Посоветуйте, как лучше поступить

Ситуация такая:
Нам нужна 3-х комнатная квартира. Не совсем 100%, но не самый плохой вариант подобрали
Из минусов: квартира в собственности у несовершеннолетнего (15 лет, проходить опеку), менее 3-х лет в собственности.
Из плюсов: Цена вполне адекватная, даже чуть ниже рынка (если не полная стоимость в договоре).
Ситуация: они готовы ее продать на 1 млн дешевле, но тогда в договоре пишем 2 млн, остальное по расписке.
Или в договоре полная сумма, но цена, соответственно на 1 млн. дороже.

Посоветуйте, как лучше поступить. Я понимаю, что даже полная стоимость в договоре не всегда дает 100% гарантию. С зарплаты в 5 тысяч рублей они могут долго выплачивать и т.д.

В общем, опытные риэлторы, посоветуйте, плиз

На мой взгляд есть риски, которые явно не должен оплачивать покупатель (то есть мы). На данный момент повышение цены на млн. говорит о том, что они хотят, чтобы эти риски оплатил же опять покупатель....