объясните про ипотеку(длинно)
У нас такая ситуация.Продаем свою квартиру.Не в Москве(и даже не МО:)Продаем через риэлтора,которого наняли по рекомендации хороших знакомых.Сначала были от него в восторге.Быстро нашел покупателей,которые согласились на нашу цену.Риэлтор оперативно все уладил с опекой(у нас несовершеннолетний ребенок собственник 1/4 доли).Короче,мы довольные начали подбирать варианты квартиры в Москве.Уточню,покупатели нашей квартиры берут ипотеку.Примерно 35% от стоимости.Остальное наличкой.Уточняла у своего риэлтора - не будет ли у покупателей проблем с ипотекой,одобрит ли ее им банк,не сорвется ли сделка.На что он меня успокаивал.говорил,что Сбербанк им уже подтвердил ипотеку.Мы в бешеном темпе изучали недвижимость Москвы,подбирали варианты.Решили,что не мешало бы нам получить аванс за нашу квартиру,т.к. уже месяц прошел,мы ждем,когда наши покупатели уладят свои дела,договор купли-продажи не подписывается,время идет.В Москве приостановили продажу квартир,по крайней мере тех,что нас больше всего заинтересовали.Звоню своему риэлтору,говорю ему,что хотим аванс.А он мне в ответ - а я его уже давно получил.Я так и села.У него нет доверенности,по которой он мог совершать такие действия.Подлинников документов тоже нет.Дальше - веселее.Ипотеку наши покупатели оформляют,оказывается,не в Сбербанке,а в Сиа банке.(впервые о таком услышали, и конечно же полезли в интернет.Оказалось,что в 2004 г. Центробанк отозвал лицензию у этого банка из-за невыполнения обязательств.И вот этот банк должен перечислить на наш счет недостающую сумму.Причем после подписания договора купли-продажи.Мы своему риэлтору - ищи других покупателей,нас этот банк не устраивает.Как он нам будет деньги перечислять,если у него лицензии нет(да если даже уже и есть,все равно страшно).Риэлтор в бешенстве.Тот товарищ,которому мы платим,которому мы доверяли - уговаривает нас не обращать внимание на бред в интернете и продать людям квартиру.До нас дошло,что он еще одновременно и риэлтор покупателей.Короче,решили менять риэлтора.А теперь сам вопрос:расскажите схему продажи квартиры по ипотеке.Просто первый раз сталкиваемся с этим.Когда подписывается договор купли-продажи,когда и как передается сумма наличными,когда и как перечисляется банком недостающая сумма?Спасибо.
Вы правы в том, что не хотите доверять банку с отозванной лицензией. Даже банки с действующими лицензиями порой нарушают свои обязательства перед продавцом ипотечной квартиры. Буквально на прошлой неделе такая ситуация была в Москве с банком "Восточный экспресс". В результате очень серьёзной настойчивости всех участников сделки, которые провели в офисе банка никем не запланированные 12 часов, банк всё же выполнил свои обязательства перед продавцом и разблокировал расчётный счёт, на котором лежали деньги продавца, но сделали они это с опозданием и изрядно потрепав нервы всем участникам сделки. И это при том, что все участники сделки всегда выполняли все требования банка в срок и даже досрочно. Думаю, банку просто не хотелось терять лицензию Центробанка, поэтому они выполнили обязательства. А если бы лицензия была у них отозвана, никто с ними точно связываться не стал бы.
По ипотеке схема продажи квартиры обычно такая же, как обычно, просто надо ряд дополнительных документов собрать по требованию банка и выполнить ряд требований банка по доступу к банковской ячейке с деньгами. Схема с ячейкой - московская, в регионах она не везде работает. Но это самая надёжная схема, и в Москве почти все ипотечные банки ("Восточный экспресс" - исключение из правил), а их здесь много, передают деньги продавцам через банковский сейф (ячейку) своего депозитария с особыми условиями доступа, гарантирующими безопасность и продавцу, и покупателю.
В регионах, видимо, через расчтный счёт банка передают деньги. Передача наличной суммы там тоже возможна. Передача наличных денег в Москве не практикуется, потому что невозможно определить безопасный для всех сторон сделки момент такой передачи. У разных ипотечных банков схемы передачи денег могут отличаться друг от друга. Поэтому Вам нужен риэлтор, имеющий опыт работы с разными банками по разным схемам, знающий все их плюсы и минусы.
Но в любом случае и при любой схеме сначала продавец должен по документам (подписывается банковский договор) убедиться в том, что деньги есть и он их получит беспрепятственно сразу после получения зарегистрированного договора купли-продажи, что выполнить условия банка по доступу к деньгам сможет, и это будет реально. Только после этого подписывается договор купли-продажи, который тоже советую внимательно прочитать продавцу, особенно в части, касающейся стоимости квартиры (здесь может быть налоговая ловушка), сроков и порядка передачи денег.
Расскажу, как было у нас . За день до покупки квартиры , мы получили в банке наличные ипотечные деньги , а далее все как у всех.Со стороны продавца потребовалось, один день посидеть дома т.к. нужна оценочная стоимость Вашей квартиры и еще за несколько дней до сделки он наш продавец с нами ездил в Банк ,что то подписывал ( что не помню)
Вы в Сбербанке брали ипотеку? Обычно Сбербанк выдаёт наличными ипотечную сумму покупателю, в других банках с подобной практикой не сталкивалась.
