Срочные вопросы в предверии сделки

Готовится альтернативная сделка.
Покупатель №1 покупает трешку у Продавца №1 с привлечением ипотечных средств. Продавец №1 - он же покупатель двушки №2 у Продавца №2.
Я покупатель №1.И хотя у всех сторон есть агенты/риэлторы, вопросов очень много.

1.Риэлтор Продавца №1 предлагает оформить Гарантийное письмо Покупателю №1 на сумму агентского вознагражения (порядка 250 тыс р) о том, что агентсво недвижимости продавца трешки вернет эти деньги Покупателю трешки, в случае если не будет получено свидетельство о праве собственности Покупателем №1. Что это за документ? Насколько рискованна такая схема? Как обезопасить себя Покупателю №1?

2. И агент Продавца № 1, и наш Агент(Покупателя №1) хотят получить свои комиссионные в день сделки до момента получения Свидетельства о праве собственности Покупателем №1 и подписания Акта приема-передачи №1. Обычно это именно в этот день происходит или всё-таки позже- после получения Свидетельства и подписания акта передачи? Или частями- часть в день сделки, часть -позже?

3. Предполагается, что физическое и юридическое освобождение квартиры произойдет в срок не позднее 45 суток с даты регистрации ДКП. Просят даже больше, но пока в авансовом договоре прописан этот срок. Акт приема-передачи, насколько я понимаю, должен подписываться только после полного физ и юридич освобождения квартиры. При таком раскладе в какой момент Продавцу должен быть предоставлен доступ к банковской ячейке для получения денег- после получения Свидетельства регистрации ДКП или после подписания передаточного акта?

4. Банковские ячейки- это вообще большая головная боль. Судя по всему, будет не менее 3-х ячеек (больше не разрешает открывать ипотечный банк)- в одной- сумма, которая будет уплачена Продавцу №2 двушки (ипотечные средства), в другой- доплата за трешку Продавцу №1 (ипотечные средства), в третьей- доплата за трешку Продавцу №1 (первоначальный взнос по ипотеке Покупателя №1). У кого при этом должны остаться ключи и как оптимально прописать права доступа к ячейкам, чтобы всем было спокойно?

Спасибо большое всем, кто дочитал, и кто подскажет что-то полезное.