спрошу про риэлторов..

потому что они не делают ничего такого, чего нельзя сделать самостоятельно.
при сдаче мне вообще непонятно для чего он нужен.
вы сами не сможете на звонки отвечать и просмотры квартиры организовывать?

При сдаче он нужен, чтоб беречь нервы и время арендодателя. Тем более что его услуги при сдаче квартир эконом-сегмента бесплатны.

а договор составить риелтор не нужен?

А инетом слабо воспользоваться? в поисковике забить и найти за 5 минут?

А нафига делать лишние телодвижения, когда за вас все это сделает специальный человек и денег не возьмет?

Затем, что можно дороже сдать, вот смотрите, сдаются 2 одинаковые квартиры, одна 30, другая 35, но в одной комиссия риэлторо 30, а в другой ее нет, большинство снимут, ту которая за 35! Вот Вам и выгода, тысяч 5 в месяц, умножаем на 12 итого 60 тысяч в год!

А вот и не факт. Съемщики тоже считать умеют и могут сообразить, что лучше заплатить 30 тыс. комиссии чем 60 тыс. переплатить за год за квартиру и продолжать переплачивать весь период времени, который они там собираются жить.

разница может быть не 5 тысяч, а меньше, переплачивать за весь период съема не обязательно, цена поднимается примерно 1 раз в год. Не у всех есть сразу лишние 30 тысяч, а 3 всегда найдутся.

а если квартира дорогая и с техникой? не является ли наличие риэлтора какой-то страховкой?

сама в размышлениях, раньше сдавала только через знакомых

И что по вашему будет гарантировать Вам риэлтор? Вот испортили Вам арендаторы что то в квартире, какие компенсирующие действия должен сделать риэлтор? Для этого берется залог.

то есть при заключении договора берется залог, который потом возвращается? а как его размер определить? первый раз о таком слышу )))

Залог обычно берется в размере месячной платы. Потом возвращается, если квартире не нанесен ущерб.

Залог в зависимости от стоимости аренды может быть и 100% и 50% -это как договоритесь. Прописываете в договоре состояние квартиры и техники, сохранность которой обеспечивается залогом. Странно что 1й раз слышите, обычно арендатор платит 3 суммы: за месяц вперед+залог+риэлтору, если квартира стоит 30 тысяч, то съемщику нужно единовременно 90 тр, это проблемно для многих, поэтому если убирается риэлтор, то получается 60 единовременно. Сдастся гораздо быстрее и дороже на таких условиях. Некоторые просят родню "сыграть" риэлтора и забирают комисию себе!

про 3 суммы знаю, конечно,, но я была уверена, что 3-я - это за последнеий месяц

Нет, это залог. Который должны вернуть потом, если с квартирой все ок.

Сложившаяся московская практика - залог в размере месячной платы. Залог нельзя засчитывать в счет последнего месяца проживания, так как такой зачет полностью лишает залог его смысла. Если квартиру сдавать без залога, то ее можно сдать примерно на 10% дороже, чем со 100% залогом. Если просить залог в размере 200%, то поиск квартиросъемщиков будет сильно затруднен и придется снизить цену примерно на 10-15% от той, по которой она могла бы быть сдана с залогом в размере 100%. Все манипуляции с деньгами, права и обязанности сторон, ответственность сторон прописываются в договоре найма. Законодательная основа коммерческого найма прописана в 35гл.ГК.
Ни в коем случае не заключайте договор сроком один год и более, чтобы у вас не возникло ненужных проблем в будущем.

а на сколько тогда заключать договор?

На срок менее года, на 11 месяцев например. Или на 11полных месяцев (расчетный месяц совпадает с календарным) + 1-й месяц неполный (например, с 10-го по 30-е число).
Все риелторы знают, что нельзя заключать договор на год и более, правда очень многие не знают почему нельзя и произносят неправильные, но приятные уху арендодателя слова о том, что в таком случае не надо платить налоги :)

а почему нельзя на самом деле?

Все есть в гл.35 ГК, по памяти, что вспомню, своими словами перескажу - договор найма может быть заключен на срок до пяти лет, при этом наниматель получает массу прав на жилье, в частности:
1. Без разрешения хозяев, а лишь уведомив его, может поселить самых разных людей (временные жильцы),
2. Договор автоматически продляется на новый срок на прежних условиях, если хозяин за 3мес. письменно не уведомил о своем желании прекратить договор или о изменении финансовых условий.
3. Если хозяин расстался с квартиросъемщиками, но сам продолжает сдавать квартиру другим людям, то бывшие квартиросъемщики могут потребовать от хозяина квартиры расторгнуть договор найма с новыми квартиросъемщиками и потребовать также материальной компенсации того, что с ними расстались.
4. Квартиросъемщик имеет право образовать задолженность по оплате за наем сроком до 6мес. Имеет право!

Т.е. хозяин квартиры фактически утрачивает контроль над квартирой. НО!!! Если договор заключен на срок менее года, то всех этих прав у квартиросъемщика нет и гглавным регулятором отношений становится двусторонний договор найма.

Читайте все здесь http://www.gk-rf.ru/glava35

на самом деле имхо там не все так страшно, поселить без согласия арендодателя арендатор может только постоянно проживающих с ним лиц (читай членов семьи).
на договор поднайма нужно если не ошибаюсь уже согласие собственника...

главное, многие риэлтеры и юристы не видят разницы между договором аренды и найма, и прочитав гдето что договор свыше года надо регистрировать, всем советуют делать меньше года...
отсюда и возникла уверенность что надо на срок до года заключать, имхо.

Я читаю буквально:
"Статья 680. Временные жильцы
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим."

Там написано, что временные жильцы могут быть любыми, главное, чтобы вопрос их проживания согласовали между собой люди, прописанные в договоре в качестве нанимателя и совместно проживающего с нанимателем.
Т.е. это может запросто оказаться самый неожиданный для хозяина квартиры человек.

А вот точный список прав нанимателя, которых нет, если договор заключается на срок менее года http://www.gk-rf.ru/statia683

спасибо ))

мля, всю жизнь (больше 10-т лет) сдаю квартиры без рилторов. Квартиры с техникой, мебелью и проими приблудами - никаких проблем у меня нет. Квартиранты менялись редко, но менялись. Вы как из тундры, ей богу.
Вот прям на каждый чих нужен специалист :)

нет, не на каждый )))) сдавала квартиру за 20 тыс. без всяких специалистов и мне было не страшно. Сейчас собираюсь сдавать дорогую квартиру и мне стало стремно. За мой ремонт и технику. Хотя начинаю догадываться, что риэлторы тут ничем не помогут ))))

Правильно догадываетесь, договор будет двусторонний между вами и арендатором. Риэлторы только помогут арендаторов найти. Но они же и отсекут "лишних" людей, так сказать не прошедших дресс-код )

То есть риэлтор, а не я будет решать кому жить в моей квартире, и с кем мне заключать договора?


Вот хотелось бы услышать, чем кому помог риэлтор, если через некоторое время возникают проблемы с жильцами, или кому помог "грамотно" составленный договор, чем риэлторы так бравируют?

В нашей стране, где при обращении в суд по таким вопросам издержки времени и средств выше результата, эти "грамотно" составленные договора вообще силы не имеют.
Особенно, когда люди сдают квартиру, которую они сами арендуют по договору соц. найма))
Вообщем фигня это все, все одно на договоренностях персональных все держится.
Риэлтор не был бы нужен, если бы базы недвижмости не были ими же и монополизированы.
Если не к спеху и вы не ограничены районом за 2-3 мес. всегда без риэлтора можно квартиру найти по знакомым/друзьям.

Решать будете вы, заранее дав риэлтору указания, каких людей не следует приводить на просмотры. Он их отсеет и вам даже не придется с ними общаться и объясняться. Если вы гиперобщительный человек и любите разруливать конфликты, которые могут возникнуть даже на этапе прозвона и готовы к тому, что вам в больших количествах будет звонить черт знает кто и настаивать на просмотре вашей квартиры, флаг вам в руки. Не у всех арендодателей такие крепкие нервы. Я, например, предпочитаю, чтоб всяких сомнительных личностей на этапе прозвона отсеял специальный человек, т.к. самостоятельно общаться с неадекватом желания не имею.

Сдавать квартиру родственникам, знакомым, друзьям, знакомым друзей и друзьям знакомых никогда не буду, и ни один арендодатель, уже имеющий опыт сдачи квартир, этого не будет делать тоже.

У меня есть разный опыт, вот только не понятно, почему за созранность ваших нервов платят другие люди.

Ну это вопрос риторический из серии вселенской справедливости-несправедливости. В данный момент это происходит потому, что имеет место быть рынок арендодателя, т.к. желающих снять больше, чем желающих сдать. Когда ситуация перевернется в обратную сторону, возможно, за поиск клиента будут платить арендодатели.

А чем отличаются "знакомые друзей, и друзья знакомых" от всех остальных? Почему они в черном списке?

Потому что они обычно хотят снять квартиру подешевле (именно потому, что они друзья и знакомые), и при малейшем повышении цены кидаются в обидки, даже если им до этого сдавали в три раза ниже рынка. В результате возникает дурацкая ситуация, когда и денег вы не дополучаете, и хорошие ранее отношения портятся навсегда. Дружеские и деловые отношения желательно разделять по максимуму в этом случае.

ну это касается близких друзей наверное... хотя я например по иному считаю. Готова снимать за рыночную цену - так зачем отдавать деньги посторонним людям, когда можно близким знакомым? и сама сдаю друзьям - по крайней мере знаю их ситуацию, платежеспособность и дальнейшие планы...
но у каждого свои предрассудки

Это не предрассудки, а выводы, сделанные из довольно длительного опыта сдачи квартиры в аренду. Первые два раза квартира сдавалась именно знакомым и друзьям и результат был плачевным. Все остались друг другом недовольны.

А зачем Вам при сдаче риэлтор? Вы цену поставьте на пару тысяч дороже аналогов и напишите, что без риэлтора, сдадите влет! ЗАчем Вам лишний посредник? Договор распечатаете из инета.

Потому что на квартиру, сдаваемую в аренду, и так очереди обычно стоят и есть из чего выбрать

Во-первых, покупка/продажа и аренда - это все-таки два разных рынка с глобально разными параметрами.
Если говорить об аренде, то услуги риэлтора для арендатора бесплатны, поэтому хотя бы в деньгах владелец квартиры ничего не теряет, обратившись к риэлтору. В данном случае обязанности риэлтора - найти вам подходящих клиентов и, зачастую, составить договор. Т.к. стандартные "рыбы" договоров легко можно найти в интернете, то никто вам не мешает предложить свой договор, внеся туда нужные вам пункты.
При покупке/продаже жилья риэлтору платит клиент (будь то продавец или покупатель). Но и обязанности риэлтора здесь совсем другие: оценить документы на квартиру и предупредить покупателя о возможных рисках (последнее делают далеко не все риэлторы, у многих выгода преобладает над разумом), собрать нужные справки для продажи квартиры, проверить "сомнительные" моменты, в конце концов, найти покупателя или продавца (а в случае альтернативы - и того, и другого), договориться о цене и постараться сделать так, чтобы никто из участников не отказался от сделки. Достаточно почитать несколько журналов риэлторов, чтобы понять, какой огромный и разнообразный пласт работы выполняется профессионалами (подчеркну это слово) для того, чтобы состоялся обычный размен или съезд (сейчас это называется "альтернативой").
Вообще, профессия риэлтора сродни профессии учителя или врача, про которые еще в советское время ходила шутка, что у нас каждый знает, как лечить или учить. Кроме того, зачастую опытный риэлтор может заметить опасные "подводные камни", чего не сделает другой. Вот благодаря этим "другим" люди попадают в неприятные ситуации, возмущаются работой специалиста, поставивших их в трудное положение - отсюда и негатив. Проблема в том, что найти хорошего опытного риэлтора непросто, а попасть в эту профессию не очень сложно - достаточно иметь хорошо подвешенный язык и азы знания жилищного рынка. Вот и получается, что так или иначе процентов 60-70 клиентов, обращающихся к риэлторам, в том или ином аспекте ими недовольны, а оставшиеся передают телефоны профессионалов "из уст в уста".

Ваш вопрос так же не имеет однозначного ответа, как вопрос о том, кто первым появился на свет, курица или яйцо.
Почитайте вот этот пост http://eva.ru/topic/155/2870724.htm?messageId=72737779
Подумайте.
Если бы мне довелось заниматься поиском квартиросъемщиков, то данные люди в упомянутую квартиру просто бы не въехали, им даже посмотреть ее вряд ли бы удалось.

два примера по сдаче :
1.моя подруга. Обратилась к риэлтору на форуме. И все. Квартира никак не сдается. Тогда девушка сама на том же форуме нашла арендатора. Риэлтору-привет :)
2. я. Тоже к тому же риэлтору обращались. Рассказ о неликвидности, но квартиру в работу взял. 2 недели тишины. Мой муж не выдержал, обратился к риэлтору вне форума, за 3 дня-4 просмотра, квартира сдана тем, кто наиболее благонадежен показался.

В остатке: подруга так и продолжает жильцов сама искать и довольна, мы готовимся к съезду наших жильцов и будем обращаться к уже проверенному нами агенту(если она еще работает там)

Сдавали через риэлтора. Довольны, клиенты всегда находились быстро, никаких усилий с нашей стороны, комиссию платит риэлтору арендатор.

Читаю и удивляюсь! Я работаю с одним риэлтором уже много лет. Все ОК! Ключи отдаю и не парюсь,как у него находится клиент готовый снять меня вызывает и пишем договор. Если проблемы она сама звонит и выселяет (было один раз).
вы тоже пока своего найдете много нервов себе "помотаете".