Дом на Беговой
Кто что думает, это такие три огромных башни на 3-ем транспортном в районе метро Беговая. Округа конечно не очень из за жел. дороги, кладбища, но начиная с 25 этажа открывается чудный вид. И сити близко и от метро три минуты. И в 3-ем корпусе цена уж больно привлекательная, но правда он еще не сдан... Вот думаю купить квартирку для того, чтобы сдавать, вообще есть смысл, будут ли люди, работающие в сити ее снимать.
Сити рядом, да только ТК стоит, и разворотов нет
Имхо не окупитесь вы покупая и ремонтируя квартиру под сдачу, инвестиция получится крайне неэффективная
один мой клиент купил там 1-шку (в левой башне) - все на свете проклял: гул, окна не открыть, и, что самое противное: машину вообще приткнуть некуда (в подземке только 60 мест на всех, которые были раскуплены еще на котловане быстрее квартир).
суммируя место и качества дома (говорят "бизнес", но до "бизнес класса" ему далеко, так "эконом +") получаем что снимать вартиры в нем будут люди которые на метро не ездят, а т.к. машину поставить в радиусе 3-х кварталов вообще негде...
если у вас много денег, лучше посмотрите "премьер" и "белый лебедь" (если в нем еще что-то есть), а вообще покупка квартиры для ее последующей сдачи процесс куда более сложный (могу скинуть ссылку на описалова как это все считать-расчитывать, чтоб не купить то, что потом вообще не сдать)
Сейчас сдают чтобы не продавать, но купить чтобы сдавать - это чтото новое!
Я не в теме? Давайте считать.
Квартиру покупаем там скажем маленькую двушку в доме на беговой, за 6 000 000 рублей.
Делаем в ней ремонт, бюджетно, но чистенько, скажем за 500$ метр - + 25000% долларов.
Минимальная мебель, техника - еще 5000$, на круг - 7 000 000 рублей, реально конечно больше, но ладно.
За сколько мы сдадим эту квартиру?
50000 имхо максимум, их которых 5 тут же уйдут на коммуналку.
Итого выручка за год - 540 000 рублей.
Минусуем амортизацию ремонта и мебели - 15% в год, это нормально, т.е. 135 000 рублей.
Остается 405 000 рублей.
Минусуем налог 6% с выручки (можно конечно не платить налоги, но скорее всего не выйдет), это 35000 рублей с дешевой подготовкой отчетности, остается 370 000 рублей в год.
Это 5% от инвестиций.
Положив деньги в банк вы заработаете вдвое, а то и втрое больше.
Другое дело, если квартира уже есть, и не зафиксировав убытки от докризисной цены, ее не продашь, сдавая ты уменьшаешь убыток, а не увеличиваешь.
Это раньше, когда рост цены на недвижимость покрывал любые убытки от амортизации квартиры, можно было не глядя покупать и сдавать, потому что квартира росла быстрее чем ваши расходы, и все окупалось многократно.
Так кто из нас не в теме?
А кто сказал, что ее надо полностью окупить? В банке деньги могут гикнуться совсем, а здесь квартира по любому останется.
А кто сказал что не надо окупить?
Разве вы благотворительностью занимаетесь, сдавая квартиру, а не собираетесь доход с этого получать?
Зачем чтото делать, если ничегонеделанье выгоднее?
То что банк может гикнутся - так мы забыли учесть стоимость страховки квартиры, а то ведь и дом развалиться может :)
Впрочем, и страховые компании разоряются сплошь и рядом :)
Вы кстати в курсе, что если ваш жилец зальет кипятком 30 этажей под вами, то соседи по суду будут взыскивать с вас, а не с него? Это к вопросу о рисках...
Да, мы забыли, цены на квартиры могут еще снизиться, сомнительно конечно, но могут. А банк может не лопнуть.
Вот будет обидно - куча нервов, трудов, а в итоге осталась половина от того что было :)
И деньги могут отменить, тогда ваши жильцы будут жить бесплатно :)
Доход с этого и так будет, даже если меньше, чем в авантюрных каких то проектах - все равно это лучше! по поводу остального - дом развалится, а банк не лопнет даже обсуждать не хочу, достаточно вспомнить, сколько у нас развалилось домов, и сколько лопнуло банков.
"достаточно вспомнить, сколько у нас развалилось домов, и сколько лопнуло банков"
Я думаю, домов развалилось не меньше чем банков :)
А уж сколько квартиросьемщиков смылось, залив свежий ремонт соседей снизу, предоставив владельцам квартир разбираться с залитыми - счету не поддается.
И речь не идет об авантюрных проектах, речь идет о том, что 5% годовых можно заработать более надежным и менее хлопотным способом чем сдачей квартиры.
Если вам в голову больше ничего не может придти, тогда да, тогда без вопросов.
У вас просто идеосинкразия на банки. Банк был приведен для примера, как альтернатива. Вы никогда не слышали, что при рассмотрении инвестиционных проектов (а мы рассматриваем инвестиционный проект по вложению денег в квартиру с целью извлечения прибыли от ее сдачи) принято сравнивать результаты с альтернативными путями?
В конце концов, имеющиеся 7 миллионво можно разместить на 10 вкладов по 700 тысяч, которые гарантирует АСВ, можно купить золото, можно сделать какойто другой бизнес, а не арендный.
Впрочем, вас не переубедить. Вы же риск разорения банка и невыплаты вам страховки АСВ принимаете, а риск обесценения квартиры, и отстутствия желающих ее снять - нет...
Ну это вы лично уверены что с квартирой надежнее.
А если посмотреть шире - то не все так просто, и ваше мнение не слишком обьективно.
В сентябре 1917 года многие тоже считали что особняк на Английской набережной - вечная ценность, которая детям останется
Это было совсем недавно, в историческом плане, и поверьте, если банки будут рушиться с такой скоростью о которой вы говорите, когда распылив свою сумму по 10 из них вы готовы ничего не получить, то следующим ходом это повторится снова.
Но тогда у кого были: и деньги, и драгоценности, и недвижимость - все пошло прахом. И светил в конечном счете или лагерь, или растрел, или чужбина. Знаю на примере моей семьи.
Так что сравнения с нынешними днями никак не выдерживает.
Сейчас только недвижимость - ликвид, деньги пшик.
Те у кого были драгоценности , добрались до Парижа и неплохо там жили.
Я не доказываю что на все деньги надо картины, антик и брюлики покупать, но утверждать, что недвижимость, которая в случае чего моментально становится неликвидом, это лучшее вложение денег, да еще в момент если не кризиса то явной рецессии, это полная глупость.
Это вы теоретически говорите, а я практически вам говорю,
мои бабушка с дедушкой - дворяне остались здесь, а почти все их знакомые и родственники уехали во Францию, и жизнь уехавших сложилась тоже очень тяжело.
При любой ситуации ликвидом может быть только антиквар, недвижимость, ну еще золото в слитках, все остальное не ликвид.
А в 17-ом даже и это не помогло русским людям.
Ну конечно же, то что было тогда - это ужас,
а сейчас не кризис, а так - переосмысление ценностей.
У владельцев недвижимости таких проблем не стояло вообще :) Пешком с пустыми карманами убежать было гораздо проще.
Вы меня в чем убедить пытаетесь - что в сентябре 17 года было выгоднее купить дом на Английской набережной вместо вагона консервов и яиц Фаберже?
нет, но вагон консервов вам в 17-ом году тоже, скорее всего, не помог бы :)
Угу, угу расскажи это тем кто потерял деньги в 90-х с наших супербанках, как они нереально выиграли по сравнению с владельцем хрущевки...
Или тем кто в случае второй волны полут свеженапечатанные рублики от АСВ по хитрому курсу :)))
Че-то страннно у вас от 5000$ стоимости мебели амортизация в год - 22,5 тыс р, а не 135 должна быть... То есть не 5%, а все 6% :).
Кстати, с банком тоже непоянтно, учитывая инфляцию нашу обычную в 10-15%, добавьте это к росту стоимости квартиры/аренды - на долгосрочный период это верно, получим еще минимум 5-10% годовых.
Anonymous написал(а): >> Че-то страннно у вас от 5000$ стоимости мебели амортизация в год - 22,5 тыс р, а не 135 должна быть...
Там же написано - амортизация ремонта и мебели. Т.е. считаем от суммы всех затрат - 30 000 долларов
Anonymous написал(а): >> Кстати, с банком тоже непоянтно, учитывая инфляцию нашу обычную в 10-15%, добавьте это к росту стоимости квартиры/аренды - на долгосрочный период это верно, получим еще минимум 5-10% годовых.
Это все вилами на воде писано, какая будет инфляция, будет ли стагнация или рецессия. Риски слишком велики, чтобы их можно было закладывать в расчет окупаемости проекта. Что собственно никто и не делал в инвестпроектах, даже если для его реализации покупалась недвижимость, т.е. рост цены недвижимости всегда был дополнительным фактором, но не участвовал в расчетах. И это в те времена когда недвижимость росла на 50% в год. Никто не даст сейчас гарантии что рынок удержится, и не сползет еще наполовину вниз, и чего тогда будет стоить ваша поправка на инфляцию в 10% в год???
Таким образом, в благоприятной ситуации на рынке, получая 5-10% годовых в качестве аренды, можно было бы смириться с недостаточной доходностью аренды, в расчете на рост стоимости недвижимости.
В неблагоприятной же ситуации на рынке, риск не просто не заработать на росте стоимости , а наоборот - потерять на ее падении слишком велик, чтобы нивелировать этот фактор
Хе :). Если с ремонтом считать, что про 15% вы загнули. Считаеть по идее надо тогда так - косметический раз в 5-7 лет, это как раз по 15%, стоит около 2000$-3000$ - обои переклеить, потолки покрасить, краны заменить, остальное - капитальный - считается раз в 20 лет, то есть по идее 5% годовых.
А вот "рост цены недвижимости всегда был дополнительным фактором, но не участвовал в расчетах" - неправда, на западе, когда считают выгодность такого приобретения всегда учитывают небольшой рост ежегодный УСРЕДНЕННО. То есть не надо, чтобы в след году цены выросли, но через 10 лет подрастут так и так прилично относительно нынешних денег.
Это долгосрочное вложение. Если бы мне в банке предложили вклад, где % составляет инфляция (не важно какая она получается) + 5-6% годовых, то это был бы весьма хороший вклад. Просто когда говорят, что сдавать не выгодно, то сравнивают с игрой на акциях, а не с вкладами...
Anonymous написал(а): >> Просто когда говорят, что сдавать не выгодно, то сравнивают с игрой на акциях, а не с вкладами...
Во первых сравнения бывают как с более рисковыми, так и с менее рисковыми альтернативами.
Во вторых возникает вопрос почему сравнивают с игрой на акциях, а не с игрой в рулетку?
Потому что цена в рулетку усредненно заведомо проигрышна в долгосрочном периоде, а игра на акциях усредненно заведомо выигрышна в долгосрочном периоде.
Поэтому игру на акциях как и сдачу квартиры можно рассматривать как инвестиции/бизнесс.
"Потому что цена в рулетку усредненно заведомо проигрышна в долгосрочном периоде, а игра на акциях усредненно заведомо выигрышна в долгосрочном периоде."
Мне всегда казалось что для того, чтобы ктото усредненно выигрывал, ктото должен усредненно проигрывать :)
Нет, это не так :). Иначе не было бы такого понятия как пузырь на бирже :).
Но кстати даже если бы и не было пузыря - каждая акция - это изначально некоторый % некоторой фирмы, в среднем фирмы со временем расширяются и т.п., поэтому в среднем цена акций росла бы даже если бы ими не спекулировали.
Книжная стоимость акций (если вы в курсе что это такое) имеет самое опосредованное отношение к цене на бирже.
У нас так точно.
Владельцу акции может быть крайне фиолетово - растет она или нет, это виртуальная цифра.
Книжная стоимость может расти, а биржевая - падать.
Спор ни о чем, рискованность инвестиций несопоставима, и прошлая осень тому подтвержение.
Для себя считаю что лучше купить квартиру и сдавать, чем хранить деньги в банке. Но в течении этого года ожидая спад цен на квартиры, так и ничего не купила, ничего не падало, все думала ЦАО, а оказалась 1шка в новостройке "Аэробус" сдалась за 65тр., при том что дом не заселен и собственности еще нет и идут ремонты. А в ЦАО ну так средний вариант вторички, чтоб сдать за теже деньги будет стоить 15млн.р., да и ремонт тоже делать придется.
1шка - 65 тыс.
это то что то?
сколько же она метров???????
знакомые снимают 2шку в сталинке на Новослободской за 35 тыс. ( с 2009г.)
