что лучше завещание ,дарственная или купле-продажа?

куплю продажу делайте, дарение не родственнику налогом облагается

А подскажите если в курсе, когда оплачивается этот налог? Моему мужу тоже НЕ родственница подарила квартиру, но пожизненно будет там проживать сама (с таким условием и дарила). Прошло уже 3 года почти, но никакое требование пока не приходило из налоговой. Или муж сам должен туда идти подавать декларацию?
Зы. Договор дарения зарегистрирован все как полагается.

Договор дарения не может быть под условием, у вас скорее всего рента.

У нас НЕТ условий в договоре дарения, это только устно обговорено (точнее - по умолчанию :)). У нас хорошие доверительные отношения!

Для вас лучше завещание. Для него купля-продажа.

Ох, страшно мне за вас, не стала бы этого делать на вашем месте, они и так уже живут в вашем доме, зачем писать на них завещание? Или напишите, оставьте его у нотариуса, а им ничего не говорите.

они давно знают о моих планах.отношения у нас как в хорошей семье.ещё у меня есть квартира , которую сдаю .так что в плохом случае без жилья не останусь,но это исключено.раньше я его растила,как своего сына.теперь он помогает во всем как матери.

Это он Вам предложил уход за домик?
Люди меняются, кто знает, что ему в голову стукнет через несколько лет? Я бы сделала завещание. Только так. И даже говорить ему не стала бы. А то сколько уже пенсионеров (и не только) на улице оказались.
Может быть, можно в завещание отдельным пунктом выделить то, что есть такая родственница - она недостойный наследник, т.к. уход за Вами не осуществляет, не навещает и прочее. Это для Вашего сына всё указать, чтобы на случай, если родственница вдруг судиться надумает.

Если не говорить ему о завещании, то как он после смерти автора о нём узнает?

а есть ещё какой-то вариант ,с пожизненным ухаживанием?

Рента называется. По договору ренты собственность переходит сразу на него, а он взамен должен выплачивать вам пожизненно ренту, определённую сумму ежемесячно или сумму и уход.

У нас немного похожая ситуация. Одна НЕ родственница мужа пристарелая решила после смерти передать ему свою квартиру, т.е. с условием, что всю оставшуюся жизнь она в ней будет проживать. Долго думала как это сделать, советовалась с кем-то, решила дарственную оформить (договор дарения). Я так поняла, чтоб я в случае развода (ттт) не смогла претендовать на это имущество, и чтоб возможные наследники (есть 2 внука родных, которые вообще не общаются с бабушкой) не смогли оспорить завещание (если бы это было завещание). Куплю-продажу вообще не рассматривали, т.к. опять же есть я, а она хочет чтоб "если что" то квартира была именно мужниным неделимым имуществом, а при купле-продаже это было бы уже квартира приобретенная "в браке" и делилась бы при разводе пополам. Ну вот у нас так :).
Вот про налог с дарения я слышала, но пока ничего из налоговой не приходило, а договору дарения уже скоро 3 года будет.

Из налоговой ничего и не должно приходить. Сами самостоятельно декларируете свои доходы.