Технология аренды квартиры

я прописываю в договоре, если внесен залог, расписок не даю

сдаю 4 квартиры, без агента, договора, расписок и денег на карту..никто к вечеру на улице не оказался, одни уже лет 12-13 снимают...

Самое главное, очень внимательно читаете договор, там все прописано. Про нюансы передачи денег все индивидуально. Хозяев с агентами единицы,все сами сдают, это значительно быстрее как правило. Вам искать через агента и платить комиссию ему - выбор ваш, от рисков агент вас не застрахует никак. Напрямую будете снимать , все данные о квартире в свободном доступе- на сайте росреестра кто владелец можно узнать за не большие деньги. Взаимная проверка паспортов и интуицию включайте. Мутных хозяев, также как и мутных жильцов как правило видно.

я бы и хотела без агента напрямую, но где искать таких хозяев? смотрю на циане и яндексе, там единицы собственников

Плохо смотрите, на циане ,если отсортировать по собственникам, вполне достаточно квартир. Про яндекс ничего не знаю.

Мало читать договор, надо уметь понимать написанное и помнить, что ТО из написанного, что противоречит законодательству, в частности ГК, законной силы не имеет и считается ненаписанным.:)
В большинстве стандартных договоров обычно пол-текста противоречит ГК.

Про понимание согласна полностью, но многие собственники не лохи давно и пишут договора под "себя", есс-но изучая перед этим что законно, а что нет. Сдача в аренду это бизнес и все большее кол-во людей, которые этим занимаются начинают это понимать и соломку стелят, согласовывая с законами.

Самый распространенный способ мошенничества, живой до сих пор, это т.н. информационные услуги, когда вы видите красивую рекламу, но перед просмотром квартиры вас приглашают подъехать в офис и заключить некий предварительный договор, сразу заплатив от 6 до 15тыс. рублей, а лишь потом проехав на просмотр жилья. Никакого жилья не будет, поэтому никаких предварительных оплат - это главное правило съема.

Менее распространенный способ мошенничества, но гораздо более болезненный: мошенник снимает на несколько дней очень хорошую посуточную квартиру с евроремонтом, подделывает на нее документы (раньше подделывались качественно свидетельства со всеми муарами и голограммами, подделать же нынешнюю выписку из ЕГРН вообще ничего не стоит), вписывая в них свои паспортные данные (паспорт тоже может быть поддельным), затем дается реклама квартиры и квартира сдается максимально большому количеству людей с небольшой отсрочкой вселения. В волшебный час Х в квартире сталкивается несколько претендентов на нее, дружно идут в полицию жаловаться, хозяин квартиры вообще не в курсе всего происходящего, он пребывает в уверенности, что в его квартире живут цивильные туристы из, допустим, Н.Новгорода. Лично встречал несколько пострадавших по такой схеме, однажды судьба свела с самими мошенниками. Воможная защита: проверять документы лично, заказывая оперативные выписки из ЕГРН с ФИО хозяина. Второй способ проверки - попросить вторичные документы, связанные с квартирой, имею в виду счета на оплату ЖКХ, электричества, кап.ремонта. Как правило ФИО людей, на которые они выписаны, совпадают с ФИО владельцев квартиры. Расхождение в ФИО есть повод насторожиться. Характерный признак такой квартиры - цена немного ниже рыночной, но уже такая, что спрос почти ажиотажный. Ажиотажный интерес вокруг квартиры порождает спешку в принятии решений, а спешка порождает ошибкаи.

Есть хозяева квартир-мошенники. Знаю несколько квартир, которые сдаются с периодичностью раз в пару месяцев, часто с нечистоплотными агентами, которые в курсе странностей хозяев. Вас вселяют в квартиру, вы вселяетесь, а потом почти сразу же ищут или создают повод для вашего досрочного выселения (например хозяин приходит в квартиру в ваше отсутствие и делает вам уборку, моя грязную посуду и стирая ваши трусы, - это один из многих вариантов, самый безболезненный). Вы бежите из квартиры, теряя залог и комиссию, а этого и добивались в общем-то.

Ну и не системных спонтаннных разновидностей мошенничества может быть множество, н-р, хозяйка уехала на дачу на лето, попросила знакомого поливать цветы, а тот взял и сдал квартиру, наобещав с три короба заселившимся. Ну захотелось человеку почувствовать себя лендлордом.

Вторичные документы не всегда совпадают с ФИО владельца.
К примеру, сейчас буду сдавать квартиру, в которой по "вторичным" документам плательщиком числиться моя мама, с другой фамилией. В квартире она не проживает и не будет проживать( в силу возраста и хронических заболеваний).
Соглашусь, что спешка в съеме не нужна, и нужно проверять правоустанавливающие документы.

Так я и не пишу, что всегда совпадают. Обычно совпадают, но бывают исключения. Этим исключениям всегда находятся разумные объяснения.

Вспомнил еще один способ, года два назад встретившийся.
Красивая реклама квартиры в приличном месте (было - возле м.Аэропрт) по хорошей цене и с залогом в 50% от месячной суммы. Звонок "хозяину" - тот говорит, что квартира, вернее даже две квартиры в одном доме на разных этажах, реальны и сдаются, но он сейчас в Праге и будет через 2 дня. ЦИАН показывает, что просмотров рекламы просто нереально много (липовые просмотры легко нагоняются), сотнями исчисляются. Хозяин говорит, что звонков ему входит очень много, сдаст первому согласившемуся, называет номер квартиры, предлагает заказать выписку из ЕГРН и проверить информацию, называет "свои" ФИО. Хозяин ничего не предлагает сам, ждет реакции претендентки. Претендентка чувствует ажиотаж, заказывает выписку из ЕГРН, сверяет по телефону информацию - все совпадает, все правда. И претендентка, стремясь обеспечить свой приоритет, САМА предлагает перевести на карту рекламодателю сумму залога, рекламодатель как бы нехотя, делая вид, что совершается великое одолжение, соглашается.. Реклама рекламодателем не снимается (квартир же две, надо рекламировать и вторую).
В час Х через 2 дня претендентка находит в квартире живущих в ней людей, которые ни сном ни духом не в курсе того, что их квартиру кто-то сдавал. Возможно, претендентка была не единственной пострадавшей, реклама же висела пару дней под благим предлогом, что квартир две и они одинаковые.
Поход в полицию приводит к длительному душещипательному рассказу о том, что занимаются этим "сидельцы", имеющие много времени. Что они вначале сами заказывают выписку из ЕГРН на произвольную квартиру, начинают ее рекламировать с теми фото, что у них есть (возможно тоже из интернета), а потом предлагают заказать такую же выписку претенденту и сверить по телефону информацию из одинаковых документов - совпадение оказывается 100%. Все совпадает....
Полицейские сочувствуют, обещают приложить все силы к розыску, но, как обычно, им не везет в их благих делах.
Часть фото (характерная двуспальная кровать с покрывалом шахматной расцветки) якобы квартиры на Аэропорту через пару дней появилась появилась в рекламе квартиры на Первомайской. Т.е. схема достаточно отработана.
Как проверять ситуацию и избежать подобного - думайте сами, помня о том, что приватная информация о квартире из ЕГРН в РФ совсем не приватна и стоит около 150 руб.

спасибо большое! Теперь мне стало еще страшнее(

Не бойтесь. Просто не платите вперед "не глядя", и вы избавитесь от большей части рисков.

Мы с мужем сдаём. Встречаемся в квартире, люди смотрят. Если всё устраивает, то предлагаем подписать наш договор в 2-х экземплярах.
Берём задаток и плату за 1 месяц, отдаём ключи, объясняем, как чем пользоваться.
Коммуналку считаю сама каждый месяц, показания счётчиков присылают по ватсапу. Деньги забираем сами налом.
Один квартирант поначалу расписку требовал, потомперестал. Другие без расписок.

У хозяина больше страшилок. Вы боитесь, что, отдав деньги, к вечеру окажетесь на улице, а хозяин боится, что 1)вместо Вас заселится орава мигрантов или посуточники, 2) перестанете платить (вовремя или вообще), 3)испортите и разобьете имущество, 4) нажалуетесь в налоговую.
Кстати, Вам еще следует тревожиться из-за залога, который часто не возвращают...

с залогом я уже мысленно простилась(

Автор, вы себе жути не нагнетайте раньше времени. Полно адекватных хозяев . Если не создаете проблем как арендатор, вернете квартиру в нормальном состоянии, вернут вам залог без проблем.

Это вы зря сделали. Нормальные лендлорды залог возвращают, если вы не нанесли ущерб квартире и не нарушали грубо условий договора.
Нормальных на рынке большинство.

Только один раз не вернула депозит в счет ущерба (сломанные жалюзи, телевизор, стремянка разбиты 2 выключателя, вытяжку было невозможно отмыть ничем, пришлось выбрасывать, еле вернула к жизни утюг и чайник), кстати, он ущерб покрыл не полностью.
Все остальные разы возвращала, сдаю уже много-много лет.

А Вы когда собираетесь переезжать и где смотрите? Освободится однушка на Бабушкинской, подходит район?

Договор стандартный, дописаны важные для меня моменты
Расписок не даю.

Ну так автор не из ваших арендаторов. Ей существенно хоть немного "прикрыться", а ваши клиенты те, кому либо ничего не надо, либо некуда деваться.

как это некуда деваться? а зачем снимать тогда первое попавшееся? и кстати очень многие кто без риелторов сдает сам, даже договора не подписывают, не то что расписки

У меня хорошая квартира и адекватная цена. Жильцов всегда выбираю я.

С удивлением узнала из этой темы, что арендодатели не дают расписок. Люди так просто отдают 30 тыс, без ничего ??? Я снимала, на каждый платеж расписка, даже не знала что может быть по другому.

Снимала в 200-х, в регионе, по молодости первый раз, сначала за первые полгода расписка была, а потом на доверии. При выселении хозяйка сказала выселятся раньше, вы кто такие, я у вас денег не брала.

Некоторые отдают. Естественно, это люди из беззащитных категорий. Только что приехавшие и просто не знающие, что к чему, растерянные (такие за год успевают осмотреться), либо те, кому более цивилизованно квартиру не найти. У нас снимали без расписок: несколько девочек-мигранток снимали существенно ниже рынка; парень с женой, мамой и собакой в однушке.

как правило с собаками, мигрантам и прочим стремным сдают дороже, дешевле если уж совсем убитое, что не жалко

если бы вы знали сколько людей снимают не только без расписок, но и без договора

и что? квартиры сдавали еще в 20х года...и знаете, без договора и вот как-то жили

Где искать квартиры от собственников, кроме циана?

Не найдете. Они там пишут "от собственника", а позвоните, сразу будет риелтор.
Собственникам выгодно сдавать через риелтора, так как они не оплачивают услуги, а платит квартиросъемщик, а если собственник сам сдает, то он хочет получить двойную выгоду, и как хозяин и как агент . Тогда какой смысл?

сейчас тенденция, что % платит как раз собственник

Чушь пишите полную. Собственнику выгодно сдавать самому ,т.к. это значительнее быстрее. Квартиры ,где цена по рынку сдаются за пару дней, с агентом можно сдавать и месяц и больше. Люди, умеющие считать деньги, ищут квартиры напрямую , платить агенту желающих все меньше. Вообще, не понимаю роль агента при сдаче квартиры, лишнее звено . Если бы сами риэлтеры не забивали фейковыми объявлениями сайты недвижимости, давно бы без работы осталось большинство. А уж собственники платят агенту , если только квартира какая-то экслюзивная и собственник не может сам заниматься показами. А эконом улетает без всяких агентов.

вы сначала циан посмотрите..там без комиссии масса предложений , на нерс зайдите
вопрос зачем агент-это другой вопрос, я тоже не понимаю и сдаю сама
я вам написала, что сейчас комиссию чаще стали брать с собственника..вы же выдали опус не по делу

Я думала, про собственника выше тоже ваше сообщение, поэтому и ответила ,что это чушь на тему что собственникам не выгодно самим сдавать ,какую-то двойную комиссию приплели,которую берут собственники что на циане "собственники" не "собственники". Много там собственников реальных, фейки если и есть , то очень мало. С тех пор как на еве большинство стало писать анонимно, фиг поймешь где чье сообщение :).

Циан вас чем не устраивает? На авито фейк на фейке. Циан самый цивильный и полный сайт на мой взгляд. Все знакомые именно там находили квартиры для себя.

Пока циан проверял мое обьявление, я сдала через авито и были ещё люди через группу ВК. Сдаются без агента квартиры, но быстро, буквально часов 8 обьявление висело.

А в чём смысл сдавать без агента ? Я понимаю ещё снимать, денег жалко.
Но для сдающего - услуги бесплатны.
Отдал риэлтору ключи и пусть он отбраковывает психов и дагестанцев, отвечает в три ночи на звонки.
Я всегда так делаю.

Смысл в том, что те, кто не хочет платить агенту (как правило, стоимость одного месяца) даже не будут вашу квартиру смотреть. И процесс затянется.
Но иногда агент необходим, пару лет назад сдавала квартиру в пригороде. Оказалось, городская база там просто "не работает", да и ехать мне было 1,5 часа в одну сторону. Очень помогла агент, которая там же и жила.

Стоимость одного месяца сейчас мало кто просит. Обычно 50%
Отсеивание подобных - тоже хорошо, меньше нищебродов, они как арендаторы непредсказуемы.

Вы сдаете, наверное, элитную недвижимость? Я - разную. И когда люди ищут, например, комнату в коммуналке, они не будут платить даже 50%, они в вашей системе ценностей "нищеброды" и стараются сэкономить на ненужной услуге.

Я пробовала, срок сдачи сильно увеличивается и народ после него сбегал из квартиры, видимо я правдивее агента рассказываю и отсеиваю сразу тех, кто не приживётся в квартире. Агент сильно занижаетесь цену ( около 2 тыс в месяц, в год это 24 тысячи - у меня они не лишние), так что не совсем для меня бесплатны его услуги.

Цену не агент назначает, а хозяин

Ага, он же поёт песни про цену и рынок обеим сторонам. По факту: сдаёшь с агентом цена квартиры опускается на 2 тыщи и найди клиента который даже 50% заплатит и простоит Квартира пару месяцев и ещё и клиент будет в позиции ‘я же деньги агенту заплатил’, вынь да положь ему сервис. Проходила я этот цирк и не один раз, но тогда самой сдавать мне было не очень удобно.
Сейчас сама сдаю, и имею больше контроля над ситуацией. Но это мой опыт.

подруга вот прям сегодня сдала напрямую через циан. Я тоже буду там же сегодня завтра размещать объявление на сдачу однушки.

Пытались сдать через ЦИАН, звонили одни агенты, по хамски разговаривали, обрывали телефон, черный список пополнили сильно! Само объявление почему-то в поиске не видно было

Группы в фейсбуке