Для риелторов и юристов Вопрос!!!
Девочки добрый день. Помогите разобраться пожалуйста.
Покупаем квартиру.Ситуация там: муж умер, жена по наследству получила часть мужа. Потом всю квартиру целиком продала дочке своей. НО! По договору купли-продажи с условием пожизненного пользования! В договоре прописано: "ГР. ...(дочка) предоставляет ГР. ....(маме) право бесплатного пожизненного пользования и проживания в указанной квартире. ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ К ДРУГОМУ ЛИЦУ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ гражданкой ... (мамой тобишь)СОХРАНЯЕТ СВОЮ СИЛУ ДЛЯ НОВОГО СОБСТВЕННИКА"
Вопрос: Что это такое? Мы купим квартиру и эта мамаша может пользоваться этой квартирой все равно, т.е. проживать? Когда она потеряет право пользования на эту квартиру?
Т.е., если мы купим эту квартиру у дочки, мама может потом в суд пойти и добьется проживания уже в нашей квартире?
Как снять можно это право пользования. Если она уже выписалась из этой квартиры, это может быть основанием, что с неё право пользования снято? И она никогда уже не добьется проживания в нашей квартире?
Нет. Бессрочное и пожизненное право пользования сохраняется. ни один суд не может лишить человека этого права.
По сути, при выписке право теряется. Но необходимо составить дополнительные изменения в догвооре.
Подскажите поконкретнее, где почитать про это и что за дополнителные изменения надо составить? Уже в новом договоре между мной и это дочкой? или сначала регистрировать тот договор с изменениями, а потом уже между нами (мной и дочкой) подавать регистрировать?
Я в правовых вопросах тоже задала этот вопрос, мне там посоветовали взять с матери нотариальную расписку, что она отказывается от права пожизненого проживания по данному адресу и тд тп...
В этом случае она сама отказывается от этого права.. значит все? потом уже ничего не добиться этой бабуле.. так? по логике?
нуууууу все же это риск
т.к. она может принести справку что не была не вминяемая или ее принудили к этому
так что же сделать, чтобы наверняка уже эта бубуля не имела никаких прав? Наверянка есть выход из этой ситуации??
Нет. 100% гарантии нет. Только, простите, уход бабули из жизни. очень часто право бессрочного пользования жилым помещением путают с правом бессрочного пользования земельным участком, в последнем случае нотариальный отказ имеет силу.
так она, даже если бы продавала квартиру сама, могла бы получить такую справку. то есть риск не выше
Обзор судебной практики ВС за 4 квартал 2005 года
Ответ: Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.
бессрочное право пользования никакого отношения к регистрации по месту жительства не имеет, поэтому снятие гражданина с регистрационного учета не аннулирует его право пожизненного пользования.
Найти Вам про то, что отказ от права пользования не имеет юридической силы?
7.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу
Согласно принципу свободы завещания, наследодатель вправе оставить на случай смерти любое распоряжение, не выходящее за рамки требования закона и здравого смысла.
К числу таких распоряжений относится и завещательный отказ, предусмотренный ст. 1137, 1138,1140 ГКРФ и ст. ЖК РФ.
Сущность завещательного отказа (легата) заключается в том, что наследодатель возлагает на одного или нескольких наследников исполнение за счет наследства обязанностей имущественного характера в пользу одного или нескольких отказополучателей (легатариев), у которых возникает право требовать от наследника исполнения этой обязанности. Завещательный отказ не может быть установлен в каком - либо отдельном документе, а должен быть частью завещания. Исполнителем воли наследодателя может быть только его наследник. Признается факт, что поскольку завещательный отказ должен быть установлен в завещании, он не может быть включен в завещание путем его толкования судом[1]. Таким образом, завещательный отказ- это возложение на наследника по завещанию исполнения некоторых обязательств в пользу одного или нескольких лиц - отказополучателей. Может заключаться в выплате кому-то определенной суммы денег, передаче какой-то вещи.
Обязанность исполнения отказа для наследника наступает лишь в случае принятия наследства. Закон закрепил безусловное право отказополучателя от причитающегося ему завещательного отказа. Отказ в пользу другого лица, отказ с оговорками, или под условием не допускается.
Если отказополучатель отказался от завещательного отказа, наследник, обязанный исполнить завещательный отказ, освобождается от обязанности его исполнить за исключением случаев, когда отказополучателю подназначен другой отказополучатель п. 4 ст. 1137 ГК РФ. Кроме этого другой отказополучатель подназначается, если назначенный в завещании отказополучатель:
• умер до открытия наследства
• умер одновременно с наследодателем
• лишился права на получение завещательного отказа в соответствии с правилами п.5 ст. 1117 ГК РФ
• не воспользовался своим правом на получение завещательного отказа
В последнем случае подназначенный отказополучатель приобретает право требовать исполнения завещательного отказа после истечения трехгодичного срока, отведенного для основного отказополучателя. Как и в случае с долгами наследодателя, наследник, на которого возложено завещателем исполнение завещательного отказа, должен исполнить его лишь в пределах действительной стоимости перешедшего к нему наследственного имущества за вычетом падающей на него обязательной доли и долгов наследодателя п.1 ст.1138 , п. 1 ст. 1175 ГК РФ.
Кроме того, если завещательный отказ возложен на нескольких наследников, такой отказ обременяет право каждого из них на наследство соразмерно его доли в наследстве, поскольку завещанием не предусмотрено иное п.2 ст. 1138 ГК РФ.
«Предметом завещательного отказа не может быть пожизненное содержание. Это объясняется тем, что поскольку продолжительность жизни отказополучателя неизвестна, возможна ситуация, когда стоимость пожизненного содержания превысит стоимость наследственного имущества», указывает СП. Гришаев[2].
Завещательный отказ подлежит исполнению после того, как из наследственной массы будет удовлетворена обязательная доля и погашены долги наследодателя перед другими кредиторами. Таким образом, если сумма долгов окажется равной сумме имущества, которую необходимо передать в силу завещательного отказа, его исполнение станет невозможным. Кроме того, наследник, на которого завещателем возложено исполнение завещательного отказа, должен исполнить его лишь в пределах действительной стоимости перешедшего к нему наследственного имущества, превышающего размеры его наследственной доли. Таким образом, закон устанавливает ограниченный объем исполнения завещательного отказа.
Согласно ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. В ст.33 ЖК РФ принят во внимание лишь один случай передачи другому лицу (отказополучателю) жилого помещения - на право пользования им. Согласно ст. 33 ЖК РФ «дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную ответственность с собственником такого жилого помещения по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанным собственником и гражданином».
При определении предмета завещательного отказа законодатель в п.2 ст. 1137 ГК РФ специально выделил то, что завещатель возлагает на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение по завещанию, исполнение за счет наследства какого - либо обязательства имущественного характера. В качестве завещательного отказа специально выделена возможность возложить на наследника, к которому переходит по наследству жилой дом или квартира или иное жилое помещение, обязанность предоставить отказополучателю пожизненное или на определенный срок право пользования этим помещением или его частью.
Таким образом, между наследником и отказополучателем возникает обязательство, в котором отказополучатель выступает как кредитор, а наследник - как должник. На основании завещания завещательным отказом могут быть обременены как наследники по завещанию, так и наследники по закону. Право на получение завещательного отказа действует в течение 3 лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.
Необходимо отметить также другое важное положение ст. 1137 ГК РФ, согласно которому в случае последующего перехода права собственности на имущество, обремененное завещательным отказом, право пользования этим имуществом отказополучателем сохраняет силу. Это означает, что например, если на наследника, которому переходит жилое помещение возложено обязательство о предоставлении отказополучателю пожизненного пользования этим помещением, то при последующем переходе права собственности на жилье право пожизненного пользования продолжает действовать. Право пользования, установленное завещательным отказом, заканчивается смертью отказополучателя или окончанием установленного срока. Если у отказополучателя возникает другое основание пользования этим жилым помещением, например в силу членства в семье собственника, он может продолжать пользование жилым помещением уже по истечении срока, названного в завещательном отказе, но по другому основанию - как член семьи собственника жилого помещения.
Из ГК РФ следует, что гражданин должен пользоваться жилым помещением безвозмездно. Комментируемая статья, приравнивая данного гражданина к собственнику, в части пользования жилым помещением, как и ст. 33 ЖК РФ возлагает на него солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Анализируя изложенное, следует обратить внимание, что отношениям между отказополучателем (кредитором) и наследником, на которого возложен завещательный отказ (должником) применяются нормы об обязательствах, если иное не вытекает из правил ГК РФ или существа обязательства (п.З ст. 1137). На наш взгляд, данное положение не вносит ясности в сферу правового режима завещательного отказа, кроме того, остается открытым вопрос: нормы о каких обязательствах в данном случае следует применять? Если законодатель имел в виду договорное обязательство, то основанием его возникновения должен быть соответствующий гражданско-правовой договор. Договорами, которые опосредуют право пользования помещения, являются коммерческий или социальный наем, безвозмездное пользование. Однако, указанные сделки по отдельным элементам (субъекты, объекты, срок и др.) не отвечают существу завещательного отказа. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. К числу последних относится и право пользования, возникающее из завещательного отказа. Так, в соответствии с ч. 3 ст.ЗЗ ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть подраздел III , в который вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество, а документом, подтверждающим право пользования жилым помещением, предоставляемым по завещательному отказу, является свидетельство о праве на наследство. В соответствии с приказом Минюста РФ от 10 апреля 2002 года № 99 при наличии завещательного отказа, обременяющего права, удостоверяемые свидетельством о праве на наследства, факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства.
К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предоставляет документ, удостоверяющий его личность, а его представитель (риэлтор) нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
Отметим случаи, когда право пользования жилым помещением по завещательному отказу может не возникнуть, это:
• применение к отказополучателю, в соответствии с п.5 ст. 1117 ГК РФ, правил о недостойных наследниках;
• отказ от получения завещательного отказа;
• смерть отказополучателя до открытия наследства;
• истечение трехлетнего срока, в течение которого отказополучатель не воспользовался правом на получение завещательного отказа.
Таким образом, право пользования жилым помещением у гражданина, которому такое право предоставлено по завещательному отказу, может прекратиться до истечения установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением в случае признания отказополучателя недостойным наследником, когда отказополучатель своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовал или пытался способствовать призванию его самого или других лиц к наследованию, либо способствовал или пытался способствовать увеличению причитающейся ему или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном прядке. В случае признания гражданина, пользующегося жилым помещением на основании завещательного отказа, недостойным наследником собственник такого помещения вправе взыскать с него денежную компенсацию за пользование жилым помещением за период, в течение которого осуществлялось пользование жилым помещением. Статья 1117 ГК РФ может быть применена и в том случае, когда по завещательному отказу гражданину предоставлялось бессрочное право пользования жилым помещением.
Досрочное прекращение права пользования жилым помещением у гражданина, которому такое право предоставлено на основании завещательного отказа, возможно также на основании решения суда, если гражданин использует жилое помещение не по назначению или своими действиями разрушает или иным образом причиняет вред жилому помещению ( ч. 2 ст.35 ЖК РФ). Аналогично должен решаться вопрос и в случае бессрочного действия права пользования жилым помещением по завещательному отказу.
Ситуация там: муж умер, жена по наследству получила часть мужа. Потом всю квартиру целиком продала дочке своей. НО! По договору купли-продажи с условием пожизненного пользования! В договоре прописано: "ГР. ...(дочка) предоставляет ГР. ....(маме) право бесплатного пожизненного пользования и проживания в указанной квартире. ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ К ДРУГОМУ ЛИЦУ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ гражданкой ... (мамой тобишь)СОХРАНЯЕТ СВОЮ СИЛУ ДЛЯ НОВОГО СОБСТВЕННИКА"
Давайте так - у квартиры есть обременение, дочка не может продать эту квартиру без права пользования матерью. Наверное, ставя это ограничение, мать на что-то рассчитывала, верно?
Поэтому возможно, что нотариальный отказ "пройдет", но в любое время мамаша может его оспорить, я бы не связывалась с тако квартирой, зная наши суды.
Да, я выложила основные нормы при отказе от приватизации, тут часто подобные вопросы возникают, немного не в тему получилось, зато можно в FAQ перенести.
Верховный суд: Обзор законодательства и судебной практики за первый квартал 2008
Вопросы применения жилищного законодательства
Вопрос 3: При продаже собственником принадлежащего ему жилого
помещения иному лицу сохраняется ли право пользования этим помещением
за бывшим членом семьи собственника, который ранее уже реализовал свое
право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселился в
новое жилое помещение, и в момент его приватизации имел равное с
остальными, проживающими в нем, право пользования этим помещением, и
дал свое согласие на его приватизацию? Применяются ли к указанным
лицам положения ст. 19 Федерального закона "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации"?
Ответ: Переход права собственности на жилой дом или квартиру к
другому лицу является основанием для прекращения права пользования
жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не
установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004
г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации" действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской
Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника
приватизированного жилого помещения при условии, что в момент
приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные
права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если
иное не установлено законом или договором.
Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N
1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях
договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном
фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних
членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях,
предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами
Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Как видно из содержания названной нормы права, приватизация
жилого помещения возможна только при обязательном согласии на
приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том
числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма
права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно
с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее
участвовал в приватизации другого жилого помещения.
Следовательно, при прекращении семейных отношений с собственником
приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи
собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию,
сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так
как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его
согласие.
Данное право пользования жилым помещением сохраняется за
бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на
жилое помещение к другому лицу.
Как видите, нигде не указано, что это право может быть отменено как самим человеком, так и другими лицами. Под рукой, повторюсь, нет разъяснений ВС на эту тему, встречалось как-то, за ненадобностью не сохранила, сейчас искать немного лень, но если позарез нужно, могу попробовать поискать. Консультант только вечером бесплатный, поэтому скорее всего, надо подождать вечера.
Я вечером могу сама поискать, если вы мне подскажите критерии поиска.. Чтобы никого не напрягать...
Кстати, эти все ответы именно по приватизации... а у меня другое.. другой договор..
И это про приватизацию, а у меня договор купли продажи с пожизненным правом пользования.. это другой... квартира была ранее уже приватизирована.. там все ок.
Я Вам ответила выше, позвоните нотариусу, не теряйте время, у меня такая ситуация была.
Причем тут нотариус, объясните ради бога? Женщина пойдет и оспорит потом все это. И суд будет однозначно на ее стороне.
Оспорить можно все что угодно, но не просто так, а при наличии оснований. Подписывается дополнительное соглашение к тому договору купли-продажи, в котором меняются условия, и это условие анулируется.
+ 100. Думаю, что надо подписать доп.соглашение, зарегистрировать его и снять обременение (если я правильно понимаю, то в свидетельстве в строке "обременение" указано право пожизненного проживания).
И после этого покупать квартиру без обременений.
Позвонила ещё юристу. В общем все в один голос говорят, что , если выпишеться мама до сделки (а она уже выписалась), то все в порядке и право пользования снимается. И ничего поиметь потом не сможет.
Типа такую строчку в договоре писали, чтобв застраховать старшее поколение, чтобы дети из не выкинули на улицу.
я вам ответила в соседней теме :)
http://eva.ru/topic/155/2068271.htm?messageId=52086100
Звонила сейчас юристам в миэль. Сказали, что не надо путать с правом пользования при приватизации. Что до договору купли-продажи, если она выписывается из квартиры, то право пользования снимается...
Буду ещё звонить..
Я бы с такой квартирой связываться не стала, чтобы вам в Миэле не говорили. Да, если она выпишется и не будет ОСПАРИВАТЬ это потом в суде, у вас все пройдет нормально. Но у вас есть гарантия, что дама потом в суд не пойдет? На мой взгляд с таким договором очень много шансов, что в суде встанут на сторону этой женщины. Квартира что ли золотая? Не стоит так рисковать. Если что-то произойдет, то не юрист из Миэля попадет на деньги, а вы.
