Сдавать или продавать

Прошу помощи коллективного разума.
Съезжает арендатор и меня расклинило - сдавать дальше или продавать.
1-ка на отшибе основных Мытищ, но в 10 минутах пешком от Тайнинской. Дом стоит на Ярославке, выезд-заезд норм, вид через Ярославку на Лосиный остров, норм.
Сама квартира тоже неплохая, 35 метров с лоджией, кухня 7,5. Но ремонт почти 30 давности, очень нехороши двери (гармошки пластиковые🤦‍♀️). Ну очень уже усталая, 17 лет в аренде без обновлений. Цена аренды почти все время была на уровне 22-24. Последнее время за 30, но дороже вряд ли сдашь, уж очень специфичное место.
Дому тоже 30 лет, сейчас идет капремонт, но рабочие настолько косорукие, что лучше станет только если фасад и подвал.
Ну и собственно, в чем мука - продать дешевеющий актив и переложиться, или освежить и продолжать сдавать.
Продать, если вообще продашь сейчас, 6-7 миллионов. Куда с ними переложиться? Насколько это реально? Студию в Москве за такие деньги, а потом ещё пару миллионов в ремонт, вроде бы лишено экономического смысла. Готовое под сдачу за такие деньги - ну вот, не знаю, насколько реально.
Освежить? Обои, двери, розетки, карнизы, шторы и, возможно, ещё что-то за собой потянет - 300-500 тыс. Блин, сколько оно будет отбиваться? Ну сдам после этого за 35.
Сдавать как есть? Но это уже узбеки, наверное... И их боюсь, и как с ними влипнуть сейчас можно тоже боюсь.
Вообще смущает в этой квартире, что она как актив зависла в пространстве - и по стоимости собственно квартиры, и по аренде. Все вокруг растет, кроме нее)
Добрые люди, помогите структурировать мой поток мыслей🙏