Продать ипотечную квартиру.

Уважаемые форумчане! Очень нужен Ваш совет!
Есть квартира в МО, по рынку стоит примерно 4 млн. Квартира в ипотеке (долг 1,5 млн) и с неузаконенной перепланировкой, про которую банк не знает. Цель продать квартиру, погасить ипотеку и купить квартиру в ипотеку в удобном районе Москвы, использовав остаток денег от продажи в качестве первоначального взноса.
Как лучше поступить: 1) узаконить перепланировку, согласовывая с банком (минусы: если подать в банк заявку на перепланировку, боюсь проверок, штрафов и сложностей), взять потреб.кредит, закрыть ипотеку, продать квартиру, погасить потреб.кредит; купить новую квартиру; 2)взять потреб.кредит, закрыть ипотеку, узаконить перепланировку (здесь не придется возится с банком), продать, погасить потреб.кредит; купить новую квартиру.
Может есть еще варианты?