Расценки риэлтора

500 000 рублей.

мля, бросаю усё, иду в риелторы:)

Количеством нулей ошиблись:)

За 7 двушку в Новокосино купить разве что на 1 этаже можно, и то - не факт.
Расценки риэлтора - от 100 тыс. при покупке.

а что конкретно входит обычно в эти 100 тыс?

Поиск, проверка и сопровождение сделки.

Поиск-то зачем, если у людей покупка за деньги? Обычно в таких случаях только проверка и сопровождение за 50 тыс.:)

Обычно в таких случаях то, что люди выбирают сами, а не анонимы за них. ;)

Ну, да, согласна:)

вы сначала риэлтора найдите, а потом у него его расценки спросите

хочется понимать сколько придется отдать за работу

В районе 200 т.р точно совершенно.

А почему не 500?:) Еще посоветуйте в Инком обратиться - они вообще без трусов оставят:)

примерно 3-5% от стоимости сделки

Агентству больше, если "маэстро" сам - меньше :)

Максимум 100, а то и меньше.

Лучше искать самостоятельно и потом нанимать на сопровождение около 50тр. И еще будьте готовы заплатить за проверку квартиры с отрицательным результатом, около 15тр. Если результат отрицательный, лучше искать дальше.

Так много берут, потому что Вы платите за результат, за себя и за того Васю с которым тоже бегали, деньги тратили на проверки, однако он в последний момент отказался от сделки по какой либо причине. Если платить поэтапно, может выйти дешевле, а может дороже, потому что придется отказываться от плохих вариантов, хотя деньги за проверку уже будут потрачены.

Вероника, вот прямо максимум 100? Вы вообще не представляете, какие расценки у агентств? Или вы о о расценках в каком-то селе пишете? Или типа, обратиться к какому-то новичку, который год работает, лишь бы что-то заработать?

а разница есть между новичком и супер-профи?

Конечно есть.

а в чем?

В опыте.

и в результате

если бы...
опытные риелторы тоже часто разочаровывают.
делают так, как им проще и легче.

Выбирайте неопытных - какие проблемы? :D
Будет сложнее и труднее гарантировано.

это вообще не про вас:)

Несомненно. :)

" кукушка хвалит петуха. За то,что хвалит тот кукушку".

+1000000

+ стомильёнов :D

с риэлтором тоже нужно, чтобы повезло.

Безусловно. :)

Приведу пример про себя:

Риэлтор НДВ продавал два месяца, опустился с 6,5 до 6,2млн
ее комиссия - 200тр. Не продала и ни одного просмотра. Давила, что надо опускаться до 6 млн. Причина была объективна, объект далеко, риэлтор перегружен заказами, достаточного внимания не было ни клиенту ни рекламе.

Клиент обратился ко мне, свободная продажа, выставила - ценник 6,5млн.
Продала за 6,9 млн. (устроили аукцион вверх, было несколько покупателей).

Договаривались на 40тр, если просто продать за 6,5 (исходя из того, что квартира в соседнем доме, ключи у меня и продавец приедет только на аванс и потом на сделку).

Этому же клиенту одновременно подобрала новостройку за 3,6млн (1к кв, новострой без отделки, со св о собственности, прямая продажа). В покупку не упирались, но раз так получилось, то замечательно.

Мой гонорар 130тр, я вполне довольна, клиент тоже.
===============================================

Другая сделка, сопровождение - 50тр, прямая продажа, квартира с ремонтом 1к. В ходе сделки выяснилось, Продавец хочет покупать новостройку, подсказала и посоветовала, купил ту, которую я ему нашла (поиск занял минут 40 и два звонка). До этого он собирался купить сам другую, не совсем подходящую, но все же. Т.е. тут просто проблема поиска.

Гонорар - 50тр, естественно за "подбор" какие деньги, риски по данной квартире я не проверяла, клиент обо всем предупрежден, но решил именно этого застройщика и эту квартиру.

Сколько возьмет агентство мне без разницы.

Сейчас в процессе сделка, альтернатива - 100тр за все. Подольск. Цена продажи 3,7 - цена покупки 4,8.

Это как пример. У всех разные расценки. Меня мои устраивают, клиентов тоже.

А на счет стажа, стаж нарабатывается, а новички более старательны и дотошны им надо рекомендации нарабатывать.

И к стати я не клею заманухи, не размещаю их в инете, не занимаюсь холодными звонками и тд. Не размещаю дубли, не ворую чужие тексты, не работаю без договора. И никогда этим не занималась. Не навязывалась знакомым и родственникам. Все клиенты в основном по рекомендации, так проще и спокойнее и мне и им.

А про цены, знаю очень хорошее АН, с очень опытными риэлторами, они в основном ушли на сопровождение, и ценник 50тр средний за такую услугу, а опыта у них по 20 лет на каждого. Может это новый тренд, не знаю.

Я, например, не люблю работать на подбор, т.е. если есть конкретные хотелки (вот эти три дома, или эта улица и тд), тогда еще ничего, а когда хочу сам не знаю что... ни по цене ни по локации, то лучше пусть сам человек смотрит, подбирает, и потом уже с созревшими хотелками обращается.

вы когда операцию пойдете делать, выбирайте тогда новичка-хирурга, потому что " стаж нарабатывается, а новички более старательны и дотошны им надо рекомендации нарабатывать".

Вообще то у новичка всегда есть наставник. Как без этого. И хирург один не оперирует. Всегда коллективно. И почитайте Амосова, он под конец карьеры хирурга, Амосов признанный уникальный хирург совершил две подряд ошибки с летальным исходом, в которых признается в своих дневниках и книге, потому что уже возраст. Пишет, что после этого понял, что пора заканчивать оперировать, было ему около 80 лет к тому моменту.

Знаете любой хороший специалист должен постоянно повышать квалификацию, проходить обучение и тд.

Как пример те же врачи, врач должен знать английский язык, что бы иметь доступ к актуальным мед. изданиям, возможность ездить на семинары и конференции, интернет, общаться с коллегами. Вы много таких врачей знаете. Я знаю, но не много, для меня идеальный врач тот, который никогда не заканчивает своего образования и при этом имеет постоянную практику. В больница все же больше попадались просто врачи, которым все пофигу и как научили в мед институте так и лечат, без ссылок на новые разработки и открытия.

Как пример у мужа не стандартная реакция на стандартное лекарство, от эгилока упал сахар до минимума и он почти впал в кому, при том, что он не диабетик. Врач так и не признал ошибки назначения лекарства, пытался месяц убедить мужа что у него диабет. Но вот разбираться в ситуации не стал. Я подняла англоязычные издания и тесты (исследования) и выяснилось, что такая побочная реакция имеет место быть, проконсультировалась с другими врачам, они так же подтвердили и прислали мне ссылки на исследования.

Однако тому врачу пофигу абсолютно, у него даже не возникло интереса к исследованиям. Потому что он просто врач в больнице. Десять вылечит, одного угробит. Как то так. (а бывает и наоборот).

Так же и риэлторы давно работающие с кучей рекомендация, набирают больше, чем могут обработать, стажеров (помощников ) не набирают, разрываются, забывают параметры объектов, косячат (от не хватки времени), но у них даже если 30% сработает, то уже сыт будешь, тем и живут. Количеством, а не качеством.

ой ну елки))) бла-бла-бла... но судя по вашему постоянному сидению на форуме, что вам еще остается)))))))

А что у Вас моб. интернет отключен? У меня почти везде 4G берет. Пока едешь транспортом можно успеть ответить.

Вам самой-то не смешно? :D Ваш наставник 24 ч с вами? Вся суть в том, что решения надо принимать сиюминутно, иначе можно очень круто подставить своего клиента. И старательность ваша с дотошностью хороша при прозвоне вариантов, далее - на пушечный выстрел нельзя подходить к сделкам, стаж тут не при чем, опыт нужен, потому что каждая новая сделка - это что-то новое, и ориентироваться надо моментально, вы просто прощелкаете все опасные моменты, потому что знать про них не знаете, этого вам наставник заранее не расскажет.
Прозвонить варианты - да, стоит копейки. Грамотное проведение сделки гораздо дороже.
А вот пофигизм и дурь совсем не от опыта или отсутствия зависит, не успокаивайте себяи не думайте, что все вокруг идиоты. :D

Я, например, не люблю работать на подбор, т.е. если есть конкретные хотелки (вот эти три дома, или эта улица и тд), тогда еще ничего, а когда хочу сам не знаю что... ни по цене ни по локации, то лучше пусть сам человек смотрит, подбирает, и потом уже с созревшими хотелками обращается.

========================================================
Вероника, уметь работать на подбор, помочь клиенту увидеть, посоветовать и найти шоколадный вариант - это уже и есть настоящая работа риэлтора. Баловаться продажей новостроя - не так уж и много ума надо.

Чем больше Вас читаю, Юля, тем больше захожусь в хохоте. Круче, чем у Петросяна в кривом зеркале))

Тоже у ауте от нее, и где она таких находит, чтобы ей за это еще и платили? вот это профессионал!

Прогнуть клиента под свое видение мира, это Ваше умение?

Зачем? У каждого свои желания и привязки. Понимать их надо, советовать тоже надо уметь, но навязывать увольте.

Когда я была клиентом риэлтора, то сама не знала что хочу и пока не определилась самостоятельно, мне ни один риэлтор не мог помочь в моей альтернативе.

И поскольку Вы не знаете моих сделок, прошу не комментировать что и как я продаю (не продаю).

Юля в этом профи. В прогибании клиентов.

Вы сейчас перевернули мои слова с ног на голову, а потом попинали за эту извращенную позицию ;) Старый софистический прием.

Я НЕ говорила о "прогибании клиента под свое видение мира". Я вообще говорила о другом.

У каждого покупателя своя, уникальная жизненная ситуация. Которая гораздо глубже, чем количество денег, любимый район и количество комнат в желаемой квартире. Работа риелтора с покупателем заключается на не в том, чтобы "впарить" ему некий вариант, а в том, чтобы помочь человеку найти то, что в его конкретной уникальной ситуации будет наиболее оптимальным выбором. А для этого нужно с одной стороны помочь вербализовать пожелания клиента. То есть, вместе сформулировать представление о его личном "идеальном варианте". А во-вторых, зная рынок, понимая тенденции рынка и текущую ситуацию, помочь не упустить "Его величество случай", не дать вляпаться в нерешаемую альтернативу, вовремя подсказать, с каким вариантом можно выжидать, а какой - хватать здесь и сейчас.

Теория у вас, Юля, прекрасна, да:) А практика...увы и ах.
Кто вы такая, чтобы решать за клиента что ему нужно, а что нет?!
Вы навязываете своё мнение.

У вас ус отклеился. Карпушкина, ваше "к стати" вас выдает с головой. Иногда полезно писать грамотно

Бывает.

от 50 тыс. руб.
но не от цены качество зависит)))

Может пригодится почитать про правильный выбор риэлтора http://pravo812.ru/useful/172-2012-02-25-20-01-52.html#9

Вы вообще в своем уме, знаете за что этим ... деньги отдадите, за то,что в интернете найдет квартиру и позвонит по адресу,а так же пригласит вас на просмотр. Ищите вами и берите юридическое сопровождение это тысяч 50000.

Эээ, не обижайте риэлторов:) Я там выше на эти же 50 тыс. за сопровождение намекнула, так меня анонимом обозвали и сказали, что люди сами выбирать должны:) А как они выберут, если не знают, из чего?

П.С. Автору. А вы обзвоните агентства, с местными риэлторами пообщайтесь (в вашем топе отметились Оля и Юля, еще есть Света и Сваан), сравните услуги, которые вам предложат и цены на них. Так и определитесь.

Еще добавлю. Сумма, которую вам назовут в агентстве - это только верхняя часть айсберга. Они еще немало скрыткой возьмут.

А местные скрытку не возьмут? Кровью клянетесь?;)

разница в том что в агентстве вас никуда не допустят и вы ничего не увидите;)

Под 'ничего и никуда' вы что имеете ввиду? Помещение для персонала? ;)

денежные переговоры авансы задатки;)

Не могу отвечать за все агентства, скажу про то, где я работаю.
Наши клиенты имеют право, и это приветствуется!, присутствовать на всех этапах переговоров, включая авансы, поддерживать любые контакты с другими продавцами/покупателями, чтоб быть в курсе дел и цен; видеть все документы, которые нами запрашиваются для того, чтоб юридический отдел дал разрешение на сделку, и в конце мы выдали гарантийный сертификат. Я понимаю, что здесь присутствуют всемирно признанные юристы с огромной практикой по квартирным вопросам и они скоро определят место, где можно использовать наш Гарантийный сертификат,:) но я, на месте клиента, не отказалась бы его получить.
Оригиналы документов мы себе не оставляем(в нашем отделении по крайней мере), и штрафы, если человек передумал, тоже не предусмотрены.
Как может быть еще прозрачнее? Объясните, пожалуйста
А нечистоплотные люди могут как работать в агентстве, так и частниками.Или вообще нигде не работать ;)

Приходилось иметь дело именно с агентством, где вы работаете. Первое, что мне сказали в офисе МИЦа, это "подлинники документов мы не удерживаем". Дальше началась психологическая обработка: мне объясняли, что документы для сделки собрать безумно трудно, а у меня маленький ребенок на руках, а вот наш агент будет ездить и все сделает, и это входит в стоимость наших услуг и т. д. и т. п.

Второе, договор с вашим агентством подписать невозможно. Во всяком случае для нормального человека. При этом в офисе большие начальники говорят, что договор - это формальность, что все основное будет на словах. И вообще договор - он стандартный. Действительно стандартный:) Ни на какие уступки по изменению текста договора юридический отдел не идет.

Третье. В вашем агентстве оказался слишком уж шикарный офис. С хорошим ремонтом, охраной, уборщицами и пр. И реклама у МИЦа основательная. А за чей счет все это?

В общем, спасибо добрым людям здесь, на Еве, за то, что разобрали они наше общение с МИЦем по косточкам. Это нам очень помогло в решении жилищного вопроса и сэкономило много денег:)

Первое, отделяйте мух от котлет. Оригиналы не удерживаем. Это основное. "Психологическое давление" даже комментировать не буду, потому что это Ваше СУБъективное мнение
Второе, договор редактируется неохотно. Может быть. Зато доп.соглашения к договору подписываются легко. Хоть каждый день.
Третье. Конкретно в нашем офисе ни охраны, ни уборщиц. Даже сотрудники сидят все на виду. Приходите в гости-увидите.
Да, у МИЦа хорошая реклама. Но это реклама собственных НОВОСТРОЕК, а не отделов продаж вторичного жилья.
Я рада за Вас, что Вы решили свой квартирный вопрос. Вы решили его без МИЦ? Отлично! МИЦ не стал от этого плохим, поверьте:)

"Первое, отделяйте мух от котлет."
Спасибо за совет:) Примерно в таком ключе с нами и общался сотрудник МИЦа, пока не перешел на откровенное хамство.

"Оригиналы не удерживаем."
Осталось выяснить, что кроется за этой фразой:)

"Второе, договор редактируется неохотно. Может быть."
А вот этого не может быть, вернее не должно, т. к. договор подписывается двумя сторонами. Соответственно обе стороны должны быть полностью удовлетворены написанным. Ежедневного подписания доп. соглашений недостаточно:)

Позвольте усомниться в правдивости Ваших анонимных слов про хамство, уж извините:)
Оригиналы не удерживаем- это значит 'мы оставим себе копии, а оригиналы можете забрать, если хотите. Но на аванс Вы должны будете их привести, чтоб показать потенциальным покупателям'
Договор Редактируется, но неохотно:) Всегда можно найти компромисс. Если человек изначально настроен негативно, со всех сторон чувствуует психологическое давление, ищет подвох и скрытку (а может, судит всех по себе?), то его не устроит ни редакция, ни допники. Се ля ви :)

Добрые люди на Еве, где половина риелторов, поругали агентство)) Впечатляет)) (я не риелтор если что)

Разве я написала, что поругали агентство?:) Не поругали, а разобрали по косточкам наше общение с МИЦем. Мы выкладывали тут цитаты из договора и говорили, что нам не нравится. А добрые люди это комментировали.

Заинтриговали, что там было такое неподходящее? Мы тоже через пару лет будем решать свой квартирный вопрос, на что внимание обращать

Не смогу ответить вам однозначно. Ведь то, что не подходит мне, вполне может быть приемлимо для вас.

Ну, вот, к примеру, цитата из договора МИЦа:

они обязуются "Проверить правоустанавливающие документы на Недвижимости и иные документы на их достаточность в соответствии с требованиями законодательства РФ для государственной регистрации Основных договоров и перехода прав по ним."

Я понимаю этот пункт так: количество документов пересчитали, а подлинность проверять не собираются. А где написано, что МИЦ собирается заниматься проверкой юридической чистоты квартиры? Правильно, нигде. На мое недоумение сотрудники МИЦа говорят что-то типа "да, ну, что вы", "да мы обязательно проверим" и т. д. Ага, говорят. А подписать требуют то, что я вам процитировала выше.

А вы как хотели этот пункт сформулировать?

Честно? Лично мне этот договор не нужен, можно и вообще не формулировать. Если же его все-таки подписывать, тогда надо что-то насчет проверки юридической чистоты добавить. Правда в другом топе Света (юрист) пишет, что нет такого понятия, юридическая чистота. Тут уж юристу виднее, как лучше сформулировать.

Кстати говоря, в итоге мы обошлись и без этого договора, и без агентства вообще:)

Вот еще пример.

Выше сотрудница МИЦа утверждает, что они подлинники документов не берут. А вот цитата из переписки с сотрудником МИЦа, с которым пришлось иметь дело мне:

"Про оригиналы документов на квартиру - если б они не были необходимы для заказа справок и пр. Мы их и не брали бы, вы можете ездить со мной по инстанциям и их предъявлять, отстаивая в очередях БТИ и пр."

Отвечаю, что буду ездить и стоять в очередях. Мне в ответ: "Ну, у вас же маленький ребенок, вам это будет неудобно. А вот наш сотрудник может сделать это вместо вас..." И т. д., и т. п.

Кстати говоря, когда в итоге мы не смогли подписать договор ни с одним из агенств (а кроме МИЦа мы еще в двух побывали), мне удалось собрать необходимые для сделки справки с ребенком на руках минут за 5 без всяких очередей:)

Вот смотрите еще. Выше девушка, представившаяся сотрудницей МИЦа, пишет:

"Договор редактируется, но неохотно. Всегда можно найти компромисс."

А вот что написал мне сотрудник МИЦа, когда мы попытались начать с ними работать:

"Договоры стандартизированные, отработанные юр. отделом, по ним работаем более 10 лет. Текст договора не меняется."

Ясно. Из того, что вы написали, по моему важен только пункт о проверке квартиры. Так в результате вы все сами сделали, правильно понимаю? А квартиру проверяли, там часть справок вроде не совсем законно добывается?

Нет, конечно мы не делали все сами. Мы пригласили юриста на сопровождение. Сами только примитивные справки собирали. Те, которые законно собираются.

вы везде поработали ? откуда знаете?;)

Думаю, тоже могут. Хорошо бы они сами это прокомментировали.

Одного из вами названных категорически не посоветовала бы. И еще один слегка неадекват. Остальных не знаю, кое кого хвалят. Удачи в выборе)

А кого бы вы не посоветовали категорически?

Дать Вам бесплатный совет? Обратитесь к местному риэлтору Сваану. Он вам всё решит. Или вы стимулируете спрос такой темкой?

Подскажите, пожалуйста, а почему именно к нему?

Не надо ко мне обращаться с просьбой "сопроводить" самостоятельно подобранную покупку. Потому что подбирать будут самое дешевое, а самое дешевое чрезвычайно редко бывает хорошим, обычно бывает как раз наоборот (последний раз наступал на эти грабли месяц назад, в декабре, впустую потратив 2 недели своего времени). Нет никакого желания разбивать чужие розовые иллюзии, рискуя при этом прослыть придурком-перестраховщиком.
За качественной "лапшой" автору в крупное агентство надо, там эти конвейры работают бесперебойно.

Странные рассуждения. Вы думаете что все покупатели тупые и вредят себе?

Нет, не все, конечно. Но наивных очень много, а "лечить" иллюзии тех, желания коих странным образом настроили анонимы на форумах, нет ни желания, ни времени.

Ух ты, а я думала, что вы только по аренде, за куплю-продажу вообще не беретесь!:)

За сложные задачи не берусь - верно, достаточно трезво оцениваю свои возможности.
Несложных в минувшем году десять случаев было. :)

Те вы беретесь за дорогое и беспроблемное?

Нет, не так, вы все стремитесь упростить чрезмерно.
Для меня важен контакт с клиентом, иногда интересна сама поставленная задача. Но по граблям многократно ходить избегаю, одного раза вполне достаточно.
Могу позволить себе нестандартные ходы, которые в принципе неприемлемы для агентств: 1.5 года назад, в частности, прокредитовал клиентку на 300тыс. на 4 мес., денег для покупки хорошему человеку не хватало. :)
В следующем году она будет скорее всего продавать 2 квартиры в Москве, почти наверняка через меня, так что внакладе не останусь совершенно точно.

Сказочник какой: ничего по делу не ответил, а себя пропиарил, и по агентствам пройтись в очередной раз не забыл))

Ага. У меня все хорошо, вас порадовать нечем.

По себе не судите

Купить не трудно квартиру. Риэлтор не нужен. Если есть сомнения можно взять услуги юриста именно из агентства.

Почему именно из агентства? Без агентств юристы не работают?:)

П.С. С тем, что в ситуации автора нужен только юрист, согласна.

там правильные юристы
но брать не из первой пятерки типа миэль инком. а серединку

"Правильные" юристы?! Это что-то новенькое. А вот если юрист по агентствам поработал и ушел в свободное плавание, это как считается, "правильный" он или нет?

Заточенные под недвижку.

Поняла. Согласна с вами с одной поправкой. "Правильные юристы, заточенные под недвижку", не обязательно в агентствах работают:)

:) действительно, вообще юристы из агентств сделок не ведут.

а юрист подберет квартиру? альтернатива если будет разрулит? проверку проведет (а не просто посмотрит)?

Какая альтернатива? У автора свободные деньги, квартиру самостоятельно подобрать можно.

Последний ваш вопрос не поняла.

у автора свободные а квартира точно будет свободная?

Если автор выберет свободную, то да, точно будет:)

Подобрать квартиру не проблема, а проверять да юристы из агентства.

из инкома желательно!

А что именно проверят юристы из агентства, чего другие сделать не смогут?

Они в теме

Быть в теме, вовсе не значит быть юристом из компании.
Могу похвастаться, что мне иногда звонят юристы из компаний и спрашивают совета, потому что опыт дает больше чем бумажки, по бумажкам может быть все чисто, а я помню что именно так рейдели квартиры в 90стых и где кого закапывали :)

"где кого закапывали"

==============================

Вы ценный свидетель (?) для следствия. В полицию (милицию) обращались?

:) ;) ;) не я там работала.

Тоже тут спрошу) очень интересует примерная стоимость услуг.. предстоит альтернатива.. будем продавать двушку и покупать трешку в этом же районе.. хоть приблизительно на что расчитывать..

Ответили уже вроде в общих чертах.
От 1 до 3х %. В среднем, по больнице.
Кто то работает за фиксированную сумму, оговоренную заранее по ситуации.

Насколько реальна Ваша альтернатива, не завышены ли ожидания по цене покупки и цене продажи и тд

расценки ваши как "риэлтора" работающего 3 дня не интересуют;))))

маразм крепчал

150-200

Давайте я попробую объяснить, о чем вы сейчас спрашиваете. Риэлтора нанимают для того что бы он помог, как профессионал, продать по наилучшей цене купить наиболее выгодное именно потому что сам клиент выгодно себе сделать не сможет. То есть риэлтор это консультант который должен принести прибыль. Чаще всего эта прибыль перекрывает объявленную сумму вознаграждения риэлтора.

Почему же тогда даже если продавец не торопится то риэлторы готовы по 100 тыщ снижать каждую неделю лишь бы побыстрее продать.

выгода не всегда в деньгах
при альтернативе важнее купить то что надо и вписаться в бюджет

выгодно продать типовую квартиру, при наличии массовом аналогов по аналогичной цене - это миф

выгода от риэлтора действительно в том, что он как консультант знает больше и поможет избежать ошибок на сделке

Почему же он просто список копирует со всех сайтов и присылает покупателя для обработки? Почему риэлтор не отзванивает эти варианты и не откидывает с неудобными документами.
Почему покупатель за него делает эту работу.

Вообще то это должен делать риэлтор. Иначе действительно зачем?

Сейчас у меня только одна альтернатива в работе. Приходится постоянно отслеживать нужные варианты и проверять их актуальность. Много заманух, проданых квартир и дублей.

Но пока увы Покупателей нет. Все подняли цены, но ведь нужен верхний покупатель с деньгами (ипотекой), а таких сейчас увы почти нет.

150 тыс.