Реальна ли сделка (несовершеннолетний собственник)?

Добрый вечер!
Прошу помощи у профессионалов!
Имеется две 1-к квартиры, одинакового метража. В одной живем семьей (мама, папа, сын и бабушка), ребенок в садик ходит здесь, собственник квартиры - мама. Другая квартира собственность папы и несоверш.сына. Ее и хотим продать, так как тот район не нравится и планировка хуже. Эти деньги на 1-й взнос ипотеки и купить 2шку, а бабушка останется в 1-ке, где сейчас и живет.
Возможно ли провернуть сделку такую? Опека скажет выделить долю в покупаемой квартире, но т.к. там ипотека, то банк не пропустит несовершеннолетнего в собственники... Остается вариант выделить ему долю в квартире мамы, но как это сделать? Дарение вроде сейчас опека тоже пропускает, может меной?
Неужели ничего нельзя сделать если в собственниках несовершеннолетний, только копить деньги, чтобы без ипотеки обойтись, но пока мы накопим реб уже совершеннолетним станет(((
Извините, что так подробно, спасибо кто дочитал, надеюсь на ваши советы)