Гнать или не гнать. Аренда

Сдаём в рент таунхоум. Качество по нашим меркам - средненько/бюджетненько. Раён приличный, школа хорошая, нейборхуд спокойный.
Поселилась у нас 3 года назад пара, аф.-ам., у неё двое детей от предыдущего брака, он моложе. Вроде, женились, и недавно у них родился совместные реб. ок 5 мес. сейчас. Я была не в курсе, они ожидали ребёнка где-то 1.5 года назад, но ребёночек не выжил.
Они не всегда платят вовремя, но всегда доганяют с оплатой, и даже был период, переплатитли на 2.5 месяца вперёд раз. У меня было впечателние, что они не совсем чистоплотные, не сразу репортают, если была протечка и т.д.
Они наши первые жильцы после покупки и кап ремонта. Капитальный ремонт, имеется в виду - новая кухня, с новыми аплайанцес, новая плитка в некоторых комнатах, свежая краска, помытые ковры. Апдейтед ванные.
Была какя-то поломка, пришлось раздолбить пол кухни, после поменяли гипсокартон, и сейчас работают маляры.
Мне пришлось за столько лет зайти, впустить маляров.
Люди, я вчера видела пи$дец! Он существиет!
Они угробили квартиру! Муж заходил туда и раньше, жаловался, но то, что я увидела вчера, это полный пи...
всё грязное, начиная от входхой двери (дверь незаперта, никого не было дома). Сверху работает телек на всю громкость. Грязи/мусора по колено. Я не знаю, какого цвета плитка в корридоре/кухне. холодильник, плита всё в ужасном состоянии. я наверх не заходила, подозреваю там такая же картина.
То, что придётся делать кап ремонт, без вопроса. Вопрос когда?!
Моя первая реакция - выселить к чёртовой матери! (кстати, такая реакция была у мужа месяц назад, когда он это увидел впервые). НО. Они нам пока задолжали за месяц, отдают хорошо (задолжали, вроде, нечаянно - в конце весны заплатили большую сумму наперёд, и не учли, что уже она закончилась).
Муж же говорит, дождаться, когда выплатят, тогда выселять, а лучше, пускай и живут дальше, если их устраивает, ремонт нам придётся всё равно делать, так лучше позже.
Я уже и переживаю, что выселение не такой и простой процес (евикшн). Ещё и не вытуришь!
Ага, уже больше месяца у них живёт какая-то уайт треш с двумя детьми, и может с хахалем. 2 пары занимают две спальни сверху, дети спят НА ПОЛУ внизу, в ливин рум с работающим на всю громкость ТВ, подозреваю, что всю ночь, так как утром к ним невозможно достучаться, и со слов мужа, когда приходили мастера, дети так и спали до обеда, прямо на полу, посреди того мусора, кто где, просто на куче. Так было летом, по крайней мере, но подозреваю, что ничего не изменилось сейчас.
Короче, вопрос в студию. Что делать? По-хорошему, сошиал сервисес на них нету, хотя подозреваю, что ничего там СС не сдеалет. Выселять? И не в деньгах дело, я бы потеряла, но муж говорит, где гарантия, что мы сейчас сделаем ремонт, а новые не убьют квартиру сразу же, а так, пока платят...
Мой вопрос, если выселять, я знаю, что нужно подать им евикшн нотис, но как я могу гарантировать, что они съедут в положеный срок?!!! Может их потом вообще не вытуришь??? Поэтому, может и не ворошить их, пускай сидят в том болоте, уж больше убить не могут они квартиру?!
Оплата по нашим меркам средняя - $775 в месяц, из них $183 в месяц на асоциацию, и ок. $2000 в год тех на недвижимость. Вот такой заработок.