Сами с усами или как купить квартиру самостоятельно
Уважаемые специалисты и уже прошедшие эту тему товарищи!
Ситуация такая. Моя тетушка покупает квартиру у соседки нашей бабушки в Мытищах. Продавец - бабуля 68 лет. Собственник. Они продают квартиру и уезжают в другой город. Договорились на очень шикарную схему, сначала мы с ними заключаем залоговый договор аренды(залог 6ая часть стоимости квартиры муж с сыном теткины могут жит в квартире, оплачивая аренду, которая входит в стоимость квартиры, короче говоря, по сути - рассрочка) аренды, с последующей продажей. Моей тетушке дается полгода на то, чтобы решить свои вопросы по продаже имущества в Сибири в спокойном режиме и в июле отдать всю оставшуюся сумму.
Продавцы, напуганные черными риелторами, уже впали в счастливый раж, что тут соседкины родственники, (а с соседкой, моей бабушкой, они на одной площадке уже 30 лет живут) объявились, желающие купить их квартиру. Но разум подсказывает, что нельзя выходить на сделку без риелтера, либо хотя бы без знаний на эту тему.
Итак вопросы:
1. Чтобы правильно оформить эту сделку с учетом таких замороченных договоров и отсрочек основного платежа какие формы договоров нужны?
2. Все-таки на всякий случай стоит проверить квартиру, но как и где? Можно ли нанять риелтера только на эту операцию?
3. Залоговый договор и передачу залога нужно оформлять у нотариуса? Свидетели нужны?
4. Когда тетушка продаст свое имущество и готова будет передать остаток суммы хозяевам, тем нужно будет приехать в Москву,и дальше что? Я так понимаю, деньги закладываются в ячейку и вынимаются продавцом только после того, как тетушка станет собственницей квартиры. Это - через месяц после заключения основного договора. Хозяевам второй раз за деньгами прилетать? Или как-то это можно будет в один приезд решить?
Хочу мнений, можно ли это все решить без профессиональной помощи? (эти продавцы, блин, даже не наняли агентство для продажи квартиры, сказали что дорого очень и сидели ждали у моря погоды). Если можно, то что нужно знать?
Если нет, то чем может помочь риелтер и сколько это может стоить? (ну проверка юр.чистоты и все такое?)
Буду очень признательна за мнения!
Я не очень понимаю, что такое "залоговый договор аренды" - никогда даже не слышал о существовании такого вида договоров. И что такое "аренда, которая входит в стоимость квартиры"?
Так как я совсем не понял вашу шикарную схему, то предложу то, что сразу экспромптом пришло в голову.
Если вы хотите приобрести квартиру в рассрочку, с оплатой основной части через полгода, с тем чтобы бывшие хозяева квартиры эти полгода имели законное право проживать в ней, сделать нужно следующее:
1. Тетушка заключает с соседкой договор купли-продажи ав простой письменной форме, без всяких нотариусов. В договоре честно прописывается то, о чем вы договорились, т.е. что 1/6 часть уплачивается при подписании договора (вы уже сами решите, передать эту часть хозяевам или "заморозить" деньги на полгода в ячейке), а 5/6 уплачиваются через полгода. Там же в договоре пропишете, что бывшие хозяева квартиры освобожают квартиру в течение недели после полного завершения расчетов, причем квартира должна быть свободной от обязательств по кв.плате и пр.
2. Подаете этот договор на регистрацию в рег.палату в составе необходимого пакета документов.
3. На выходе из регистрации получите зарегистрированный договор купли-прродажи и свидетельство, в котором будет обременение "ипотека", которое возникнет в силу закона. Т.е. до окончания полных расчетов с продавцом вы не сможете по своей воле распоряжаться квартирою, квартира автоматически окажется в залоге, залогодателем будет ваша тетушка, залогодержателем - соседка. Это гарантирует соседку от того, что ваша тетушка приобрела квартиру не заплатив. После того, как тетушка привезет деньги (5/6) логично заложить их в ячейку до момента снятия обременения и получения чистого, без обременений, свидетельства.
Отдельно договор залога (ипотеки) составлять не нужно, он лишний. Наличные возить из региона в виде чемодана денег тоже не стоит - как вариант можно использовать сберегательные сертификаты или векселя сбербанка, для их перевозки чемодан не потребуется.
По поводу прилетать/не прилетать за деньгами. ИМХО, отдавать деньги до снятия обременения "ипотека" неразумно. Возникнет нужда в какой-то бумажке из рег.палаты - ищи-свищи потом этих продавцов.
Вопросы прописки-выписки и ваших гарантий при этом тоже надо как-то решать параллельно продаже квартиры - не упускайте и этот вопрос из виду.
Спасибо за разъяснение. Все правильно за исключением того, что после передачи 1/6 стоимости квартиры в виде залога, покупатели будут проживать в этой квартире на правах нанимателя жилья. И деньги, которые они будут перечислять продавцам будут входить в оставшиеся 5/6 стоимости квартиры.
отдавать деньги в с счет стоимости квартиры без оформления собственности безумие :) Продажа квартиры - это такая критическая сделка, в голове продавца в любой момент что-то "щелкнет" - и вы вечные арендаторы этой квартиры в надежде отбить отданные денежки :) Не один раз (два)я слышала клятвы от богобоязненных тетушек продать квартиру именно мне... и что.... ничто
ОК, ну тогда как это оформить-то?
Вобще-то если они отказываются от сделки в договоре будет прописано, что они возвращают залог и + еще такую же сумму. Они на эти условия согласны.
что можно взять с пенсионера? будут возвращать по рублю... согласна с сваан - платить без собственности не больше, чем арендную ставку
Вы путаете все на свете. В частности залог с задатком. ИМХО, то, что я вам предложил - оптимально. То, о чем вы толкуете (с задатком), это либо предварительный договор купли продажи, либо договор задатка, либо авансовое соглашение со штрафными санкциями. Ни по одной из этих бумаг к вам не перейдет даже малой толики собственности. И как вы будете сдавать не свою квартиру ее реальным собственникам?
Риск того, что вы потеряете свои 1/6 (тоже немалые деньги, о миллионе примерно речь идет) весьма велик. И потом будете получать и эти деньги и штрафные санкции кусочками по 100руб. из каждой пенсии соседки.
У вас большая каша в голове сейчас.
Все что касается купли-продажи жилья - для меня каша, Факт.
1/6 это 500 тыс.
Блииин я как баран :) для баранов еще раз можно? (шаркаю ножкой)?
Залог отдавать? И оформлять его в качестве первой части договора купли-продажи, так?
Деньги за аренду квартиры к какому платежу присуропить?
Про остаток я поняла, там все более-менее прозрачно.
Нет, залог (который вы путаете с задатком) не отдавать. Сразу писать нормальный договор купли-продажи, в котором оговорено, что оплата квартиры осуществляется двумя траншами (паровозами в ваших терминах) с разрывом по времени в полгодла. И отдавать договор на регистрацию, при этом залог квартиры (иполтека) возникнет автоматически, отражением этого будет получение вами свидетельста с оговоркой ипотека. Этот механизм и придуман законодателями для законной защиты интересов сторон в сделках купли-продажи недвижимости.
Я, собственно, уже повторяюсь.
Если тетушка сразу въезжает в квартиру, то деньги за аренду можно присовокупить к любому траншу, можно их разделить пополам и по половинке добавить и к первому и ко второму платежу. Ну да это мелочи.
Ээээ что-то я запуталась совершенно. То есть денег совсем не отдавать никаких?
А какие гарантии кроме договора мы им сможем предложить?
Они сказали, что им надо задаток и они уедут на полгода. Чтобы типа была гарантия что мы не передумаем покупать квартиру.
Не нужны права нанимателя жилья. Стоимость аренды за полгода посчитать и сумму вычесть из стоимости покупаемого жилья. Чем проще оформлены взатмоотношения - тем лучше.
1/6 передается не в виде залога, а виде первой части платежа по договору купли-продажи, 5/6 передаются по тому же договору (окончательный расчет). Не забывайте брать расписки за все деньги. 5/6 логично передавать через ячейку.
Отличный совет.
Уточню, 1/6 часть + деньги за аренду за полгода - первым паравозом, а вторым - оставшиеся?
Мы отдаем пенсионерам 1/6 и они уезжают из квартиры (им уехать надо, они вобще из Москвы насовсем собрались).
И приезжает теткин муж с их старшим сыном - обустраиваться.
В это время тетка продает все имущество и приезжает позже. Вот как приедет с денежкой, можно и 5/6 отдавать пенсионерам.
Я на самом деле не могу решить аренду квартиры оплачивать нужно отдельными деньгами или чтобы она шла в счет стоимости квартиры? По сути залог еще ничего не значит и квартиру они будут снимать далеко не как свою :) а их она станет после отдачи последней части и получения договора о собственности.
Интересно, как так можно жить в этой квартире чтобы не платить больше стоимости? :) (наверное я совсем вас запутала)
В той процедуре (схеме) которую я вам предложил, тетушка становится собственником квартиры сразу после регистрации дог.КП. Но эта собственность будет с ограничением (ипотека) до момента окончательных расчетов. Это ограничение снимется после проплаты второй части денег, потребуется еще один визит в рег.палату для этого. Никакой аренды не возникает, все просто и изящно. :-) Изящнее, чем у вас. Нотариус нафиг не нужен.
"аренда, которая входит в стоимость квартиры" - один раз мне такой договор попадался... О! отличная тема для очередной статьи, отвечать так - уж очень букаф много :)
а вот с "ипотека" посмешил... уж извини ;)
оно конечно закон №102-ФЗ от 16.07.1998 ничего против не имеет, но должны быть два договора между покупателем и продавцом: 1 - купи-продажи, 2 - договор о залоге, оформить они его конечно тоже сами могут легко скачав на сайте какого-нибудь банка, но! нафига он им нужен? они ж не собираются за квартиру раплачиваться 10 лет, так что вполне могут обойтись простым векселем, а не стоять в очередях рег палаты каждые пол года и не прилетая из-за этого в Москву.
Не нужен отдельный договор залога. Т.е. такой договор может быть оформлен для возникновения залога, но залог возникает и автоматически, без оформления отдельного договора, если оплата проиходит позже передачи квартиры (как здесь) и называется это "ипотека в силу закона", защищает она обычно интересы продавца.
У меня сейчас знакомая кредит в Сбере берет, так даже в этой ситуации отдельный договор залога не оформляется, в обычном ДКП прописывается, в чью пользу возникает ипотека в силу закона (в пользу сбера).
Вексель - это в Германии вексель хорош, где тебя за его неуплату быстренько в упрощенном порядке в тюрьму упакуют, в России своя специфика оборота векселей - далеко не всегда по ним платят в срок и полностью. Сам видел векселя, продающиеся с дисконтом в 98%, это о многом говорит.
Любая растянутая по времени сделка ведет к увеличению ее риска и надо хорошо подумать, как их минимизировать.
ИМХО, то, что я предложил - оптимум в данной ситуации, люди оказываются в одной лодке, на переходный период в 6мес. ни один не является полноценным собственником жилья. По поводу прилета назад:
1. не каждый день квартиры продаются, можно и прилететь.
2. категорически лететь не хочется - пусть доверенность оставят на того, кому верят. Деньги, конечно же, могут быть переведены и безналом, главное, чтобы у покупателей оказался на руках документ об оплате, на основании которого в рег.палате будет снято ипотечное обременение.
про "2 договора" - возможно и так и так: опять же ни кто не мешает "скрыть" условия "выдачи кредита" составив отдельный договор на залог, а в договоре купи-продажи указать, что квартира продается с залогом, условия которого описаны там-то.
"залоговый договор аренды" - суть есть велосипед с квадратными колесами.
1 - обычный договор купи-продажи, ППФ (нотариус не нужен) и долговая расписка (ее можно и у нотариуса "шлепнуть"). в ячейку закладываете 1/6 наличка и на 5/6 долговая. все. если соседка против проживания в квартире до полной оплаты, а вам оно надо - обычный договор найма (в интернете любой скачайте и сами подпишите)
2 - в той же рег палате висит список доков которые надо собрать, до кучи возьмите архивную выписку - в ней вся история квартиры: кто прописывался, выписывался, регистрировался и т.д. - все четко и понятно.
3 - сам такой, исподподвывернутый, договор не нужен.
4 - откроют счет в банке (он должен быть указан в долговорй расписке), а ваша тетушка на него положит деньги - все. подтвержденине у вас будет - в банке кваток дадут о зачислении денег на счет. потом, как-нибудь, продавцы будут в Москве, встретитесь заберете расписку а им отдадите квиток, что в принципе и не обязательно.
