покупка, аванс...

У кого есть авансовый договор, поделитесь пожалуйста правильно составленным. Хотелось бы все мелочи учесть. Нам риэлтор составил, но без ответственности продавца в виде возврата аванса в двойном размере, при отказе от сделки. А продавец сам себе риэлтор и есть риск, что просто передумает.
И подскажите, пожалуйста.
1. Квартира с ремонтом и обстановкой, надо правильно зафиксировать наличие мебели и техники, чтоб потом не вынесли. Это на каком этапе надо делать? (уже попросили доплату за кое что, хотя договоренность другая первоначально была, будем обязательно все прописывать)
2.Чем нам может обернутся следующая ситуация - у продавца альтернатива, продает без риэлтора, они нашли альтернативную квартиру меньшей площади, там прописаны несовершеннолетние (без доли) Ждут наш аванс, потом авансируют ту квартиру и т.д Если у них не получается ее купить, документы не чистые или детей нельзя выписать, наша сделка срывается?

У нас покупка за наличные.
Извините, не очень грамотно, я пока в первой ))