Срочно! Нужна помощь!
Оказались в неприятной ситуации :(
Нашли покупателя на свою квартиру, он внес 50т.р. аванс, но в авансовом соглашении указан только один из двух собственников жилья. Второго на данный момент не было в городе. Но он был естественно в курсе и не против! Покупатель общался с обоими владельцами.
Теперь, покупатель звонит и требует вернуть ему аванс, типа он передумал :(
По закону мы вроде ему ничего не должны, т.к. он сам расторгает сделку. НО, наш риэлтор говорит, что наше авансовое соглашение не имеет силы, т.к. нет подписи второго собственника.
Кто прав? Как себя вести в данной ситуации?
Вы у своего риэлтера спросите - на кого он работает, на вас или на того парня :) Типа "я давно интересуюсь - ты не засланая к нам?" (с)
А то получается что когда он это соглашение составлял, оно силу имело, а теперь нет? Получается что если соглашение не имеет силы (хотя не вижу почему, надо читать как минимум) то ваш риэлтер кинул вас на полтинник, который бы вы получили, если бы он его изначально составил грамотно.
Вроде так получается, а?
Да, сами уже сомневаемся в риэлторе :(
Вы мне скажите, я могла, как собственник принять аванс у покупателя, если второй собственник не прописан в авансовом соглашении и не присутствует на авансе?
Авансовое соглашение заключено между покупателем и мной.
Если все делать по уму, то не могли. Должна была быть доверенность от второго собственниника, если договор аванса заключался в его отсутствие.
А если есть рукописная доверенность от второго собственника(не заверенная у нотариуса), но она не прописана в авансовом соглашении, то это имеет силу?
повторю: это и есть - подделка документов. Можно и квартиру не продавать, а просто пойти и деньги украсть
Если там долевка, что автор может вполне обоснованно утверждать что аванс брала под продажу своей доли
имхо не прочитав текст однозначно говорить да или нет нельзя.
в любом случае, если риэлтер некорректно составил документ, имхо 50 тысяч отдать должен он :)
а это уже нюансы, спорные нюансы :)
Покупатель ведь отказывается покупать что долю, что квартиру целиком, т.е. дух соглашения нарушил он, а придираться к запятым - злоупотребление правами
Факт в том, что авансодатель оставил аванс что собирается покупать нечно, неважно толи это доля, толи квартира
он покупать это отказывается, что долю, что квартиру.
Если в авансовом указано что в этом случае аванс не возвращается, то почему его возвращать надо?
Юля В ** написал(а): >> Покупатель не настолько глуп, чтобы давать аванс за долю, как мне кажется.
Степень ума покупателя не формализована в данном случае :)
Юля В ** написал(а): >> Что сказано в авансовом договоре, мы не знаем.
так и я о томже, может там написано что аванс возвращается в любом случае, а мы тут спорим :)
Предмета спора я не вижу. Однозначно, отдать аванс и не жадничать. О чем я уже написала ранее.
А это в авансовом не описано :)
Ольга, нигде в законе не написано, что я, оТТо, не имею право взять аванс за продажу Кремля, нигде не укказано что кремль я обязан иметь в собственности.
Если покупатель готов его оплатить, я обязан буду его продать, это мои проблемы как, а если покупатель отказывается, то с какой стати мне возвращать аванс? только потому что я не успел еще купить кремль для поставки покупателю?
В данном случае продавец может утверждать, что собирался купить сначала долю своего сособственника, и потом продать квартиру целиком.
главное - покупатель передумал покупать, и должен за это понести наказание согласно договора
Ну вообще-то предмет договора - обязательно прописывать в договоре. В данном случае это квартира, а не доля и не Кремль начерняка. :)
ну и что? Оля, вы почемуто понять не можете, что продавать не запрещено даже то, чего у человека нет.
Короткая сделка называется :)
Вот если сейчас покупатель потребует от автора продать ему квартиру, а тот не сможет, за это надо заплатить.
А возвращать аванс по расторгнутой по вине авансодателя сделки только на том основании что у тебя нет товара который ты обязался продавать - юридический нонсенс, имхо
Да могу я понять. :) Только обычно я эти моменты в авансовом договоре прописываю - это уже к обстоятельствам, выявленным в ходе проверок можно отнести, как факты, которые повлияют на владение квартирой новым собственником в будущем. А посему и возврат аванса немедленный.
Конечно, у автора это возможно и не прописано.
То то и оно, что надо авансовое смотреть, судя по уровню риэлтера, там все что угодно может быть.
Но даже если аванс надо вернуть - риэлтер, не обеспечивший грамотное обеспечение интересов продавца, должен пострадать финансово.
Риэлтер в данном случае рассчитывал что "все будет хорошо", но когда "все хорошо", не нужны риэлтеры, он и нанимается на случай что "все плохо".
Да как сказать. Не зная всех обстоятельств, я бы не была так категорична. Может риэлтор любыми путями пытался единственного покупателя зацепить, иначе никак не получалось. За что он тогда должен страдать финансово? Автор-то своего ничего не теряет.
Что там рассчитывал риэлтер, нам знать не дано. Имхо он должен был предупредить клиента.
Автор же, подписывая соглашение, был уверен в том, что если покупатель откажется от покупки, он получит премию в размере аванса.
Теперь оказывается, что из-за того что соглашение якобы составлено криво, он вернуть должен все. С какой стати?
Я уже понял по вашей с Юлей реакции что в данном случае в очередной раз практика на РН вошла в клинч со здравым смыслом и правом, но по прежнему наставиваю, что по общеделовой этике, если покупатель отказался от сделки, то он не может требовать возврата аванса ТОЛЬКО потому, что якобы у продавца нет товара. Ответ простой - оплачивай, и тогда ты увидишь, есть товар или нет
Какого клиента должен был предупредить риэлтор? Клиент не в курсе, что если он хочет продать то, что ему не принадлежит, он как бы... эээ.. не совсем в праве это делать? Ах, он еще и премию хотел за это получить? :) Оригинально. И никто, кроме риэлтора не видел документов и не осознавал, что делает?
ZOlya C.S. написал(а): >> Клиент не в курсе, что если он хочет продать то, что ему не принадлежит, он как бы... эээ.. не совсем в праве это делать?
где это написано?
весь мир продает то что ему не принадлежит, кроме розничной торговли, да и там половина - на реализации лежит.
Почему это я могу продать вагон сахара которого у меня нет, и который я только буду покупать на полученный аванс у своего поставщика, и не могу продать полквартиры, которой у меня нет?
Я же писал - юридически правомерным будет даже договор о продаже мною вам Кремля, который завершится либо вашим штрафом по факту отказа его оплатить, или моего штрафа из-за непоставки товара в указанные сроки. И не платить мне штраф за отказ в покупке только потому что кремля у меня в данный момент нет вы не вправе :)
Отто, замечу, какая разная и нелогичная у Вас позиция. Когда речь идет об авансировании квартиры через агенство, Вы напоминаете, что нужно проверить полномочия агенства. И, соглашусь, это правильно.
Тут же, Вы проводите в жизнь совершенно противопроложную позицию. Продаю то, что хочу, на что априори прав не имею. Нелогично, замечу.
Абсолютно логично. Я и тут скажу - покупателю надо было проверить полномочия продавца, он видимо их проверил, и они его удовлетворили, раз он заключил договор. Тем более что в отличие от агенства, в данном случае автор является таки собственником определеной части квартиры.
Я свожу разговор к простой понятийной истине - покупатель обязался заплатить штраф если откажется от покупки? да, обязался. он от покупки отказывается? да , отказывается?
Вопрос - почему он не должен платить штраф? Только потому что есть маленькая и спорная лазейка, оставленная риэлтером продавца?
В каком данном? на каком основании?
Вы сказали "суды штрафы не удовлетворяют", в данном случае не удовлетворяют или вообще?
В данном случае штраф, как Вы его назвали, судом удовлетворен не будет.
Изначально договор аванса в случае, описанном автором топика, ничтожен.
Основание ничтожности? И уточните - суды таки штрафы все не удовлетворяют, или только "такие"???
Я тоже не поняла, почему договор ничтожен? Ведь был и разговор со вторым собственником и есть его согласие на продажу, в чем загвоздка? Я ведь могу вызвать второго собственника, как свидетеля! Да, его не было на авансе, но он же не возражал против продажи!
"В данном случае продавец может утверждать, что собирался купить сначала долю своего сособственника, и потом продать квартиру целиком", - не может это утверждать продавец, по срокам не успел бы, даже, если бы и захотел.
"должен за это понести наказание согласно договора", - хм, а судьи кто? Не много ли на себя берет продавец? Так и в настоящем суде легко оказаться. Кстати, вернуть обяжут больше - оплата услуг адвоката, % за пользование чужими деньгами, госпошлину за суд, а если дело дойдет до судебных приставов, то и им % достанется.
Юля В ** написал(а): >> не может это утверждать продавец, по срокам не успел бы, даже, если бы и захотел.
Это его проблема. Вот когда не успел бы, тогда бы он заплатил штрафные санкции согласно договора.
Полмира торгует тем, чего у него в момент получения аванса нет.
Требовать возврата аванса при нефорсмажорном отказе от сделки покупателя только потому, что у продавца де еще нет товара - нонсенс
Что мог сделать риэлтор в Вашем случае? Ждать приезда второго собствениника и после этого брать аванс. Только это.
Имхо, отдать аванс и не тратить свои нервы. Найдете другого покупателя, не хуже. А чужие 50 т.р. никому счастья не приносили.
Риэлтор в данном могла не составлять заведомо фиктивный документ.
Могла предупредить собственников о возможности решить вопрос путем составления доверенности одного другому.
Особенно это актуально, когда человек УЖЕ в отъезде. Да, могла не составлять. Что составила, что не составила риэлтор документ, результат один, деньги нужно вернуть.
Вообще-то там, куда он уехал, наверняка нотариальные конторы водятся. И курьерская почта имеется. Сделать доверенность и перестать ее курьером - не так дорого. Я уже не говорю о том, что авансовое соглашение и отъезд второго собственника случился наверняка не в один день. Поэтому, будь риэлтор хоть немного грамотным - он бы не начинал никакие вопросы со сделкой, зная что она заведомо недействительная.
Да, логичнее было бы подождать возвращения второго собственника. Это верно. Но нас там не было, а что есть, то есть.
Забавно, но факт. Продавала квартиру чуть больше года. Куплена в браке. Хозяйка - мама клиентки. И вдруг перед НГ нашелся покупатель. На авансе спрашиваю, где папа - в Индии на симпозиуме. Когда вернется? Называют дату, на день раньше даты сделки. Повезло, успели. Согласие не делали специально, лучше свежее, перед сделкой.
Так, что не всегда все можно передать и сделать у нотариуса.
Я-то с вами согласна - в данном случае правильнее деньги вернуть. Все равно риэлтор щас свалит, и мнение ОттО отдавать эти деньги из своего кармана вряд и реализует. Просто он в соседнем топе доказывал, как однозначно плохо идти на сделку без риэлтора, даже если своя голова на плечах имеется - вот топик и навеял на замечание :)
http://eva.ru/topic/155/2309237.htm?messageId=57582534
"Так что везде кроме чистых продаж (сколько их?) риэлтер в том или ином виде нужен"
то есть вы "риэлтер в том или ином виде нужен" легко так превратили в "однозначно нужен"? :)
А эти две фразы как-то сильно противоречат друг другу, что их надо "превращать" одну в другую? :)
они не противоречат, но и не являются синонимами.
про ту или иную меру участия риэлтера, я подразумеваю например и консультации по телефону, по порядку заключения договора или закладки денег.
а слыша "однозначно нужен риэлтер", рисуется дармоед, тихо сидящий в уголке и любующийся воронами во дворе.
Он же "однозначно нужен", вот и присутствует, за 2% от суммы сделки
"про ту или иную меру участия риэлтера, я подразумеваю например и консультации по телефону, по порядку заключения договора или закладки денег"
Назовите хоть одно агентство, которое бесплатно, по телефону вас проконсультирует? Да даже если вы прийдете туда абонентский договор заключать - вас сразу же начнут разводить на полное сопровождение. А если и сумеете отстоять своже елание ограничиться консультацией, то консультировать вас будет какой-нить "дежурный специалист", который на РН позавчера пришел и научился только понтоваться.
"Он же "однозначно нужен", вот и присутствует, за 2% от суммы сделки"
По моим наблюдениям именно так и происходит в болшинстве случаев. Из всех агентов, которые почти не вызвали нареканий, я вижу лишь частников, да спецов Миэля. Но там не 2%
OllaKo C.B. написал(а): >>
Назовите хоть одно агентство, которое бесплатно, по телефону вас проконсультирует?
а где я говорил про агенство?????? где я говорил про бесплатно???
я и говорю, что вы передергиваете, превращая мое "в той или иной степени нужна помощь профессионала" в "однозначно нужен дармоед, сидящий в углу за 2%"
"а где я говорил про агенство?????? "
Вообще-то вариантов консультирования по телефону всего-то два: это агентство и частник. Сомневаюсь, что чел, желающий сэкономить, но хотящий свести риски к минимуму, пойдет к последнему, с которым даже договор соответствующий не заключишь, а соответственно в понимании клиента, и ответственности за консультацию он не понесет.
ИМХО это очень субьективные выводы.
Я настолько широко писал "в той или иной форме, степени", что этот риэлтер может быть и коллега по форуму, и двоюродный брат, и нанятый частник, и сотрудник агенства, хоть черт лысый, главное чтобы его советы были компетентны и адекватны
Вы даже себе не представляете, сколько нервов и времени мы потратили на этого "гнилого" покупателя :( Вроде и денег жалко, то в тоже время свое душевное спокойствие дороже любых денег!
Да что-то у меня такое впечатление, что от евских спецов куда больше толку, чем от неевских :)
Нипонял :) При чем тут вероятность?
Здесь люди на себя работают, как правило им в помощь рекомендации бывших клиентов. Учитывая их многолетний стаж на еве логично предположить, что здесь нарваться вероятность меньше. Чем в агентстве, куда пришли по рекламе, где риэлтора видишь первый и последний раз, и где он может допустить какие угодно ляпы - ославить его все равно негде, по следующей рекламе прийдет совершенно несведующих о его проф.качествах человек.
Мы владеем квартирой пополам с отцом. Т.е. квартира приватизировалась на нас двоих поровну. Но отец здесь не прописан.
В тексте авансового соглашения прописано, что продается квартира, указана ее полная стоимость и прописано, что в случае отказа покупателя, аванс остается у продавца.
У меня один вопрос, как мы можем теперь разрулить ситуацию в свою пользу? Доверенность поможет?
да не отдавайте вы конечно, авансовое у вас есть, доверенность тоже, и скажите пусть пробуют через суд вернуть , если так уверены в своей правоте..
Автор, на Вашем месте посоветовала бы несостоявшемуся покупателю обращаться в суд, если он считает, что Вы ему должны. Это он нарушает договоренность. Он взял на себя обязательство купить кв. и подкрепил его деньгами. Отказывается от сделки - теряет деньги. Разве не об этом Вы договаривались? Вы от сделки не отказываетесь. На остальные разговоры не велась бы. Не факт, что пойдут они судиться, а пойдут, отдать всегда успеете, если сочтете нужным. Считаю, правда на Вашей стороне. Ну, и подумать о смене риелтора, наверное, стоит.
Просто человек этот глубоко непорядочный, к сожалению :(
Может и угрожать начать, а у нас ребенок маленький!
Тогда тут вопрос не в отсутствии второго сособственника. Его присутстиве не избавило бы Вас от возможных угроз. Если просто боитесь, то отдавайте, конечно, аванс, но тогда, вообще, не понятен его смысл. Нужно, что бы "покупатель" написал, что вся сумма по д-ру аванса возвращена ему Вами в полном объеме и что материальных и моральных претензий к Вам он не имеет.
Спасибо, примерно так и планируем сделать. Правда, теперь он вообще на связь не выходит. Надо же, как нам не повезло с покупателем :( А главное, квартиру себе уже подобрали, обидно (((
Нашла такую статью в ГК РФ:
Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом
1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
На мой взгляд, эта статья напрямую говорит о том, что я могла принять аванс от покупателя в отсутствии второго собственника!
Что скажете?
да и без этого понятно что отдавать вы ничего не обязаны, а это - сильный аргумент тем, кто говорит про ничтожность, неуполномоченность и прочее :)
главное по прежнему в том, что покупатель отказался не по причине неуполномоченности вас продавать квартиру, а по причине нежелания ее покупать вообще