Сделка с обременением

Хочу приобрести квартиру. Хочу воспользоваться следующей схемой передачи денег. Документы сдаются в регистрационную палату, после чего в течение указанных дней (согласно договору) производится оплата на указанный счёт продавца (физ.лицо). Т.е. как я понимаю, сделка будет с обременением.
Я так понимаю, снять это обременения без продавца не получится? Даже если прописать в договоре, что я могу без продавца предоставить в рег палату квитанцию от банка о перечислении указанной суммы на счёт продавца?
Если без продавца снять обременение нельзя, то хотелось бы узнать, возможно ли прописать в договоре купли-продажи пункт, обязывающий продавца приехать со мной в регпалату. Допустим что-то вроде, продавец обязан в течение трёх дней с момента оплаты на указанный счёт продавца, явится вместе с покупателем для переоформления в регпалату, иначе продавец обязан выплачивать покупателю 1% в день от суммы договора, за нарушение этих сроков.
Также для уверенности продавца в том, что я оплачу, можно прописать, что я обязан после выдачи мне свидетельства с обременением оплатить сумму согласно договору в течение трёх дней, иначе на меня накладываются штрафные санкции – 1% от суммы договора.
Скажите, пожалуйста, какие могут быть существенные риски в описанном мной способе оплаты? (другие способы, пожалуйста, не предлагайте)