Подскажите по квартире на продажу

Адекватность цены вам подскажет отклик на вашу рекламу. Ровно год назад цена была бы дико неадекватной и вряд ли была более 5.3 - 5.5 млн.
Текст рекламы в принципе нормальный, но я бы убрал ваши слова про "удобную планировку", которые не совсем уместны для малогабаритной двушки в 38кв.м.
Можно добавить фото дома и фото подъезда, если он приличный.

А я бы как раз оставила "удобную планировку" ибо среди малогабаритных двушек тут планировка действительно удобная. Подпись: покупатель малогабаритной двушки год назад ))

Звучит это примерно как "комфортабельный представительский автомобиль ЗАЗ-965". :)
Знаю, что у вас такая квартира и примерно в тех местах.
Хорошо знаком с планировками (и незаконными перепланировками) квартир в домах этой серии, достаточно популярной в Москве.

Ну вот, а теперь смотрите. Если человеку нужна ИМЕННО малогабаритная двушка, то в этом варианте:

- большая лоджия (огромное количество малогабаритных двушек вообще без балконов, такова их особенность)
- изолированные комнаты (огромное количество малогабаритных двушек со смежными комнатами)
- раздельный санузел (в огромном количестве малогабаритных двушек санузел совместный).

И таки да, подобная планировка - королевская среди малогабаритных двушек. На которые, безусловно, есть немало покупателей. Достаточно многие предпочтут удобную малогабаритную двушку - однушке.

На вкус и цвет все фломастеры разные. (с).
Понятие удобства - понятие субъективное, у каждого свое понимание удобства. С моей точки зрения пускай покупатель сам судит, удобно ему, или неудобно, и достойна ли подобная двушка "королей" и их отпрысков.
Наиболее объективное впечатление о планировке дает поэтажный план, а он у автора есть.

Автор, вы же оценивали здесь уже свою квартиру недавно. А что сами скажете, звонки-просмотры есть?

Цена завышена. Время до метро ооооочень преуменьшено. Там 2,5 км, 7 остановок транспортом.

по параметрам комнатность, метраж, дом, этаж за этот бюджет нет квартир в хороших районах: https://www.cian.ru/map?currency=2&deal_type=sale&engine_version=2&loggia=1&maxprice=7000000&maxtarea=40&minfloor=2&minfloorn=6&object_type%5B0%5D=1&offer_type=flat&region=1&room2=1&zoom=11&center=55.82759324709071,37.625173211914046 Так что цена адекватная, не торопитесь резко снижаться.

Что касается представления, как отмечали выше, расхламила бы пространство, подняла бы рулонную штору, сделала бы более обзорные фото, добавила бы подъезд, придомовую территорию.

по цене не подскажу, но фото погановатые.... т.е. абсолютно не информативные рыбий глаз на мобильник и снять и то лучше будут.

А по мне так фото совершенно адекватно передают все, что надо увидеть (если человек именно малогабаритные двушки смотрит). А вот к пожеланию Свана добавить фото двора, дома и подъезда - плюсуюсь.

Кстати, а вот про "хороший вид из окна" я бы убрала. Да и саму фотку. Вид на большую дорогу, скорее, отпугнет.

А я думаю фотку с видом из окна надо оставить. Покупатель, приехав на просмотр, посмотрит и в окно, и вокруг дома пройдется. Поэтому зачем продавцу лишние пустые визиты, тратить свое время и покупателя. Хорошо бы по этой же причине добавить и фотки подъезда, двора. Странно звучит, когда не рекомендуют выкладывать информативные фото, отпугнёт.....а приехав на просмотр, покупателя не отпугнёт что-ли или кто-то с завязанными глазами ездит.

Мне тоже не все фото понравились. Я бы передвинула кресло на начальных фото, чтобы оно не занимало половину картинки. Это даст ощущение пространства. Временно бы вынесла хлам с балкона (для фото). Да хотя бы сетки, уже лучше будет. Маленькая комната снята двумя кусками обоев. Вообще не видно что там и как. Нельзя подобрать какой-нибудь ракурс, который вместит в себя хотя бы половину помещения?
Вообщем, я за максимальное освобождение всех поверхностей путем перемещения мебели и личных вещей перед фотографированием.

Хорошее предложение! Все бы избавляли потенциальных покупателей от вида своего хлама на фотках. А то обычно все поверхности заставлены банками-склянками, тряпьем, жуть.

С одной стороны, я полностью с Вами согласна. И сама при продаже вынесла весь хлам-тряпки. С другой... Как потребитель - я здесь все увидела.
Никакого "простора" в этой квартире ждать не приходится )) Планировка есть. Состояние видно (в том числе и двух кусков обоев ;)) ).
Остальное - по месту.

Это так цены выросли? Мамдарагая...

Просто надо меньше слушать здешних анонимов, у которых все падает....

ихмо, цена все же завышена

Не исключено. Поэтому чуть выше и написал, что лучший идикатор наличия интереса - реальный отклик на рекламу.
Прошлой зимой у меня было две продажи в этом секторе Москвы - однушка 40кв.м. в 150м от м.Пеображенская площадь за 8.9 млн. в новом панельном доме и двушка 45кв.м. в 2.5 км от того же метро, на самой границе Лосиного острова, в кирпичной 9-ти этажке 1972г.п. за 5.8 млн. Это реальные цены и они очень разные.
Лично я сомневаюсь в реальности цены в 7 млн. за микродвушку на Щелковской под самым МКАДом (существенно более дешевый район по отношению к Преображенке) в блочной брежневке. Но мои сомнения носят субъективный характер, а реальный отклик (или отсутствие отклика не рекламу) - штука объективная.
Тоже сомневался 1.5 года назад в цене 9 млн. за однушку на Преображенке, полагая, что более 7.5 млн она стоить не может и оказался сильно неправ.

Опять же, субъективно, как потребитель... Богородское и Гольяново - два разных района, как это ни странно звучит. Мы покупали Богородское и вообще Гольяново не рассматривали. А по ценам Богородское и Гольяново отличались на 1-1,5 млн.

Кстати, вот прошлой зимой, (чисто субъективно!), и происходило самое интересное на рынке. Когда покупали трешку в ноябре - квартиры стояли по полтора месяца, ждали... Когда начали охотиться за такой же двушкой в марте - выяснилось, что нижняя граница рынка разметается за неделю-две.

Опять же, субъективное ощущение, что как раз прошлой зимой было локальное "дно" по ценам.

Дно рынка, оно тоже не гладкое, а в бугорках. Возможно дно было даже чуть раньше, позапрошлым летом.

Цена явно завышена и летом ваша квартира будет при вас. Так что продажа до лета останется лишь желанием.

Нормальная квартира для своего сегмента. Фото и описание тоже норм. Смотрите только по цене. 2 недели нет просмотров, снижайте на 100 тыс. И так каждые 2 недели. Когда пойдут просмотры, значит, цена норм. Если будете упираться в свою цифру, то не продадите.

Большое всем спасибо за советы, обязательно ими воспользуюсь, заменю к выходным фотографии. Пока было только 2 просмотра и с десяток звонков, но мы и не спешим. Идеально было бы продать квратиру в мае, т.к. ребенок пойдет в школу в район, куда переезжаем с сентября. Еще подскажите, насколько качество ремонта влияет на цену.

2 просмотра и 10 звонков - это за какой срок?
Рано вы выставили, если продать надо в мае. И если нет риэлтора, а у вас альтернатива, покупателей это отпугивает.

Нет, у нас не альтернатива, будем гасить ипотеку за другую квартиру деньгами от продажи. Это начиная с понедельника.

понедельник - это 4 марта, вы написали 7 марта. Значит, за 3 дня 2 показа? Значит, дешево выставили. Или как вариант: прибежали посмотреть риэлторы или соседи(такие же продавцы), чтобы сравнить.
Смотрите, сколько показов будет на следующей неделе.

Да, сейчас уже ни звонков, ни просмотров, наверное риелторы были:(

Сейчас люди праздники отмечают.

В объявлениях с такими фото мне чудится что люди не квартиру продают , а мебель и технику.