не могу сдать квартиру

хочу поныть, пожаловаться, спросить совета
имеется 2-х комнатная квартира, капитальному ремонту 10 лет, но в целом квартира в хорошем состоянии, есть все. дом в самом центре города (не Москва, город относительно большой), правда не новый, двор плохой, подъезд на "3".
до этого максимум перерыв между жильцами составлял 2 недели, цену всегда держали в соответствии с рынком. и все было отлично не смотря на относительные проблемы с соседями, но все было в рамках разумного.
одно время не сдавали - сами жили на время ремонта в своей квартире. а теперь решили опять сдавать. и какая-то полоса невезения. во-первых изменился сам рынок: появилось много квартир из новостроек, т.е. новые подъезды, дворы, коммуникации, квартиры с достойным ремонтом. но это наши проблемы - просто упали в цене. потом долго не могли никого найти - какой-то сезонный застойный период. попались студенты: два парня, на вид нормальные, серьезные, студенты-заочники (да-да, последствия понимаю). предупредила сразу - один звонок от соседей - чемодан за дверь, деньги не возвращаю. вели себя нормально, правда приезд свой отметили, но потом вели себя нормально. один курил, но на площадке и в баночку. но соседка постоянно ходила к ним с претензиями: в час ночи, мол почему вы устроили дискотеку, хотя они даже телевизор не включали, просто разговаривали, бычки накидали, хотя это грехи других соседей и т.д. уезжали со словами: все нормально, квартира уютная, но СОСЕДИ!!! ладно, начали искать семью, которая в 22 00 - отбой. нашли семью: муж, жена, ребенок 7 лет. вроде все шло нормально. потом те уехали, а на время своего отсутствия дали пожить своим родственниками (с нами не согласовали). те бурно отмечали 3 дня свой приезд. соседка даже вызывала полицию. считаю, что права в этом случае, но потом, когда жильцы приехали - начала орать на жильцов, истерить. те решили съехать. как итог за 4 месяца сдачи не могу найти адекватных жильцов, какие-то вечные войны с соседями. такое ощущение, что сдаю квартиру посуточно: постоянно бегаю на просмотры, постоянно привожу в порядок квартиру и т.д.
как найти нормальных жильцов, которые не будут устраивать праздник каждый день, будут следить за квартирой? как вы определяете, что этих можно впускать в квартиру?