Нотариальный договор КП
Скажите, а при нотариальном заверении договора купли-продажи на регистрацию идет только 1 экземпляр договора покупателя, а продавцу отдается договор только заверенный нотариусом без печати регпалаты? И это нормальная практика, когда нотариус оставляет себе оригиналы провоустановки и правоподтверждения продавца, они не идут на регистрацию и не отдаются продавцу?
"И это нормальная практика, когда нотариус оставляет себе оригиналы провоустановки и правоподтверждения продавца, они не идут на регистрацию и не отдаются продавцу?"
Не нормальная. Оригиналы должны быть предоставлены в Росреестр, а потом выдаются продавцу или его законному представителю вместе с зарегистрированным в Росреестре нотариально заверенным экземпляром ДКП продавца.
На всех нотариально заверенных экземплярах ДКП после обязательной гос. регистрации такого ДКП должны стоять соответствующие печати Росреестра, в том числе и на экземпляре продавца.
У нас вчера была нотариальная регистрация (настояли покупатели, они же и оплачивали) и все было именно так, как я описала.
Я в шоке, но мой экземпляр договора отдали мне с печатью нотариуса и он не поехал на регистрацию.
Дело происходит в Питере.
В договоре написано, что он составлен в 3-х экземплярах. 1- хранится в делах нотариуса, другой сторонам.
Далее написано, что данный договор (без указания экз) подлежит государственной регистрации там-то и там-то.
Документы отдали регистраторам, обе стороны дали доверенность.
В доступе написано, что покупатель имеет право на ячейку только при наличии мотивированного отказа в регистрации (т.е. у него нет безусловного права на выемку денег даже при истекших сроках). Написано, что если ни продавец, ни покупатель в срок аренды деньги не освободил ячейку, то доступ только совместный.
При этом они могут и зарегистрировать право собственности и вынуть деньги?
Опять-таки повторюсь, не Москва, а Питер, специфика там другая.
С не подписанным ещё Вами актом Вы меня немного успокоили.
Осталось понять, на каких же условиях произойдёт Ваш (не покупателей) доступ в банковскую ячейку. Какие документы Вы для этого должны предоставить в банк?
Я приезжала на сделку из Москвы на 1 день. Нотариуса выбирал покупатель, т.к. он оплачивал его услуги.
В доступе написано, что я должна предоставить свидетельство и договор покупателя и справку с выписанными. Я на это согласилась только потому, что после закладки денег у покупателя нет единоличного доступа к ячейки ни при каких основаниях кроме отказа из Росреестра.
Т.е., если у меня не будет доступа, то у покупателя тоже не будет. Обязательства по договору (расписок у них нет) не выполнены, квартира не передана (акт не подписан).
Что все, ехать писать приостановку???
Ну так как лучше? 2 недели страдать или поехать приостановить сделку, заставить нотариуса составить новый договор в 4-х экз, прописать другие условия доступа?
Насколько ситуация безнадежна? Что теперь не спать - не есть?
Людмила, Вы же не каждый день квартиры в Питере продаете, почему бы не обратиться к профессионалам Питера?
Не первый раз продаю квартиру в Питере, все время там все через одно место.
Только что продала в Москве, все идеально.
А там, то авансы через ячейку, то отдельные ячейки под акт приемки-передачи.
Может, мне позвонить этому нотариусу и спросить, почему она отказалась мой экз отдать на регистрацию, хотя я на этом настаивала?
Она мне сказала, что так не делается.
Нет специфики, Москва или Питер.
Те 2 раза были с риэлтором и наивно полагали, что все ок и ни во что не вмешивались.
Сейчас с ним поговорили, так он сказал, что те наши 2 раза были точно такими же, и доступ так же прописывался.
Он говорит, что т.к. расписки лежат в ячейке, то покупатель должен быть уверен, что он их получит, поэтому продавец тоже должен от него зависеть.
А так, продавец придет в банк с зарегистрированным договором, восстановит ключ за 5 тысяч, достанет деньги и ищи его с расписками и актом.
Расписка интересна покупателю (он отдал деньги, боится, что расписку ему не дадут). Вот если он боится, надо под эту писульку арендовать ячейку другую, откуда покупатель может забрать написанную заранее расписку, но только в том случае, если сделка зарегистрирована. Доступом может быть зарегистрированный ДКП или свидетельство. Если сделка не зарегистрирована, деньги соответственно продавцом не получены, продавец в последние три дня аренды ячейки может забрать оттуда свою расписку.
Как-то так.
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Статья 18. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав
5. Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов."
Значит при нотариальной форме договора купли-продажи достаточно 1 экземпляра. Не так?
Если взаиморасчёты покупателя с продавцом уже произведены в день сделки, тогда, возможно, всё в порядке. А если они производятся после регистрации, тогда продавец может и без денег, и без квартиры легко остаться. Кроме того, даже нотариально заверенный ДКП без печатей Росреестра не имеет юридической силы и является филькиной грамотой.
Причем, это все относится только к ППФ. Причем здесь нотариальная форма?
И написано, что даже при ППФ, старому собственнику может не выдаваться экземпляр, т.к. его экземпляр не подавался на регистрацию.
Они сказали, что действительно они не принимают больше 1 оригинала ДКП в нотариальной форме и что печать они ставят только на экземпляр покупателя. Сказали, что, если я хочу иметь подтверждение, что договор прошел государственную регистрацию, то я могу это сделать выпиской из ЕГРП, в которой будет ссылка на конкретно этот нотариальный договор, как основание права собственности и это и будет являться доказательством.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 30] [Статья 558]
"1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."
Т.е. незарегистрированный экземпляр продавца/покупателя является недействующим в соответствии с ГК. В Москве нотариальные договоры носил в регпалату лет 6 назад последний раз, когда такие договора регистрировались через МЖР без очереди и в ускоренном порядке, и да, в то время сдавались на регистрацию и договор продавца и договор покупателя. Сейчас к нотариусам Москвы мало кто ходит, так как никаких преимуществ нотариальная регистрация не дает.
В данной ситуации человеку надо самостоятельно нести свой экземпляр договора на регистрацию, если откажут в приеме - требовать этот отказ в письменном виде, далее в суд.
ИМХО:
Нотариально заверенные ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЕ договоры рассматриваются в судах по упрощенной процедуре.
Нотариально заверенный НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ договор КП жилья не является вступившим в силу, так как моментом вступления его в силу является момент гос.регистрации (цитата из ГК выше).
Для ПДКП гос.регистрация не предусмотрена, то, что ПДКП в ППФ можно подтереться, т.е. суд его не рассмтривает в отличии от нотариально заверенного ПДКП, ИМХО, вы не правы. Юридическую силу они имеют равную, процедура судебного рассмотрения для нотариально заверенного ПДКП будет чуть проще, не более.
Вы не представляете себе ситуацию, когда стороны сходили к нотариусу, а в регпалату не пошли с ДКП, передумали!? - я представляю запросто. И у каждой стороны осталось на руках по недействующему договору, так как действовать он начинает с момента гос.регистрации.
В любом нормальном договоре есть фраза о том, что он составлен в N экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Так вот, ИМХО, зарегистрированный экземпляр и экземпляр незарегистрированный имеют совершенно разную юридическую силу.
И продавец (как и покупатель впрочем) имеет полное право явится в рег.палату и потребовать регистрации своего договора вне зависимости от того, регистрирует или нет свой договор противоположная сторона.
Про смерть в процессе регистрации ничего сказать не могу, не знаю. Думаю, что оснований для приостановки регистрации ДКП в НФ не меньше, чем в случае с ППФ. Сомневаюсь сильно, что деньги за квартиру уйдут наследникам, так как дележ наследства происходит через 6мес. после смерти, а ячейка арендуется на 2мес. максимум. Т.е. в данном случае деньги возвращаются покупателю в качестве приятного бонуса к "купленной" квартире, а также достается и расписка о том, что все ужО уплачено (расписка лежит в ячейке с деньгами, наследники идут лесом).
Если б я был на месте наследников, то первым делом и регистрацию постарался приостановить и на ячейку арест наложить.
Но В Питере нет безусловной выемки денег покупателем в последние дни договора. У них так нельзя. Там продавец и покупатель - два равноправных арендатора и доступ осуществляют по взаимному соглашению. Ячека оплачивается пополам.
Если продавец не предъявил свидетельство, а покупатель мотивированный отказ в регистрации, то по окончании срока аренды ячейка арестовывается банком и вскрывается только по решению суда или при совместном доступе двух арендаторов.
В Москве так нельзя, мы пытались месяц назад убрать безусловную выемку покупателя в последний день аренды, покупатель был согласен, но банк был против, аргументируя это тем, что покупатель - арендатор и ему по-любому рано или поздно нужно доступ предоставить безусловный.
Поэтому я сразу и предупредила о специфики Питера по сравнению с Москвой. У них стандартно закладывается 50 % под свидетельство, 40% - под выписку, 10% - под акт. У нас под акт обычно не закладывают деньги, хотя всегда есть вероятность, что продавец, получив полную сумму, не подпишет его.
Также схема обмена ключа на расписку не универсальна, т.к. продавец, имея зарегистрированный договор, может прийти в банк, восстановить ключ и получить всю сумму. А там, получается, продавец с покупателем идут в 1 ячейку и каждый берет оттуда свое. Тоже не идеальный вариант совсем.
У человека в руках квартира, деньги незаплаченные (о которых никто не знает, так как банк и другие лица не контролирует то, что в ячейку кладется) в кубышке и расписка продавца о том, что он эти деньги получил сполна и претензий не имеет. Кому поверит суд, реальной расписке или голословным жалобам наследников о том, что они подозревают о том, то деньги были, да куда-то их наследодатель дел, найти их не могут?
В сказки можно верить, но вот жить в соответствии со сказочными рецептами нельзя.
Меня тоже смутило, что сделку проводит неживой человек, а нотариус в качестве "живой воды" вытупает.
Впрочем это неважно. Чтобы отчитаться, надо иметь на руках надлежащим образом оформленный, подписанный договаривающимися сторонами и зарегистрированный в установленном порядке договор.
Естественно, прочитаны были все договора и личности установлены. Все договора под одним номером.
Я дозвонилась в УФРС и они нашли пакет моих документов именно по адресу и номеру договора и принципиальные моменты мы сверили. И там же мне сказали, что всегда так делается и нотариально заверенный ДКП привозится в 1 экз, но если мне так хочется, то я в любой момент, хоть при получении, хоть после могу подъехать и мне шлепнут печать на мой экземпляр.
А дать по голове и подделать подпись может кто угодно. Имея своего псевдо нотариуса, можно спокойно по ген. доверенности получить любые дубликаты о собственности на любую квартиру и оформить любой договор отчуждения и зарегистрировать все экземпляры, а также написать все расписки о получении денег. Настоящи собственник для этого вообще не нужен, он будет спать спокойно. Так что сказки писать идите в другое место.
Проверяются только полномочия нотариуса.
Поэтому псевдонотариус ничем никому не поможет.
А вот то, что они регистрируют отчуждение у недееспособного лица, слышала, хотя решение суда о признании человека недееспособным должно отправляться в регистрирующий орган.
Так, что рассчитывать только на бдительность регистратора не очень надежно.
Слышать - не равно знать, различия очевидны.
Поэтому лучше рассуждать о тех знаниях и фактах, которыми владеете. Источник ОБС - недостоверный.
Получается, что и покупать у законного представителя собственника безопасно, т.к. в УФРС все доверенности проверяются?
Квартиры я продаю не часто. Сейчас продала 1 в Москве, другую в Питере, чтобы купить маме квартиру в соседнем доме. Думаю, что на ближайшее время, это будет последняя сделка, а может, и нет. Будет возможность, будем еще расширяться.
Разводить я здесь никого не собиралась, тем более риэлторов.
Я попросила совета, т.к. ситуация мне показалась очень странной. Так оно и было.
Спасибо Юле и Мурке, что вставили мне мозг на место и я ряд вопросов для себя решила и сделала выводы.
Но при этом же я уверена, что взяв с собой на сделку Юлю или Мурку, сделка бы не состоялась.
Если этот топ кому-то кроме меня был полезен, я очень рада.
АВТОР.
Просветите народ, в какой конкретно деревне вы таких слов понахватались? :-D Наверное, часто очень употреблялось именно в вашей деревне это слово, и не без причин, раз вы даже в письменной речи его употребляете так легко? ;-) А если серьёзно - у каждого свой опыт. У Вас обычно "лажают", а у нас - нет.
А уж про деревню не ваша бы корова мычала. Смысл, я смотрю, вы отлично поняли. Никак, в одной деревне со мной росли :)
© Eva.ru 2002-2024 Все права на материалы, размещенные на сайте, защищены законодательством об авторском праве и смежных правах и не могут быть воспроизведены или каким либо образом использованы без письменного разрешения правообладателя и проставления активной ссылки на главную страницу портала Ева.Ру (www.eva.ru) рядом с использованными материалами. За содержание рекламных материалов редакция ответственности не несет. Свидетельство о регистрации СМИ Эл №ФС77-36354 от 22 мая 2009 г. выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) v.3.4.325