Как оформляется аванс(задаток) за квартиру?
Риэлтор продавца просит заплатить задаток, чтобы снять квартиру с продажи, а как это обычно делается? А если все сорвется, то деньги мне не вернут?
фрагмент бошльшой статьи про залог, задаток и аванс (ссылки здесь не жалуют)
Начну с простого - задаток. Уже упоминал, что его регламентируют 380 и 381 статьи ГК РФ:
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Все, казалось бы, коротко и предельно ясно: передумал квартиру продавать – верни задаток в двойном размере. Коротко и ясно, но не так просто. Одного слова, «задаток», в соглашении о задатке мало, кроме этого, оно должно содержать принципиальные, неизменяемые условия сделки, как то: конечную цену сделки, сроки и порядок оплаты, условия и сроки передачи имущества. Кроме того, так как задаток подразумевает наличие договорных отношений между сторонами, соответственно, при нарушении данных отношений и срыве сделки, виновная сторона обязана возместить второй стороне убытки. Этот вопрос так же должен быть отрегулирован в соглашении о задатке, либо должно быть указано, что от претензий по убыткам стороны отказываются – только задаток в двойном размере.
С залогом тоже все не намного сложнее. Как один из способов обеспечения исполнения обязательств он указан в 329 статье ГК РФ: «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».
В статье 336 ГК РФ, определяющей предметы залога, нет указания на то, что залогом не могут быть деньги: «Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом». Согласно 344 статье ГК РФ залогодержатель несет ответственность лишь в пределах его действительной стоимости, то есть, если что, обратно вы получите лишь то, что сами и вносили, без каких-либо штрафов, пени и моральных ущербов.
«Залоговая схема», обзову ее так, иногда используется и «по-честному», для ускорения регистрации сделок с недвижимостью.
Поясню: раньше, до 2006 года, официально существовала «ускоренная регистрация» - до пяти дней, обычная же, длится один месяц. Агентам же, особенно при проведении альтернативных сделок, ждать месяц, пока деньги закрыты в ячейке, не просто не выгодно, а иногда и опасно: предложит кто-нибудь больше за квартиру, уже зафиксированную в цепочке, пока деньги на ее выкуп в ячейке томятся, и все - вся цепочка посыпалась. Вот и пользовались «ускорением», несмотря на его стоимость. Потом, когда данная услуга была отменена, сейчас строго месяц, придумали оформлять сделки через залог имущества, которое регистрируется всего пять дней.
Подают документы на регистрацию залога имущества под обеспечение обязательств оное имущество покупателем оплатить и, сразу же, подают документы на снятие обременения. Все. Через семь – десять дней у покупателя на руках свидетельство о праве собственности без каких-либо отметок об обременении, у продавца отмеченный договор купли-продажи: можно открывать ячейку. При этом «минусы» данной схемы касаются лишь агента: с бумагами возни больше, расход времени на регистрацию вдвое выше, и стороны надо убедить, что «все будет хорошо».
И последнее – аванс.
Про аванс ГК вообще молчит. Он лишь вскользь упоминается в: статье 380 пункт 3, статье 711 пункт 2, статьях 735 и 823. Здесь: 711 и 735 статьи к операциям с недвижимостью вообще не относятся – они про договора подряда, а 823 - коммерческий кредит, то есть тоже не наш случай.
Третий пункт 380 статьи приводил немного выше, не буду повторяться, просто «переведу» на понятный язык: аванс можно обозвать «недозадатком» - он является платежом по договору, но не является средством обеспечения обязательств и, так же, как и залог, в случае срыва сделки, возвращается в одинарном размере. Соответственно, если вам предлагают оставить за понравившуюся квартиру аванс, соответственно подписать соглашение об авансе, можете смело, мысленно, ставить знак равенства между «аванс» и «залог» со всеми вытекающими отсюда последствиями.
