Помогите советом

Уважаемые форумчане, помогите советом, пожалуйста.

Букв будет много....

Есть первоначальный взнос на ипотечную квартиру.
С мужем разводимся, мечта о квартире стала только моей (((. Этот момент важный, т.к.выплачивать кредит только мне. Район новосторек я уже выбрала, срок сдачи - 2 квартал 2014, садик обещают к сентябрю 2014.
Что имею - съем квартиры (30 000), можно переехать в комнату (16-18 000). Первоначальный взнос, стабильная работа в Москве.
Если брать новостройку, то возникает вопрос, что брать.
1-ка по мне не вариант, т.к. ипотека на 12 лет, сын будет уже подростком.
2- ка - со взносом на тот же срок - выплаты 25 000, это нормально для меня, но вносить больше на снижение процентов не получится, т.е. переплата за квартиру будет в 2 р.
Эти варианты самостоятельные.
Также моя сестра предлагает войти со мной в долю и могли бы взять 3-ку там же или квартиру свободной планировки.
Для меня вопрос дележки этой квартиры в случае изменений наших семейных положений...
Она не замужем, детей нет.
Есть и третий вариант. У меня в собственности есть дача, при ее продаже я могла бы купить квартиру без ипотеки. Но есть моральный аспект, дача родительская,
папы уже нет, мама и сестры против, это память о папе.
Простите, что загрузила так.