продаю комнату в коммуналке

Хочу продать коммуналку, добавить мат. капитал и что то купить отдельное - пусть маленькое, пусть даже студия, но без соседей. Желательно Москва или рядом.
Очень прошу помочь оценить примерно стоимость комнаты, чтобы предложение направить соседям на покупку (они сказали, что согласны купить у меня) и что посмотреть для покупки - Путилково? Химки? Долгопрудный?
Может строящийся дом смотреть, но с небольшими рисками с надежным застройщиком.
Комната:
м. Измайлово, 15 минут пешком, 5 этаж 5 этажного сталинского дома, двушка, комната 18 кв. м., моя площадь с учетом мест общего пользования 30 кв. м., газ, мусоропровода нет.
Заранее благодарю за помощь!
PS. Да, жить сейчас там не планирую, думаю сдавать.