мама хочет сделать дарственную

А почему мама не может продать квартиру и подарить вам деньги, на которые вы купите однушку для сына и двушку для себя с дочерью?
К чему вам эта полоса препятствий из многочисленных граблей на дороге?

мама при смерти, лежит не встает, квартира на продаже с весны, не продается, большое кол-во таких квартир на продаже в районе, продавать за цену ниже той, что покупали - смысла не вижу.
она до последнего боится подписывать дарственную, боится, что я ее выкину, ну старый человек, страхи , одна очень "хорошая" юристка ее накрутила...

пусть дарит вам, иначе только через нотариуса, а это как мин от 20 тыс, а вам и продать проще будет

Нотариус здесь нужен только для оформления доверенности на регистрацию.

она на меня не хочет, на одну;-( в свете того, что у меня новый муж и новый ребенок скоро будет...
а вдруг он отсудит квартиру у старых детей.
я беременная, мозгов нет, и тд и тп...
замуж официально пока не собираюсь, пока не решу квартирный вопрос и не оформлю на детей доли, это обязательное условие, по-другому никак мама не хочет.
мне проще если все на меня, потом я спокойно продаю, покупаю отдельно сыну, во второй квартире половину дочке, вторую половину маткапиталом на третьего ребенка выделяю.
или еще одну квартиру отдельно на дочку. там по ситуации решу.

старые дети, новые дети-ужас какой-то

Почему ужас?! Бабушка любит этих внуков больше, чем будущего, это нормально. Все матери, у которых несколько детей какого то ребенка всегда любит больше, не бывает одинаково.

вас само выражение- старые дети и новый ребенок не коробит?
у меня 2 дочери, я люблю их одинакового...

где я написала, что не люблю своих детей?
давайте уже по-существу, не надо к словам придираться...

"Все матери, у которых несколько детей какого то ребенка всегда любит больше, не бывает одинаково."
а по существу вам уже все сказали, что вы получаете геморрой, что у вас есть риск , что сестра оспорит
а то, как вы все тянете, есть шанс, что и не успеет

вы одна наследница? если да, в вашей ситуации лучше получить ее в наследство

еще есть у меня старшая сестра, которая якобы не претендует на данную квартиру, но очень и очень обижена, что она достается мне, хотя свою часть наследства она давно получила, я и мама переписали на нее свои доли дачи, с условием, что квартира будет моей. но дачу она продала, есть большие долги и ой как неймется ей получить половину от квартиры моей;-( а мама не торопится вызывать нотариуса...

тогда не вариант, она не претендует, пока мама жива, потом раньше вас пойдет писать заявление

я это понимаю;-(
ухаживаю за мамой только я, мне через неделю рожать, сестра обижена и даже не приезжает к матери... кровная обида... так что если мама не вызовет нотариуса, по-любому будет дележка;-(

Это не ваша квартира, это квартира мамы.
Захочет - оформит завещание на любимого внука, одного. Или вообще на "юристку".

я это прекрасно понимаю. был разговор, что она собирается это сделать, на внуков и часть на меня. но тянет с вызовом нотариуса, состояние у нее ухудшается с каждым днем.
по-этому я и задала вопросы.
я понимаю, что могу вообще пролететь со всем. так как обещают на меня подписать 7 лет уже, а воз и ныне там... я уже давно смирилась с этим положением, ухаживаю за мамой, плачу квартплату, делаю ремонты и покупаю мебеля, так как тут живу.
положение мое не завидное, это и так ясно.

если мама так плоха и есть медподтверждения этому, то сестра может оспорить дарение:(

сестра про это уже намекнула мне, типа могу оспорить...

Оспорить то может, но это не так просто, тем более, если у автора будет справка от психиатра, которого можно на дом пригласить вместе с нотариусом или после нотариуса хотя бы. Но если ваша мама никогда к психиатрам не обращалась, не принимает психотропные или наркотические обезболивающиепрепараты, то у вашей сестры шансов что то оспорить практически нет.

мама за последние 3 года несколько раз продавала и покупала квартиры и проходила пнд и тд. и сейчас у нее голова варит нормально, да, она телом немощная, но голова у нее светлая.

значит, вызовите нотариуса сами. и для дарения доли в 100% нотариальная форма договора дарения не нужна. только доверенность на регистрацию права в росреестре.

не отсудит. подаренное невозможно отсудить. а с долями будет очень сложно потом. и сейчас это будет стоить вам тысяч на 30 минимум дороже.

и скажите маме, что "мама, я не планирую пока выходить замуж"

Ответы на ваши вопросы:
1. Да, три года ждать вам придется для получения права на налоговый вычет в размере полной суммы. Неполная сумма не спасет вас от неуплаты НДФЛ (70% от кадастровой цены)
2. Налога с продаж нет, есть НДФЛ.
3. Если подарят квартиру и вам и детям, то опеку проходить надо будет обязательно. Причем у вас это будет разъезд, т.е. сложная альтернатива. И все операции с детьми и с долями придется делать через нотариуса, а это дополнительные финансовые траты.
4. Не понял, к чему вы материнский капитал вспомнили. МК можно использовать для погашения долга по заложенной квартире и только.

Если квартира не продается сейчас (свободная продажа), то после всех запланированных вами мероприятий она по запланированной вами цене при прочих равных условиях не продастся тем более. Вы не видите смысла продавать ее сейчас дешевле, чем купили когда-то, а потенциальные покупатели не видят смысла покупать ее дороже аналогичных квартир в округе.

Только Вам мама подарить не может?

пусть все подарит вам. только вам. без деления на доли с детьми.

А детям-то зачем дарить? Чтобы сильно усложнить себе жизнь? ... Прочитала ответ выше.
Если сестра не инвалид, моложе 55, пусть мама хотя бы завещание на вас напишет.
Попробуйте объяснить ей, что доли детям - это головная боль на много лет, а у нового "мужа", пока вы живы нет шансов отсудить ваш подарок или наследство. Пригласите другого юриста.
А вы и живете в этой квартире?

Видимо мама хочет обезопасить внуков от перспективы остаться на улице при такой плодовитой и любвеобильной маме.
у мужа нет шанса отсудить, зато есть шанс детей в интернат отправить!

при чем тут плодовитая и любвеобильная?;-)Вы же не знаете всей ситуации, зачем же сразу такие выводы делать?
я с первым мужем прожила 12 лет и от него 2е детей. все мои подруги по 3 раза взамуж уже сходили;) а я только один...

Упущение

На сына целиком не оформлять, в долях. А то наделает дел по молодости

да, живу в этой квартире с детьми и мамой, плачу квартплату и тд.
объяснять бесполезно, если старому человеку что в голову вложили - доказать уже другое очень сложно;-(