Сдавать официально
Расскажите, пожалуйста, кто с этим сталкивался. Сейчас собираюсь сдавать свою квартиру (двушку пятиэтажку). Проблем с законом не хочется, поэтому думаю делать это официально, с уплатой налога. Понимаю, что оставаться в таком случае будет с гулькин нос. Но еще интересно - это очень геморойно? Нужно ли будет в таком случае временно регистрировать жильцов? Если обращаться к помощи местных риэлторов - они будут браться за такое? На сколько заключать договор? И если придется регистрировать, но что-то не сложится - сложно будет очистить квартиру от жильцов (разные же бывают, сдал одним - а на следующий день там полаула)
все что нужно - декларировать доход раз в год и платить налог
это если вы ИП не будете делать
Но я слышала, что ИП сделать - 43 тысячи в год платить надо. Учитывая, что больше 30 000 в месяц за такую квартиру не получится - выходит, что овчинка выделки не стоит?
1. Любой заключенный в простой письменной форме договор найма является официальным, при этом в соответствии с федеральным законодательством регистрации не требует.
2. Сдача квартиры в наем есть источник дохода, с которого получатель дохода обязан заплатить налог до конца июня года, следующего за годом получения дохода, прдварительно вычислив сумму налога и отразив ее в декларации, которую надо сдать в НИ до конца апреля.
3. В принципе да, вы обязаны зарегистрировать жильцов в качестве временно проживающих. Это делается для того, чтобы ЕИРЦ правильно начислял квартлату, военкомат знал, куда идти за "пушечным мясом", а судебные приставы могли разыскать должников.
4. Договор найма заключается на срок не более пяти лет. Но лучше для наймодателя заключать договор на 11мес., ответ на опрос "почему?" ищите в ГК.
5. Чтобы не пришлось задумываться над тем, как очищать квартиру от аула - не пускайте в нее тех, кто аулами живет. Также не стоит связываться с теми, кто в соответствии с их традициями носит на поясе кинжал, в рукаве нож, а за пазухой пистолет.
6. Вряд ли какие-то риелторы (местные и не местные) будут за вас оформлять регистрацию жильцов и подаваить за вас налоговую декларацию. За поиск квартирантов для вас возьмутся и те, и другие.
Спасибо за подробный ответ:). От риэлторов естественно я не ожидала, что они будут жильцов регистрировать и декларацию подавать:). Я так понимаю, что они помогают находить квартирантов и просвещать в околосдачных вопросах:). Так?
То есть получается, что чтобы не регистрировать жильцов - надо сдавать НЕофициально? А если жильцам что-то не понравится, и они побегут "сдавать" властям - это же сильно больно попе будет?
Да нет такого понятия - "официально" и "неофициально". Скорее "с договором" и "без договора".
Острожнее относитесь к "просвещению" риелторов, мне неоднократно приходилось слышать от колллег, "просвещающих" наймодателей, что если квартира сдается на срок менее 1 года, то налог платить не надо. Это опасная для сдающего ложь, которую ему, несомненно, приятно слышать. На просьбу аргументировать слышал ответы "ты самый умный, что ли?" и "я уже 15 лет в аренде, а ты сколько?".
Вас сильнее всего могут наказать за неуплату налогов. Поэтому для своего абсолютного спокойствия их лучше платить. Хотя, пользуясь тем, что год уплаты налога следует за годом получения дохода, и у вас и ваших нанимателей на момент подачи вами декларации уже нет на руках документальных подтверждений получения вами дохода в минувшем году (и договор и расписки пропали куда-то), то возникает законный вопрос, а надо ли заполнять декларацию? :)
Ответственности за неоформление регистрации я не знаю, но не думаю, что она, эта ответственность, очень сурова и носит она явно не уголовный, а административный характер. 98% москвичей ее не опасаются совсем. :)
Мотался намедни в родную налоговую по своим, мелким, вопросам: бумажки отдал, справки забрал, собираюсь убегать – глядь-поглядь, а в отделе по работе с налогоплательщиками вообще никого, дверь в отдел «консультаций» открыта и у консультантов тоже никого – скучают. Грех не зайти, тем паче, наслышан: парень, консультант за столом скучающий, славен своим доскональным знанием всех аспектов во всех вопросах, вот я его от скуки и избавил.
Итак, если вы собираетесь сдавать квартиру «по белому» и сделать это хотите с моей помощью – дальше можете не читать, или, иначе: читать, но не вчитываться: на сделке объясню все самым подробным образом и, если что, помогу оформить. Остальным, в принципе, тоже «пыжиться» не придется – ничего сложного.
Сдавать честно - спать спокойно, т.е. платить налоги можно в двух с половиной вариантах:
Вариант №1 – вспоминая про налоговую 1 раз в год, это обойдется в 13% от дохода, чистого, т.е. за вычетом расходов по сдаваемой квартире.
Вариант №2 – вспоминая про налоговую 4 раза в год, т.е. ежеквартально, это обойдется в 6% от дохода, всего, и сколько вы на содержание сдаваемой квартиры потратили никого не интересует.
Половинка варианта – купить у ГНИ сертификат за 48000 рублей, избавляющий на 1 год от уплаты налога со сдачи квартиры. Это пока эксперимент, поэтому подробно на нем останавливаться не буду, плюс он интересен только если вы ежемесячно и аккуратно от сдачи квартиры получаете не менее 60000 руб.
Отступление, про регистрацию: зарегистрировали вы своих жильцов по месту пребывания согласно постановлению московского правительства или нет, налоговую не интересует абсолютно. «Стучать» участковому они не будут, да это и бред полный – обычно участковый вымогая магарыч грозится настучать в налоговую, но, кстати, этого не делает. Причина. Представляем ситуацию: сидит себе налоговый инспектор отдела по работе с физ лицами и никого не трогает, приходит к нему участковый – здрасте, имею сведения, что квартира №6 по улице Кащенко сдается.
Здорово – отвечает ему налоговый инспектор – и что мне прикажете делать?
Как что?! – удивляется участковый – писать, давить и заставлять заплатить налоги!
Не сходите с ума, юноша – отвечает ему налоговый инспектор – ну отправлю я им письмо с требованием явиться и объясниться, а они мне ответят, что в квартире живут их знакомые и денег они с них не берут, как мне доказать обратное?
Эммм….. (это участковый понурился).
Вот принеси мне копию договора – продолжает налоговый инспектор – и расписки от сдавателей в получении денег, чтоб не сказали, де, договор был, но заплатить мне ни разу не заплатили, вот тогда я им отправлю… РЕКЛАМНОЕ письмо «заплати налоги и спи спокойно». И только в случае, если будет доказано, что квартира сдавалась и доходы были в течении налогового периода срок отчета по которому истек, будут санкции.
(переведу: квартира, например сдавалась весь 2007 год, при этом попавший в налоговую договор имеет срок действия, например, с 01.01.07г. и расписки все датированы 2007 годом, а сейчас на дворе, например, февраль 2008г. – закон вы еще не нарушили и оштрафовать вас ни кто не сможет. А вот если на улице май 2008г., т.е. срок подачи декларации, 30.04.08г., истек – будет а-та-та)
Мораль: можно сдавать квартиру честно, платить налоги и не париться с регистрацией, особенно если ваш жилец (берем случай посложнее: совсем не москвич и даже не подмосквич) регулярно мотается в командировки или проведывать маму в Уренгое.
Приходит участковый – снимаешь?
- Снимаю, вот договор.
- А почему не зарегистрирован по месту пребывания?
- А нафиг мне регистрация, я в этой квартире появляюсь на 2-3 дня пару раз в месяц, постоянно не живу.
- А на билеты можно посмотреть?
- Нет, т.к. я их сдаю в бухгалтерию родного предприятия отчитываясь по командировочным тратам.
- А хозяева налоги платят? Почему нет регистрации договора в налоговой?
- Понятия не имею, наверное платят, вам интересно, вы и проверяйте, а договора найма между двумя физическими лицами заключенные на срок менее пяти лет не регистрируются вообще ни где, а более пяти лет их просто закон писать не позволяет.
- А вот я сейчас в налоговую позвоню проверю…
- Сколько угодно.
Конец диалога.
Та же ситуация, но договор мой, или аналогичный, где финансовые отношения вынесены в отдельное, конфиденциальное соглашение, а в самом договоре вообще ни слова про деньги, и даже кто за что платит, нет.
Приходит участковый – снимаешь?
- Снимаю, вот договор.
- А почему в нем не указано за сколько снимаешь?
- Почему не указано – указано, но это конфиденциальная часть договора и вас оно не касается т.к. согласно закону любые финансовые отношения сторон могут быть, по соглашению данных сторон, скрыты от третьих лиц, а финансовые отношения между гражданином и государством, в лице налоговой инспекции, вообще относятся к государственной тайне.
- А почему не зарегистрирован по месту пребывания?
- А нафиг мне регистрация, я в этой квартире появляюсь на 2-3 дня пару раз в месяц, постоянно не живу.
- А на билеты можно посмотреть?
- Нет, т.к. я их сдаю в бухгалтерию родного предприятия отчитываясь по командировочным тратам.
- А хозяева налоги платят? Почему нет регистрации договора в налоговой?
- Понятия не имею, наверное платят, вам интересно, вы и проверяйте, а договора найма между двумя физическими лицами заключенные на срок менее пяти лет не регистрируются вообще ни где, а более пяти лет их просто закон писать не позволяет.
- А вот я сейчас в налоговую позвоню проверю…
- Сколько угодно.
Конец диалога.
Конец отступления про регистрацию.
Итак, 1-й вариант сдаем квартиру честно, желая вспоминать про налоговую 1 раз в год не гнушаясь уплатой 13% налога, порядок действий:
Шаг №1 – найти подходящих съемщиков;
Шаг №2 – письменно оформить договор найма, при этом отразив в нем все требуемые аспекты (не изобретайте велосипед, выложенный ЗДЕСЬ договор отвечает всем требованиям);
Все – вы полностью официально сдаете квартиру, осталось только не забыть, подавая (обязательно!) налоговую декларацию отразить в ней данный доход.
О том, что по согласованию со съемщиком в договоре можно отразить несколько меньшую сумму промолчу – пусть это будет на вашей совести, отмечу лишь, что проверить соответствие декларируемой суммы реальной практически нереально, да и заморачиваться этим ни кто не будет.
Примечание: срок подачи налоговой декларации с 01.01 по 30.04 года следующего за годом получения дохода. Т.е. сдавали вы квартиру лишь один месяц в году, любой, хоть декабрь (последний и будете сдавать дальше), хоть август, пока были на отдыхе – это никого не волнует, отразить сей доход будет подавая декларацию в период с 01.01 по 30.04 следующего года обязаны.
Примечание №2: подписывая договор найма в нем можно отразить, что подоходный налог со сдачи квартиры оплачиваете не вы, а съемщик. Это уже будет называться «налоговым агентированием», а ваш съемщик попутно станет вашим налоговым агентом. Сие удобно если за вашего съемщика платит организация – незачем выполнять лишнюю работу, за которую и так бухгалтеру платят. В этом случае подавать налоговую декларацию необязательно (исключение: у вас есть иные отражаемые в декларации доходы, но как в этом случае приписать доход с квартиры не скажу – сии тонкости мне самому не очень понятны).
Вариант второй, сдаем квартиру честно и желая минимилизировать налог собираемся вспоминать про налоговую ежеквартально – налог 6%
Шаг №1 – с сайта www.nalog.ru скачать заявление о регистрации (здесь не выкладываю дабы не следить за обновлениями) вас в качестве индивидуального предпринимателя, заполнить его и отнести в родную налоговую инспекцию (в Москве есть маленькое неудобство - регистрируют индивидуалов только в 46-й налоговой). По заполнению – ничего сложного нет, разве что наткнетесь на непонятный ОКВЭД: напишите в это поле 70.20.1. Если вы уже зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя там же скачайте заявление на внесение изменений в регистрационные данные и «закажите» добавление ОКВЭД 70.20.1.
Шаг №2 – через неделю нужно заскочить в родную налоговую где вам выдадут свидетельство о регистрации вас в качестве индивидуального предпринимателя и, если раньше не было, свидетельство о постановке на налоговый учет. Сразу попросите у выдающей тетеньки заявление о применении к вам упрощенной системы налогооблажения, тут же его заполните (там буквально 2 строчки) и верните его тетеньке обратно.
Шаг №3 – через пару недель (сейчас поймете почему) отправляемся в любой удобный банк в отдел обслуживания юрлиц – открываем счет. В банке, после открытия счета, вам дают уведомление которое надо в течении 7 дней отвезти в родную налоговую. А в налоговой тем временем уже готово решение о возможности применения к вам упрощенной системы налогообложения (его делают 2-3 недели) – завозим уведомление из банка и сразу забираем решение, чтоб 2 раза не ездить.
Примечание: не стоит бояться очередей в налоговой – они переходят (в зависимости от текущей даты читать: перешли) на электронный документооборот, ездить туда юрлицам, а вы теперь «юрик», стало незачем.
Шаг №4 – найти подходящих съемщиков;
Шаг №5 – письменно оформить договор найма, при этом отразив в нем все требуемые аспекты (не изобретайте велосипед, выложенный ЗДЕСЬ договор отвечает всем требованиям);
Примечание: в договоре нужно указать, что деньги за найм вносятся на расчетный счет такой-то, а как оно будет дальше никого не парит – можете брать наличными и сами вносить на счет от лица съемщика (подразумевается, что вы вносите деньги от его лица и ему передаете квитанцию о зачислении средств). Деньги на счет должны поступать обязательно т.к. брать наличку вы не имеете права. Оно конечно можно, купить кассовый аппарат, заключить договор на его обслуживание, поставить его на учет в налоговой, но это такой гемор, плюс ненужные расходы. В банке же, кстати, рекомендую сразу провернуть хитрую операцию, чтобы все коммунальные платежи автоматом списывались со счета – удобно.
Шаг №6 – по окончании квартала тащим в банк платежное поручение на 6% от полученных за истекший квартал доходов. Если нет доходов – платежку не тащим. И так каждый квартал не позднее 24-го числа первого месяца следующего квартала.
Шаг №7 – по окончании года, т.е. с 01.01 по 30.04 (сдалась квартира или нет никого не волнует, если не сдалась в доходах напишите «ноль» и все) с сайта www.nalog.ru скачиваем декларацию или программу «налогоплательщик» (она бесплатная) – заполняем. Что там, что там ничего сложного нет: сразу пишем суммарный доход за год и сколько заплатили. Распечатываем и тащим/отправляем в налоговую. Если по первости с чем-то не разберетесь – топаем в налоговую: «тормоз – не понял» - пояснят.
Шаг №8 – с сайта Пенсионного Фонда РФ скачиваете форму АДВ-11, там же смотрите сколько и куда платить. Так вот, оттащить в банк пенсионную платежку нужно до 31 декабря текущего года, а форму АДВ оттащить в свое отделение ПФ до 31. Марта следующего. При этом они в ПФ такие противные – со сроками лучше не запаздывать, штрафуют без разговоров. Естественно отражение в договоре и зачисление на счет меньшей, нежели реальная, суммы целиком на вашей совести. А вот перевешивать уплату налога на съемщика, как в первом случае, смысла уже иметь не будет – отчет вам так и так ежеквартально сдавать.
то же, но в формате "личный опыт":
Рассказываю, как это делала я.
Поехала в 46 налоговую на походном - они регистрируют ИП (в Москве ИП регистрирует только Налоговая инспекция №46, адрес: Походный проезд владение 3 корп. 1, или www.n46.ru). Отстояла очередь, получила перечень документов, которые нужны для создания ИП:
1. заявление (заполняется печатными буквами и заверяется нотариально)
2. паспорт и его копия
3. оплата гос. пошлины - 400р (реквизиты брать в налоговой)
4. если есть свид. о постановке на учет в налоговом органе (ИНН) - приложить копию, если нет – сперва надо будет получить
5. заявление о переходе на упрощенку (упрощенную форму налогооблажения, т.е. те самые вожделенные 6% от дохода) в двух экземплярах - это по желанию.
Если документ содержит более одного листа, то скрепляете степлером или сшивается, наклеиваете бумажку и пишете: «прошнуровано и пронумеровано». Ставите подпись с заходом на лист.
Снова приезжаете в налоговую, стоите в очереди, берете талончик (регистрация ИП, не путайте с ЮЛ, иначе 2 раза стоять будете). Снова стоите в очереди, если все правильно, то сдаете документы с первого раза, если что-то не то - вас отправят переделывать. Через 2 недели по почте вам придет комплект документов. Поздравляю, вы ИП!
Дальше открываете счет в банке. Выбираете любой. Приходите туда и спрашиваете перечень документов, в каждом банке он разный. Выбрала сначала коммерческий.... (Альфа…) :(
Если потребуются коды статистики - это отдельный напряг (коды статистики требуются практически во всех коммерческих банках, кроме них еще могут потребовать, не смотря на то, что вы ИП и прописаны в своей квартире, договор найма помещения…). Нужно будет ехать в комитет по статистике (ул. Мясницкая дом 39. www.gks.ru). Принимают они 2 раза в неделю, по 3 часа с 9 до 12 - очереди сумасшедшие. Упрашивать работников сделать выписку в другое время за вознаграждение - бесполезно. Компьютерная программа... с 9 - 12. Я на это плюнула и пошла в Сбербанк. Там коды статистики не нужны. В некоторых филиалах открывают счет сразу, а где-то только по записи (не путайте: вы теперь ИП – юридическое лицо, т.е. вам нужны филиалы которые работают с юридическими лицами). Мне повезло.
К 16.00 появилась в банке, сказали, что уже не успеем(отделы по обслуживанию юр. лиц работают до 16:00), приходите завтра утром. Приехала к 10.00 сделали все за 1.5 часа (очень приятные дамы). Почитала журнальчик в комнате ожидания, принесли целый талмуд - договор с банком. Листов 50 - 60. Дали уведомление об открытии счета (сообщить в налоговую об открытии счета нужно в течение 10 дней! Иначе - штраф!)
Поехала в налоговую, отстояла очередь, сняла копию, а оригинал сдала. Девушка мне поставила там синюю печать и сказала, что я свободна. ВАЖНО: копии снимайте где-нибудь в другом месте, в налоговой они стоят 20 р/штука и сдачу аппарат не выдает!
После этого поехала на нелидовскую (Контрольно учетное управление городского фонда обязательного медицинского страхования: ул. Нелидовская дом 15 корп. 1) Там очередей нету. Или мне повезло просто. Была после обеда. Заключила договор обязательного мед. страхования. (видимо автор ранее данным вопросом не озабочивался)
После этого в пенсионный (филиал пенсионного фонда по месту прописки), очередь......, познакомилась с инспектором и взяла форму АДВ-11 (ведомость уплаты страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, можно легко найти и скачать в интернете вместе с пособием по заполнению). Там все рассказали и показали, что и как заполнять. Отчисления в пенсионный должны быть осуществлены до 31 дек. текущего года, иначе - штраф. Подавать АДВ нужно до 31 марта - иначе - штраф. Годовую декларацию (декларация о доходах в ГНИ) подавать до 25 апреля а деньги перечислять до 30 апреля. 1 раз в квартал ходите в банк и отчисляете свои налоги. Декларацию квартальную ИП больше не подают. Только 1 раз в год. Смотрите на календарик, следите за датами и будет вам счастье, а если пропустили – штраф. Приятно было узнать, что ИП имеет больше возможностей и привилегий, в отличие от физ.лица, но это уже другая история..... :)
Безусловно, за один день всего этого не сделать, недельку убьете! Да, совсем забыла, если после получения конверта, пройдет более 30 дней, то выписку нужно будет брать в налоговой повторно. Срочная (на след. день) - 400р, не срочная и бесплатная - 5 рабочих дней.
И самое главное! Договор найма нигде не показываете - не просят! Зарегистрировались, хоть что-то платите – «спасибо вам огромное за вашу правильную гражданскую позицию!»
Вот такая процедура!
Всем удачи!
автор: бабочка Батерфляй. 11.06.2009г.
"Т.е. сдавали вы квартиру лишь один месяц в году, любой, хоть декабрь (последний и будете сдавать дальше), хоть август, пока были на отдыхе – это никого не волнует, отразить сей доход будет подавая декларацию в период с 01.01 по 30.04 следующего года обязаны. "
а какже пункт 3 ст.229 НК?
"то каким образом доказывать расходы на квартиру? какие документы устроят налоговую? "
платёжки по ком.платежам, я так понимаю
честно, я не представляю, как вы будете доказывать, что купленный согласно данному чеку мистер пропер был использован конкретно в данной квартире (то же и с лампочками, ручками, обоями и т.д.)
и еще вопрос. может ли как-то один человек передать свои права на сдачу в наем другому человеку, чтобы тот, второй, заключал договор с клиентом, брал с него деньги и платил налоги, а первому ничего платить не нужно было?
Говоря о преимуществах ИП с точки зрения налогообложения, не надо забывать о том, что ИП платит еще и фиксированные платежи, вот здесь http://submix.ru/node/32 приведен их расчет:
ИТОГО фиксированные платежи ИП составляют (при неизменности МРОТ):
• на 2010 год - 12 002,76 рублей
• на 2011 год – 16 159,56 рублей
Можно оценить сумму годового дохода, при превышении которого станет выгодно регистрировать ИП для экономии на налогах, разница в ставке налога равна 13-6=7%, соответственно получаем:
2010г - 171тыс/год или 14.2тыс./мес.
2011г - 230тыс/год или 19.2тыс/мес.
Прикидка не учитывает того, что ИП платит и налоги и фиксированный процент раньше ФЛ и эти деньги соответственно дороже на ставку ссудного процента, т.е. указанные цифры будут больше на 10% примерно.
Получается, что если доход от сдачи квартиры меньше 20-22тр./мес, то регистрировать ИП в 2011г. смысла нет и есть ярковыраженная тенденция к увеличению этой цифры по годам.
А если как ИП сдавать - то в пенсионный какие-то отчисления будут? И можно ли будет оформить налоговый вычет (летом покупала другую недвижимость. буду вычет оформлять через налоговую по зарплате, но зарплата маленькая - там много лет суммы вычета с 2 миллионов ждать надо будет)