Как продать квартиру с детьми?
Ситуация такая. Хочу продать квартиру, но она поделена на 3 части: моя и двух несовершеннолетних детей. Можно ли до продажи обменять их доли в этой квартире на не меньшие доли в бабушкиной квартире (она им их подарит)? Или в этом случае надо отдать детские доли бабушке, и может ли она отказаться от них в мою пользу?
Вот как видится эта процедура - надо спокойно выполнит предпродажную подготовку:
1. Через договор мены оформить обмен долей ваших детей в вашей квартиры на доли в квартире бабушкиной. Для этого придется получать разрешение органов опеки.
2. После этого продавать вашу квартиру целиком одним ДКП, в котором у квартиры будет два собственника, вы и бабушка. Это может быть и свободная продажа (так проще) и альтернативная, с одновременной покупкой другой недвижимости.
Естественно, что все это можно сделать только в том случае, если у участников сделки есть полное доверие друг к другу и есть уверенность, что никто из них не взбрыкнет и не откажется от выполнения плана на половине пути.
Большое спасибо за подробный ответ. Можно еще вопрос... Квартира в итоге будет числиться как менее 3 лет в собственности (она, собствн, и сейчас менее 3 лет). Если я продаю эту квартиру и одновременно (+- 2-3 месяца) покупаю однушку, то заплатить налог должна буду только с разницы в суммах или с полной стоимости проданной квартиры?
Вопрос о налогах тоже надо заранее продумать и спланировать. Налогами при продаже, собственно, облагается будет не сама квартира, а доход физ.лица, которых в в данном случае два(вы и ваша мама), каждое из ФЛ может выбрать свой вариант налоговых вычетов. Если ваша доля в собственности будет более 3-х лет, то вы можете получить вычет на полную сумму за свою долю на законных основаниях.
Договор мены - суть возмездный договор. как исчисляются налоги для участников договора мены, я со 100% уверенностью не знаю, но предполагаю, что мена с точки зрения налогообложения эквивалентна одновременной покупке и продаже двух равноценных объектов. В таком случае, если каждый из объектов мены был в собственности более 3-х лет, то тоже можно воспользоваться налоговым вычетом на полную сумму. В дальнейшем ваша мама сможет продать полученную по мене долю, причем в договоре мены можно обозначить выгодную вам цену обмениваемых долей (назначается "из пальца") и, если цена продажи доли мамы в будущем будет меньше цены мены, то ваша мама сможет воспользоваться другим типом вычета (вычетом на сумму документально подтвержденных понесенных затрат при приобретении объекта), т.е. опять налога платить будет не нужно.
Не могу сейчас утверждать со 100% уверенностью, что разными типами вычетов можно одному человеку пользоваться в течение одного финансового года (думаю, что нельзя), но у вас есть достаточно времени и мену можно сделать в 2010г., а продажу - в 2011г.
Вообще ваш случай на первый взгляд не представляется сложным и существует немало вариантов его формального юридического оформления. Просто не надо торопиться, надо попытаться просчитать каждый из возможных вариантов и выбрать лучший из многих.
:) Большое спасибище. Понятно, что ничего не понятно и надо общаться уже "на месте" ))))
офффф А вы лично занимаетесь вопросами обмена-продажи?
Ничего особенно сложного в оформлении документов "между своими" нет. Чуть сложнее и суетнее сама продажа, где появляются "чужие" (покупатель) и возможность совершения сделки зависит от цены (по нереальным ценам квартира может продаваться годами).
Выполнять подобное раньше приходилось. :)
Только дарение. Вам здесь мену посоветовали. Во-первых, опекунский совет мену не пропустит однозначно, если квартира в Москве. Во-вторых, после мены Вам действительно придётся решать вопросы с налогообложением.
И ещё. Дарение заранее, до продажи, не советую делать. Решение органов опеки о продаже с одновременным дарением детям долей заранее взять можно и нужно. А вот проводить все эти операции (продажу, дарение, покупку однокомнатной) лучше всего одновременно, чтоб в засаду не попасть со слишком большим количеством детской собственности, если вдруг по объективным или субъективным причинам продажа с покупкой сильно затянутся или не состоятся.
Много вопросов на ваш отзыв :))))
1. А чем опека может мотивировать отказ от мены?
2. Если я правильно понимаю, то дарение и не имеет смысла вне сделки, так как если подарить до продажи, то получится, что у детей будет собственность и у бабушки, и у меня и отнять вторую уже не получится?
3. Если с дарением, то стоит ли вводить в курс дела опеку по поводу покупки однушки или проще просто продавать и как бы получать деньги?
4. Насколько меньше будет налог при дарении или вообще оно вообще ничем не облагается?
Извините за такой список, но оч нужно прояснить ситуацию. Заранее спасибо!!! :)))
1. Ссылку нет времени искать, номера статей не помню наизусть. Запрещены иные виды отчуждения кроме дарения между несовершеннолетним и его близким родственником. Родная бабушка точно в этом случае считается близким родственником несовершеннолетнему по закону. Зайдите в вашу районную опеку и поговорите с инспектором опеки, убедитесь в моей правоте. Пусть лучше он на этот и другие Ваши вопросы ответит. Заодно перепишите там подробный список нужных Вам для их разрешения документов. Он во всех районах разный. По-любому Вам туда идти надо.
2. Да, если продажа с покупкой затянутся.
3. Можно не вводить опеку в курс дела по поводу покупки другого жилья, если будет получено их одобрение на продажу с одновременным дарением и без этого.
4. Затрудняюсь ответить. Дарение родителем ребёнку или сыном (дочерью) родителю налогом не облагается точно. А вот про дарение от бабушки к внуку я как-то не интересовалась. Возможно, кто-нибудь ещё Вам здесь подскажет. Можете отдельный топ открыть здесь. Или прям в налоговой проконсультируйтесь на эту тему.
Спасибо большое, в опеку и в налоговую конечно схожу, просто сейчас хоть немного очерчивается круг вопросов, а то свалили бы на меня всю эту инфу там, растерялась бы наверное :)
ПыСы Тока она не бабушка, а прабабушка. Может не всплывет? ;)
п.3. ст.37 ГК:
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
............................
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
В контексте указанной статьи не уверен, что родители (законные представители интересов ребенка) и опекуны (назначаемые органами опеки) - суть одно и то же, и что данная статья применима в данном конкретном случае (применима согласно абз.2 п.1 ст.28ГК)
Прабабушка (бабушка мамы) точно не является близким родственником мамы. Органы опеки почти наверняка дадут разрешение на мену, если этот обмен НЕ УХУДШАЕТ имущественное положение детей (возможно для этого потребуют документальное подтверждение). Рег.палата вряд ли откажет в регистрации, если вы только сами ей не расскажете, что это ваша бабушка. Наверняка по фамилиям, именам и отчествам родственную связь установить нельзя, а поисками родства сама рег.палата заниматься не будет.
Вот здесь консультацию юриста почитайте:
http://www.to-1.ru/articles/308/
К сожалению, органы опеки г. Москвы, также, как и органы государственной регистрации, толкуют эту статью однозначно. Есть ещё другая статья (ГК или СК - точно не помню), сама читала, но номер не запомнила и искать лень, если честно. А мои юристы слишком заняты, не хочу их дёргать на эту тему, пусть лучше работают. В этой статье сказано, что опекунами ребёнка являются его родители.
имхо когда родитель распоряжается имуществом ребенка, перечень ограничений для опекуна по отношению к опекаемому распространяется на него полностью.
тоже гдето цеплялся за приравниваие, не помню где
дарение тоже может не прокатить.
поскольку это безвозмездная сделка, то ставить ее официально в условие получения согласия имхо некорректно.
а понятийно.... хе-хе...
Теоретически да. А на практике на дарение до сих пор отказов от московских опек, насколько мне известно, никто не получал в таких ситуациях, если, конечно, там по площадям и по стоимости жилья ребёнку не меньше выделяется, чем он продаёт.
Впрочем, если у кого-то вдруг был такой отказ именно по причине того, что это сделка безвозмездная, пусть сюда конкретно напишут, где это было, в каком районе и когда.
Было, даже здесь мелькало с полгода назад, писала дама что ей отказали в такой ситуации, мотивируя что подарок это подарок, и увязывать это дарение с лишением ребенка доли в другой квартире без предоставления другой доли незаконно.
ИМХО по букве закона они правы
Пришлось делать куплю-продажу через прокладку
По-моему, это скорее исключение из правил в данной ситуации, если брать именно практическую сторону. А в каком районе Москвы было дело?
Боюсь это первый звоночек.
Вполне возможно что в одном из районов прокуратура надавала по шапке за разрешения на продажу без покупки взамен дарения, рано или поздно дойдет и до остальных...
А что думать-то? Сходите в Вашу районную опеку, Вам там всё расскажут, что можно и что нельзя. Возможно, их юрист Вас даже по налогам при дарении бабушкой ребёнку проконсультирует, если попросите. :-)
На недельке выберусь обязательно. Спросила тут, потому как вообще не смыслю ничего в этих делах. Сейчас хоть что-то вырисовывается.
+1 Нам опека разрешила продавать при условии дарения доли в бабушкиной квартире, НО эта доля равнялась доле в продаваемой квартиры (в метрах, я имею в виду). Дарение и продажу делали одновременно.