Помогите сделать выбор

Добрый день!
Хотим купить квартиру для себя. Состав семьи 4 человека (2 взрослых и разнополые дети 7 и 3 лет).
Бюджет: будет 8 млн. свободных денег и 2-2.5 можем взять в ипотеку. Если брать новостройку - то есть где жить на время строительства (2-3 года) - квартрира 64м2 двушка по Новорязанке 12 км в Подмосковье (ее продажа пока не рассматривается), есть московская прописка и будет.
Рассматриваем районы: Текстильщики, Кузьминки, Люблино (то, которое ближе к ул. Люблинская) ну и как вариант - в Марьино, но только новострой (наименее предпочтительный вариант).
У нас есть следующие варианты:

1) Купить новострой на стадии строительства со сдачей через 2-2.5 года. Рассматриваем варианты: ЖК Люблинский (предпочтительно по цене, планировке и месторасположению - ближе всего к необходимому метро, школе+саду, родителям, есть паркинг и кладовые, но не знаю застройщика и достроят ли), ЖК "Домашний" (цены+выбор планировок, но совсем муравейник, место не нравится, т.к. там ЛЭП, низина и вонь из Капотни туда идет, и далеко от метро), ЖК кварталы 2119 (близко к метро, вроде бы надежный застройщик, но вообще не нравится тот район и дома на месте завода "Молния" - как-то беспокоит).

Плюсы варианта новостройки:
* новое жилье с паркингом и тд, с 2 санузлами и большой кухней, в котором планируем остаться жить и долго не менять, сделать ремонт под себя.
* прозрачная история квартиры и достаточно просто хорошего юриста для проверки ДДУ и сопровождения сделки.
Минусы:
*не достроят (а вложим мы почти все, что у нас есть, кроме подмосковной двушки),
*сдавать будет нечего (т.к. будем в подмосковной кв жить), а ипотеку платить,
*2-3 года возить детей в школу-сад в Москву (родители в Москве, если что-готовы пустить в свою трешку на время, но с ними жить не хочется даже год :) ).

2) Купить 3ку в хруще, которая под реновацию (строго текстильщики - кузьминки). Деньги останутся еще и на ремонт небольшой, если все затянется.
Плюсы:
* сразу готовая квартира
* трешка и деньги еще останутся без ипотеки
* перспектива за эти деньги в будущем получить новострой в нужном районе за маленькие деньги
Минусы
* это хрущ, старый и тесный, и долго (более 4-5 лет) жить в нем совершенно не хочется
* отсутствие ремонта (а хрущи с ремонтом трешки - их 1-2 в искомом районе и сразу + миллион)
* не понятны сроки ожидания новой кв и где именно и какая кв это будет (вряд ли дадут повыбирать вообще, а уж тем более планировку и этаж точно нет), не хочется долгого ожидания
* история квартиры вряд ли прозрачная (но тут надежда на хорошего риэлтора)
* выбора трешек почти нет

Новостроя 3комнатного 65-70м2 нам хватит, к сожалению, финансовых возможностей на большее нет, и я это понимаю.

Не рассматривала вариант покупки готовой кв. в сталинках, старых панельках 9-12 этажей (куда пройдем по бюджету), для меня этот вариант примерно равен хрущу, только без перспективы. Но может я неправа...

Спасибо тем, кто осилил, очень жду мнений со стороны (особенно мнения риэлторов), мы в растерянности. Но у нас есть 2-3 месяца на "подумать"... Может, появится какой-то список очередности сноса домов по реновации, можно будет оценить хотя бы примерные сроки...