как продать?

Люди знающие Help! Продаю в области квартиру, однушка недорогая. Приходят смотреть 50% покупатели с ипотекой, а у меня небольшая неузаконенная перепланировка (расширен дверной проем и шкаф из гипсокартона возведен). Понимаю, что узаконить реально, т.к. ерунда сущая, но это время, деньги, новый кадастровый паспорт, к тому же у нас пороги обивать придётся конкретно до посинения. Не хочу из-за этого отсекать ипотечников, но т.к. квартира в общем-то и так недорогая, тратиться ещё на эту бессмысленную возню не хочу. Вот что в такой ситуации делать - бежать заранее тягомотину с узакониванием начинать, а вдруг покупатель с живыми деньгами дозреет и оно нафиг не нужно будет. А с другой стороны ипотечники приходят с горящими сроками и им ждать пока я все бумаги в точное соответствие приведу времени нет. Риэлторы, что вы скажете???