Продажи из под ипотеки родне и доли детей

Возник сложный вопрос. Ситуация такова, что мои родители дают нам деньги на первый взнос чтобы взять в ипотеку нормальную квартиру. Нужно будет делать ремонт, потом можно переехать и продать ту квартиру, в которой мы живем(мамина). Я предлагаю продать из под ипотеки новую кв. родителям,т.е. ее мама выкупает и оформляет на себя(что логично, т.к. все деньги ее, за исключением нескольких платежей по ипотеке).Реально ли будет так "продать" кв? У нее возник вопрос что с детьми и опекой. Но кмк опека ни при чем? Дети вообще с рождения прописаны в другом регионе в той кв, где живут родители и где мои 1/2 доли.
1.можно ли оформить такую "продажу"
2.опека здесь хоть каким-то местом будет привлечена?
3.запасной план продавать кв сейчас, добавлять и переезжать сразу.но тогда только вторичка.