Приватизация менее 3х лет

Здравствуйте. Очень нуждаюсь в помощи решения вопроса знающих людей, касающегося продажи квартиры, если она в собственности менее трех лет.
Мы с мужем не планировали продавать квартиру, но так сложились обстоятельства, что мы ее продаем и покупаем на эти деньги с небольшой доплатой в другом районе. Квартира всю жизнь была муниципальной и принадлежит моей семье, по этому чтобы продать квартиру мы ее приватизировали только в этом году.
В чем собственно загвоздка. Мы не можем позволить себе потерять миллион отдав налог государству, по этому хотели бы узнать, как решить данный вопрос с наименьшей потерей для нас и для покупателя. Я много читала по этой теме, но хотелось бы все же получить совет специалиста. Как я поняла, у нас есть три варианта:
1) Расписка на получение денег
2) Доп. соглашение на в случае чего заплатить покупателю Н-ную сумму
3) Попросить покупателя заплатить сверху нашей цены за квартиру эти 13%, которые он сможет вернуть себе в качестве подоходного налога на покупку.
Мне кажется третий вариант наиболее безопасный среди всех остальных. Расскажите, так ли это, и как убедить покупателя, что эти деньги он сможет себе вернуть.
Буду признательна ответам по существу. Спасибо!