как посчитать адекватную стоимость квартиры?

мониторю рынок жилья в нашем районе достаточно долго, вот назрел вопрос -как посчитать адекватную стоимость квартиры?
у нас район кирпичных пятиэтажек (Москва), есть пятиэтажки со стандартной планировкой - с кухней 6м, есть нестандартные- с кухней 8,5м. Соотв-но, метраж и планировка квартир тоже разные.
итого -средняя цена(примерно):
1-ки стандартные (30-33м) 5-6 млн
1-ки нестандратные (34 м) 6,4
2-ки стандартные(42-45м) 6,4-7
2-ки нестандартные (56 м) -9,3-9,7
3-ки стандартные (56-58 м) - 9-9,3
3-ки нестандартные (72-75м) - 11,5-14

меня, естественно, возбудили трешечки 75 метров с кухней 8,5 , но уж больно смущает цена - 11,5 -не многовато ли например за 5 этаж без лифта и без ремонта? смущает также то , что таких квартир немного и все они придерживаются этой цены , те что с хорошим ремонтом- стоят 13 и выше. За 13, я считаю, можно и в доме с лифтом купить :)
или вот большие двушки 56 м и трешки 56 м, разница только в кухне, а цена одна и та же..
исходя из каких соображений риэлторы ставят такие цены на квартиры? Смотрят похожие объявления? в субб пойду смотреть трешку за 11,5 но продает ее М-ль, у них же на этой же улице продается двушка по ооочень завышенной цене. Может,как-то сбивать цену? Остальные квартиры которые стоят по 11,5 - висят около года , видимо нет желающих покупать в кирпиче за такую стоимость