, а...

Вы точно уверены что в других развитых странах законный представитель несовершеннолетнего может спокойно совершать сделки с его имуществом, меняться с другими родственниками его недвижимостью, и т.д. и т.п.? :)

не знаю... В развитых странах понятие собственности существует гораздо дольше, чем в нашей стране, где подавляющее большинство несовершеннолетних получили свои "доли" через приватизацию родительских квартир, как и в этом случае. И эти дети могли бы свои доли не получить, если бы не была на то воля их родителей (не выписали перед приватизацией). Родители, конечно, разные бывают, для этого орган опеки и функционирует, чтобы не было злоупотреблений. А в ситуации, которую я описываю, все абсолютно прозрачно, и отказывать в совершении сделки на основании юридических казусов "продажа не равно дарению" - бюрократизм и формализм.

я к тому что не стоит писать "чтож за страна такая!", не выяснив а как оно делается в других странах :)

да мне совершенно все равно, как это делается в других странах! Я в полной мере ощущаю то, какая страна, в которой я живу, и какие в ней уродские недоделанные законы.

все относительно :) то что эти законе не подошли лично вам, еще не значит что они уродские и недоделанные :D
P.S. не сердитесь :)

Ну посудите сами: права ребенка соблюдены, он получает ту же самую по стоимости недвижимость, что и была у него раньше, даже с улучшением. Если бы это была купля-продажа, опеку бы это полностью устроило. Но поскольку оформляется это не куплей-продажей, продажей-дарением, опека против! То есть вопрос полностью формальный, с интересами несовершеннолетнего никак не связанный. И что хорошего в этом законе про запрет сделок с родственниками, если в любом случае опека смотрит на "что было" и "что вместо этого приобретается", и ухудшение условий не допустит?

запрет для того, чтобы представители и опека не могли сговориться и объегорить ребенка. ну , по крайней мере чтобы это было сопряжено с большими трудностями :)

мда... а то, что при развесистой цепочке продавцов, покупателей и всяких "третьих лиц" риски возрастают и ребенок может остаться вообще без недвижимости - никого не волнует? То есть напрямую с родственниками поменяться - это слишком просто, значит, явно хотят обдурить малыша :)

Невозможно сделать разные законы для хороших людей, и отдельно - для уродов, которые готовы своих детей обокрасть.

Зато можно с умом подходить к каждому конкретному случаю, чего в опеке делать не желают.

спасибо всем за ответы, настроение хуже некуда... Были сегодня в другой опеке - по месту нахождения второй квартиры, которую предполагалось отдать ребенку, они говорят то же самое. Оказывается, год назад прокуратура прислала им пространную телегу именно по нашему случаю, то есть что нельзя продавать собственность несовершеннолетнего и что-то взамен дарить.
Прикидываем все за и против - третьих лиц вмешивать не хочется, скорее всего оставим как есть и будем ждать ребенкиного совершеннолетия... Тогда, видимо, никакая опека не помешает нам объегорить нашего малыша :)

Зря Вы телегу из прокуратуры не попросили для ознакомления.

Они ведь не обязаны ее давать...
А по закону формально так и есть - дарение и продажа ребенком своей доли юридически несвязанные операции, дарение обуславливать вроде как неправильно, и по мнению прокуроров у ребенка могло быть две доли - подаренная, и своя собственная, а так была одна, одна и осталась, что является нарушением прав ребенка :)

лучше бы они занимались теми, кто алименты не платит, а не юридическими тонкостями... Защитники детства, блин.

ну почему же, мы попросили, нам сказали - это служебное письмо для внутреннего пользования

та же проблема. Вот думаю, может в суд подать (конституционный) на изменение закона. Из-за этой дурости, у нас у каждого "второе жилье" и повышенный тариф :(.

Была сегодня днем по этому же вопросу в своей опеке. Мне они САМИ предложили вариант с дарением. Совсем недавно у них был такой случай - все прошло нормально. Сказали собирать документы на обе квартиры, а потом к ним. Видимо, все зависит от человека, который там сидит.

У нас весной этот вариант прокатил

в какой именно опеке?

в какой именно опеке Вы были? может пропишем ребенка по адресу этой опеки... :)

Я так поняла, что вы хотите просто продать квартиру. У нас немного другой вариант - мы продаем одну квартиру и покупаем другую в новостройке. А я отдаю свою долю в третьей квартире ребенку, т.к. ребенку нужно что-то взамен. Опека Северное Тушино.

мы продаем квартиру №1 с долей ребенка и вместо этого выделяем ему 9/10 в квартире №2, которая оформлена на маму ребенка и сестру мамы (тетю ребенка). То есть продажа доли ребенка и дарение взамен (т.к. мама и тетя не могут ребенку продать, только подарить)
Схема похожа на вашу, только квартир 2, а не 3. Суть такая же - дарение вместо покупки на имя ребенка (Вы ведь тоже будете дарить?)

Мы советовались с риэлтором, она тоже говорит, что Ваш вариант в опеке не проходит. Надо что-то покупать. Но если покупать в новостройке, опека тоже упирается. Тогда можно "давить на жалость" - мы улучшаем жилищные условия, ребенку невозможно жить в этом районе из-за экологии и т.д.

но ведь Вы тоже ничего не будете ребенку покупать? в новой квартире, которая в новостройке, как я поняла не будет его доли, долю Вы ему подарите в третьей квартире?

Да, доли в новой не будет, больше проблем с опекой не хочу :-)
Просто их наделили большими полномочиями, риэлтор так сказала: "Захотят - разрешат, захотят - нет. Или могут разрешить, вы соберете документы, а они вдруг передумают, начнут жаловаться на трудное финансовое положение".

тогда чем Ваша ситуация отличается от нашей?) Вы ничего не покупаете на ребенкино имя, как и мы...

А у тети и ребенка одинаковые фамилии?Только что получили разрешение на куплю-продажу ребенка и бабушки. Инспектору все объяснили, сказал, что если фамилии разные, то все нормально.

разные, попробуем такой вариант: мама продает своей сестре (тете ребенка) свою долю, после чего идем в опеку и просим разрешения на продажу всю квартиру ребенку в обмен на его долю в первой квартире.

СРОЧНЫЙ ВОПРОС:
многие агенства недвижимости указывают такую услугу как "выкуп квартир", то есть как я понимаю, они покупают квартиры у собственников с целью дальнейшей реализации. Квартира №2, которую мы хотели оформить на ребенка - однокомнатная, небольшой стоимости. Может кто знает - можно ли обратиться в агенство с предложением выкупить квартиру и потом ее ребенку продать? (то есть это вариант оформления на третье лицо, но под живые деньги, а не честное слово).

За продажу 2% и 1% за покупку. Позвоните в любое агентство и поговорите с ними.

нет, тут другое. Нужен человек с деньгами, который согласится оформить эту квартиру на себя (с реальным закладыванием денег под нее) с дальнейшей перепродажей этой квартиры ребенку и получением обратно своих денег (плюс за услугу)

а зачем деньги?

видимо, что бы автор не осталась без квартиры :) Гарантия так сказать.
Автор, я бы за 200 тыс. переоформила, но денег у меня нет

Ну, имхо можно и других гарантий найти...

Точно! мне например тоже нужно такую схему провести!!! Автор давайте объединяться (вы мне, я вам :) )

чтоб не кинули. :)

автор, а других родственников, кроме тети нет? через двоюредных братьев, сестер не хотите такую схему реализовать?

есть конечно, бабушка не хочет третьих лиц без денег, даже если это родственики

Если пообещаете не меньше 30% от стоимости квартиры, то можно. :)

а не много? 150 т.р. готова предложить

найдите надежного дальнего родственника или знакомого, и заплатите риэлтерам 30-50 тысяч за договора и регистрацию, и все

легко сказать... У меня есть кандидатура, но в сделке кроме меня еще участвуют бабушка ребенка и его тетя, которые до ужаса боятся всяких "третьих лиц" и продажи квартиры без денег

денег вам никто не даст, опасаясь что вы таким образом просто продадите ненужную ему квартиру
тут риск для всех

но ведь в этом случае он может так же продать ее за те же деньги, нет? она будет в его собственности

Точно не согласятся. :)

а что , нереально написать в договоре что оплата после регистрации, и зарегистировав оба договора одновременно подписать что "человек-прокладка" получил деньги от одной стороны и передал другой???
Если срыв, сделки откатываются как неоплаченные, если все ок, то все чисто и без денег

Какие оба договора одновременно?

ну нам дарение надо заменить на две КП с прокладкой?
вот и будет согласие опеки на продажу доли ребенка (по реальному договору) взамен покупки им другой доли (у прокладки).
соответственно прокладочные договора делаем без денег, человек покупает у бабки, продает внуку (или кто там собственники???), расчет расписками после регистрации. рисков вроде нет особых

Так сначала же он купит у бабки. И только потом продаст внуку. Возьмет и передумает внуку продавать.

а теперь что, нельзя сразу цепочку на регистрацию сдать?

Цепочку - можно. Но для того, чтобы что-то продать, надо это что-то купить. ;) Нельзя же одну и ту же квартиру продать, еще не купив.

не поняла что-то. Если делать через прокладку, то пошагово это выглядит так:
1. продажа третьему человеку квартиры №2 без денег (2 недели регистрация)
2. подача документов в опеку и ожидание решения (от 1 недели до месяца)
3. продажа квартиры №1 терпеливому покупателю и одновременная покупка квартиры №2 у третьего человека (который к этому времени не передумал и ему не упал кирпич на голову)
И что, тут нет рисков???

да, согласен, без содействия опеки мой вариант не проходит, им придется закрыть глаза на то что по покупаемой ребенком квартире есть только ксерокопии документов

И на другого собственника.

Ксерокопии можно сделать на любого собственника :)
Когда нибудь потом, когда сделка срастется, некие несоответствия не будут иметь значения, так как условие опеки - купить такуюто квартиру у такого то гражданина будет полностью выполнено

Можно, только какой смысл? Не зарегистрируют же все равно. :)

ну, согласие от опеки получим.
а как дальше придумать чтобы пролезть без серьезных рисков, отдельный вопрос.

варант с деньгами тоже рискованный. будет денег меньше, прокладка может купить дешево квартиру вместо прогона, будет больше - хозяева решат продать ее удачно.
а вровень на таком рынке не бывает...

хозяевам нет смысла продавать квартиру "выгодно", они как раз не хотят ее продавать, а хотят разъехаться с минимальными потерями. Продать эту квартиру можно без таких диких ухищрений, это свободная и недорогая однушка в 1 остановке от метро, такие уходят влет и еще очередь выстраивается.

Олег, ну какой отдельный-то? В любом случае надо будет сначала ее купить, а потом уже продавать.
Риск, конечно, если без денег.

Продолжу тему, хотя сообщение мое не отвечает прямо на вопрос автора темы.

Письмо Минэкономразвития РФ от 22/IX-10г как ответ на вопрос органа регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с помощью средств материнского (семейного) каптала - МСК.
Суть ответа: можно осуществлять государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет) с близкими родственниками: т.е. в этом случае п.3 ст.37 ГК РФ не применяется. Иначе, купить у родственника на МСК (пусть, на соответствующую часть МСК) жилое помещение (долю) на несовершеннолетнего - можно.

PS
Сделки же (возмездные) между несовершеннолетним с близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием МСК, как и до этого Письма Минэкономразвития, подпадают под запрет все тем же п.3 ст.37 ГК РФ.

Вот маленькая лазеечка для имеющих МСК, казалось бы, открылась.

...