Начинаем думать, помогите

Есть 2ка на Ул.Большая Академическая, стоит не на дороге (во дворах), от метро Войковская 15минут автобусом. 2 этаж 9этажного 1подъездного дома.
В хорошем очень состоянии (ремонт делали для себя), общая площадь 37м2, кухня 8м2, совмещенный санузел, комнаты смежные, без балкона. В собственности больше 3х лет.
Что хотим: 2ку с раздельными комнатами, кухней метров 10, балконом. строго в этом же районе (школа, помощь родителям пожилым, живущим рядом)
Что можем: отложить каждый месяц 40тыс.руб.

Посоветуйте, есть ли смысл лезть в банковскую ипотеку? Мы сторонники выкрутится собственными силами.
На что мы можем рассчитывать, сколько ПРИМЕРНО нужно доплату. Вроде бы в нашем доме продали за 6млн, но это не точная инфа. Реально ли купить за 8млн 2ку получше? Это 2 млн за 4 года мы можем накопить.
Спасибо