3 или 4 комнаты 3 детей

Дд! Прошу совета у тех, чьи дети подросли.
Сейчас нужно определиться с покупкой квартиры . Варианты: трешка 82 м около 12 млн( окончательно не торговались) либо четырешка 98 м 14,4 млн. Придётся брать ипотеку, без неё никак не получается. И если в 1 случае ипотека около 3 млн, во втором - 5,5-6. Дети : 2 мальчика 2 и 5, девочка—13. Понимаю, что мальчики в 1 комнате смогут жить ещё какое - то время, но через лет 7 начнутся разногласия, тогда вроде 4 комнаты лучше, с другой стороны, подрастёт дочка, может после 20 будет смысл отселять ? Четырехкомнатн квартиры продаются тяжело и долго, трешку проще продать по моему мнению ... вопрос : что ж выбрать ? И есть ли смысл брать 6 млн, или выплачивать 3 млн и брать новый для дочери ? К слову : из 2 квартир больше пока подходит 4-ка, потому что этажность низкая и этаж для меня хороший...а трешка - высоко и это так же смущает.
Как бы вы поступили ?