что купить?

Мозг кипит, подскажите плз.
Снимаю квартиру в ЗАО за 38тр 75квм (т.к. пустая), из них 15тр алименты ,кот скоро может не быть.
Есть 4,5млн, лежат под 10% в банке.
Цель - 3ком.кв. в ЗАО.
Откладывать в год могу 1-1,5млн..
Офиц-но не работаю, ипотеку может дадут с поддел.доками только под высокий %.
Жить надо только в бол.квартире ,т.к. нужно место под склад, мою работу, либо снимать склад, это мин. 20тр/мес..
Как к этому придти?

1 продолжать снимать, копить.
Но! деньги за аренду-деньги на ветер. не верю в понижение цен на недвижимость

2 купить 3комкв сразу в ипотеку- страшно, лучше жить в реальности. стабильного заработка нет, поддержки нет.

3 купить 40квм, жить с ребенком вдвоем + снимать склад. Но! хочу жить только в хор.доме, хор.окружении. Рассматриваю мКрылат, Кунцев, Пионерск, Окт.Поле, Полежаев..
Цены от 6,5млн, я так понимаю.
Ипотека? Поднакопить?

4 продолжать снимать за 38тр, купить 1комкв, в ВАО за 5млн.. Сдавать за 30тр.. Копить.
Или две однушки в Подмосковье, тоже вариант.

5 купить новостройку в Новокосино-2, к примеру, как инвестиция, т.е. заработать более 5% годовых, чем при сдаче в аренду.

1-2варианты мне не нра.
5 -я мало в теме, поэтому рисковать при отсутствии своего жилья наверно не стоит.
А вот между 3-4вариантами не могу выбрать.(
Хотя написала текст и вижу, что в варианте 3 переплата -20тр +цена выше.
А в варианте 4 переплата -8тр..

В общем получается самый разумный вариант -4.
То,что не мой угол, мне все равно, т.к. свой хочется большой и классный, на кот.денег нет.
Вам также это видится?

И как и где искать этот ликвидный вариант за 5млн??
Только Москва у метро не в хруще?!
А Подмосковье стоит рассматривать? Новокосино, гМосковский и т.п..
Что потом продастся легче?

Спасибо, кто дочитал.)
Очень надеюсь на конструктивные ответы.)