Быть или не быть моей идеи?

Милые евушки, доброго времени суток!

Являюсь давнишней поклонницей этого сайта и читательницей различных разделов форума. Особую любовь испытываю к блогам ДОМ и НЕДВИЖИМОСТЬ, не однократно пользовалась Вашими советами.

Но вот и настал тот день когда обращаюсь к Вам за коллективным разумом.

Быть или не быть моей идеи?

Ситуация: В 2014г. приобрели 1-комнатную квартиру, 43 кв. м , монолит, Новая Москва. На сегодняшний день это инвестиционная квартира, НО жизнь бежит скоротечно, и возможно когда-нибудь прийдется в ней жить. В связи с этим и моя дилема. Быть или не быть идеи?
План квартиры (сделан не в маштабе), см. в паспорте.

1 вариант: Сделать ремонт и сдать в аренду.

2 вариант: Сделать перепланировку и сдать в аренду.

Суть перепланировки:
1) Сделать из кухни спальню;
2) Перенести кухню в кладовую. Под кухней я понимаю: раковина, п/м машина, 2-комфорочная эл.плита, не большой холодильник , шкафчики для хранения , мини уголок для готовки и пр., т.е. всю так называемую не презентабельную часть кухни.
Соответственно данный перенос потянет за собой перенос коммуникаций и это нужно сделать, как я понимаю, до ремонта и литья стяжки на пол. И было бы правильно узаконить такую перепланировку. Это возможно?

3) Если поставить себя на место арендаторов, то для нашей семьи данной решение было бы комфортным.

См. в паспорте «план квартиры после перепланировки»

Уважаемые эксперты нужно Ваше мнение, что думаете:
- Можно узаконить такую перепланировку? Какая процедура?
- Повлияет ли перепланировка на стоимость аренды, конечно в сторону увеличения;
- И в будущем при продаже квартиры (все в жизни бывает), будет перепланировка «+» или «-».

Спасибо