Квартира арендная 4 млн -Москва или МО?
Посоветуйте, кто сам сдает или снимает, будем покупать квартиру для сдачи, есть 4 млн, максимум 4.5 (но хотелось бы все-таки в 4 уложится), где лучше покупать, чтобы сдавать потом, однушку в спальном районе или двушку в области рядом с электричкой? Мозг взрывается уже, посоветуйте. Знакомые дальние снимают в области двушку с тремя детьми, они снимали бы в Москве, но там двушки дорого, а в однушку они не влезают всей семьей, вот таких как думаете много? Или все-таки однушки в Москве более востребованы?
Мне кажется здесь вопрос цены аренды...сколько вы хотите с этой квартиры получать...В Москве явно аренда квартир выше...Кстати и 2-ку за 4,5 млн можно купить в Москве.
Да вы что! А я то посмотрела на виннере моя квартира 4 млн стОит...двушка. Хорошо если она стОлько не стОит.
Это не я шучу, а Виннер. Моя квартира на ул. Ангарская, д.5, выставлена там за 4 млн.....я сама когда увидела очень расстроилась, т.к. мне её продавать надо и покупать в другом районе.
Сдать однушку в Москве вообще не проблема, очередь выстроится. Не в пример двушке в МО.
А 4,5 млн. это обычная цена однушки в спальном районе в девятиэтажке.
Нам же только для сдачи, кто-ведь снимает и недорогие квартиры, пусть она будет печальная, главное чтобы сдавалась. Или думаете, что сдать невозможно будет такую дешевую квартиру?
ой да конечно, конечно все сдастся, причем с небольшой разницей.Я имела ввиду , как вложение, т.е это скорее всего будет 5 эт или 9 эт , максимум белые 12 эт башни
Ой, а почему именно как "вложение печальный вариант"? Вы хотите сказать что потом ее не продашь вообще?
я бы смотрела планы районов по сносу. например: в районе академ, новых черемушек люди попали а очень неприятное положение. ввиду особенностей ландшафта. вообщем надо изучать.
зы но я бы покупала, то на что, есть деньги. Для сдачи важно наличие метро в пешей доступности. Все остальное обсуждаемо.
автор, а вы уверены что вложить деньги в квартиру исключительно для сдачи - хорошая идея?
на рынке который рос на 25-50% в год это безусловно было обосновано, но теперь, когда будущее не то чтобы печально, но туманно, на это твердо рассчитывать не приходится.
или есть другие мотивы, а сдача это временный "бизнес"?
Я не автор но квартиру сдаю 10 лет пока приносила только прибыль.Что будет дальше на рынке недвижимости наверно никто не угадает.Сама вся в сомнениях правильно ли я делаю продавая квартиру и покупая на эти деньги дачу...
Если дача вам нужна, то правильно. Да и дача тоже хорошее вложение средств. А за сколько сдаете свою "убитую однушку"?
Сейчас сдаю за 20 тыс +эл-во без стиралки и прочих наворотов.Есть холодильник а ля 80-х мягкая мебель и небольшая стеночка.На кухне стол и стулья Полка висит и плита .Платят регулярно без задержек.Т к квартиру продаю мои арендаторы ищут себе жильё в этом районе но дешевле 25 тыс ничего нет .Говорят что даже такая как моя кв от 25 тыс за аренду.Вот и угадай этот рынок....
Нет, постоянный как раз будет, по стечению обстоятельство это будет единственный источник дохода достаточно длительное время, и все кто сдает еще ни разу об этом не пожалел, я разговаривала с хозяином кв., у которого знакомые наши снимают с тремя детьми, он сдает несколько кв. правда в области, доволен, продавать кв. и во что-то другое вкладывать деньги он не собирается. А насчет того что не растет рынок, а что щас растет, я вчера мягкую мебель пошла покупать, обалдела от цен, раньше эти же диваны в этом же магазины стоили 35 тыс. руб., а вчера они же были по 16 тыс, то есть за 2 года цены упали вдвое, и то мало кто берет, потому что кризис, а квартиру как снимали люди, так и снимают, тока аренда повышается. Про вкладывание денег в банк не говорите, банки и наша финансовая система лопаются гораздо чаще, чем появляются проблемы с жильцами:)
Anonymous написал(а): >> и все кто сдает еще ни разу об этом не пожалел
===============
вот не надо таких утверждений :)
даже на этом форуме выкладывается достаточно проблем, начиная с "не платит и не хочет выезжать" и заканчивая "сдали квартиру, через месяц узнали что она нам теперь не принадлежит, арендатор подделал паспорт на наше имя, и продал ее каким то кавказцам."
у которого знакомые наши снимают с тремя детьми, он сдает несколько кв. правда в области, доволен, продавать кв. и во что-то другое вкладывать деньги он не собирается.
=======================
ну раз хозяин ваших знакомых доволен, тогда да, тогда все в порядке :)
он почем квартиры эти покупал? по 150 тыщ метр?
а квартиру как снимали люди, так и снимают, тока аренда повышается.
==============================
вы только прикиньте, что год-полтора будете отбивать ремонт и покупку необходимой мебели и техники в квартиру...
Про вкладывание денег в банк не говорите......
==============================
Я не говорю про банки, я говорю что купить квартиру мало, ее надо будет еще подготовить к сдаче и т.д. и т.п.
Боюсь вам все несколько в розовом свете представляется...
Ужасы какие-то вы написали, ну вот прям у всех арендаторы подделывают паспорта и продают кв. кавказцам, прям щас все испугаются арендодатели и побегут продавать свои сдаваемые квартиры чтобы не дай бог те не достались кавказцам:)))) Всякое в жизни бывает, это понятно, но что-то я не встречала еще наших соотечественников, сдающих кв. и жалующихся на жизнь. Бывает всякое, и жильцы бывают проблемные, и т.д, но ниче, как-то выкручиваются люди.
Ремонт можно не делать, сдавать как есть, естественно после пожара квартиру никто не будет наверное покупать, мебель тоже можно купить очень дешево с рук да прям тут же на ДО.
Вы попробуйте начать не с телеги, а с лошади. Ремонт, мебель - это все семечки по сравнению с ценой на квартиру. Если Вы сдаете наследство или, как сказал оТТо, то, что покупалось на стремительно растущем рынке, - это одно. А если Вы горбатились несколько лет, чтобы заработать 4.5 млн, а потом купили то, что сдастся в лучшем случае за 28 тыс., нетрудно посчитать, что только отбивать Вы эту квартиру будете до пенсии. Другое дело, что мы не знаем всех обстоятельств автора топика.
Да, и про мебель тоже все неоднозначно. Падают цены только на откровенное, простите, фуфло, которое разваливается сразу по истечении гарантийного срока. "8 марта" как ломили по 80 тыс и больше, так и ломят. И импорт нифига не падает. Мебель у нас жутко дорогая. Впрочем, а что у нас дешевое?..
Ладно, ну а что бы поменяло то обстоятельство, что автор копил эти 4-5 млн несколько лет? Куда их теперь, положить в матрас, сесть сверху и гордиться собой? Думаю что квартиры для сдачи покупают когда квартирный вопрос уже решен. Мы не в Швейцарии, чтоб значит положить деньги в банк и жить на проценты, завтра придешь ни банка ни процентов, не надо покупать в сдаваемую квартиру мебеля за 80 тысяч, думаю можно дешевле найти.
В том-то и прикол, что надо исхитриться их не "закопать", а прокрутить, иначе зачем копить?
А про мебель я сказала не к тому, что в сдаваемую квартиру надо покупать диваны по 80 тыс, а в ответ на Ваше "цены падают". Кста, дешевый интерьер, разваливающийся каждые полгода, тот еще головняк для наймодателей.
Встречный вопрос, зачем прокрутить? Чтобы их стало чуть-чуть больше? Для чего? Чтобы дальше опять прокрутить? При дальнейшей прокрутке потерять все, сказать а и правильно что не купили квартиру, зато нет проблем с жильцами???? Так что ли:) Люди в Москве и прочих крупных промышленных и научных центрах годами сдают и снимают квартиры, спрос всегда есть. Закопать это если где-нить в глухой деревне не дачной дом купить, а в Москве квартира как золотой запас:)
Что бы этот "золотой запас" оставался "золотым" в него надо вкладывать деньги. Рассчитывать на вечную халяву с дармовым капремонтами и обменом развалюх на новое жильё не стоит.
Мне и моим друзьям знакомым еще никто ничего бесплатно не капремонтировал и не поменял развалюхи на новое жилье, так что не очень понимаю о чем вы. Правда и в развалюхах тоже никто из знакомых не живет, слава те господи. А то что любая собственность требует вложений, это понятно. Но и мертвым грузом деньги хранить тоже не стоит.
Никогда не слышали об плановых сносах пятиэтажных хрущевок? Об расселении ветхих и аварийных домов? Ни разу не видели капитально отремонтированные 9-12 этажки, отделанные снаружи новыми плиточными материалами? Или вы считаете, что рыночная цена за метр в этих домах равна цене за метр в новом монолите лишь из-за высоких потребительских свойств хрущевок и 9-12 этажных блочных и панельных домов времен глубокого соцреализма?
--зачем прокрутить? Чтобы их стало чуть-чуть больше?--
Нет, ради "чуть-чуть" смысла никакого, Вы правы :)
--При дальнейшей прокрутке потерять все, сказать а и правильно что не купили квартиру, зато нет проблем с жильцами???? --
Почему-то вспомнилась Догилева из "Блондинки за углом", которая рыдала по поводу гибели в армии сына, которого у неё нет :)
--Люди в Москве и прочих крупных промышленных и научных центрах годами сдают и снимают квартиры, спрос всегда есть.--
Спрос-то есть, да есть ли прибыль? Люди, способные видеть чуть дальше собственного носа и просчитывать ходы, не сидят тупо на квартирных активах, а переводят деньги туда, откуда вероятен максимальный выхлоп. Квартиры были актуальны в конце 90х-начале 2000х, потом переключались на офисные помещения, потом на точечную коттеджную застройку, потом на серийную и т. д... Вы говорите о тех, кому квартиры достались нахаляву и помогли им обнаружить, что есть еще что-то слаще морковки, Им - дааа, им, конечно, зашибись. Если же мы говорим о том, на что угробить "лишние" 4,5 млн, - покупка квартиры под найм сегодня вааще не вариант.
---Закопать это если где-нить в глухой деревне не дачной дом купить...---
Ну да, прям под домом :)
Но все этим нужно заниматься, как говориться, держать нос по ветру, постоянно вкладывать, продавать, покупать. Не все хотят этим заниматься, представьте, кто-то уже наработался на работе и хочет просто тихо сидеть на даче в Подмосковье, получая неплохую прибавку к гонорару/пенсии/зарплате/алиментам и т.д.. Кто-то просто хочет купит квартиру в качестве вложения в кирпичи, получать свои 25 тыс. ежемесячно, и спать более менее спокойно.
Купив однушку за 4-4,5 млн ее можно будет сдать за 25 тысяч примерно, если не считать вложения в ремонт.
За такие деньги это будет однушка в старой панели с шестиметровой кухней или, если очень повезет в панели чуть поновее с кухней метров 7-8 , где-нибудь на окраине.
Сдавать ее можно будет тысяч за 25-27, если сделать хороший ремонт, на который , скорее всего, надо будет потратить деньги.
В итоге получим 7% годовых , из которых надо вычесть коммуналку - примерно 1% и обновление ремонта
Итого получим примерно банковский процент и не надо геморроя ввиде поиска новых жильцов, проблем с соседями и участковым
Да ,панель - она вообще вечная, вы не знали ? :)
Непонятно , что еще придумает наше государство в отношении собственников квартир , стоит только ввести налог , капремонт или снос дома за счет его собственников
Причем здесь продавать ?
Мы говорим о доходности квартир от сдачи
Или вы ее хотите перепродать через 20 лет ?
Вы меня уговариваете? Или себя? :)
Я сам сдаю 2 квартиры, но они достались мне "нахаляву" можно сказать.
А покупать, чтобы тут же сдать за 0,5% цены в месяц и иметь кучу проблем, в голову мне не придет...
По прежнему пытаюсь до вас донести, что покупка для сдачи имела смысл тогда, когда цена квартиры росла на 20-50% в год.
Имеет смысл сдавать квартиру доставшуюся в наследство.
Имеет смысл сдавать приватизированную.
Но покупать за 4,5 ляма и жить на выручку, не имея других серьезных доходов???
Что будете делать если жильцы будут задерживать плату?
Что будете делать когда в самый неудобный момент они сьедут, и вам надо будет несколько недель искать новых жильцов?
Вы думаете у вас какой контингент будет жильцов , в однушке за 4,5 с ремонтом "как купили"?
Так и нам 4 млн на халяву достались, и вкладывать их в дело какое-либо не хочется совсем, поэтому покупка квартиры и сдача в аренду самое то, самый спокойный вариант, вы же вот сдаете, и ваши кв. кавказцы еще не продали, и сами вы вполне жизнерадостны, судя по ответам на форуме:)))))
Если будут задерживать плату - выселять буду, в чем проблема, а насчет других серьезных доходов - ну не только же на 20 тысяч мы жить собираемся, однако же и 20 тысяч ежемесячно и постоянно - очень даже неплохо:)) Имела ввиду что это будет именно ПОСТОЯННЫЙ источник, ежемесячный, а не так что то густо, по пусто. Несколько недель искать никого обычно не приходится, у меня мама сдает комнату в сталинке, сама там не живет, поэтому комнату одну решила сдать, так одна девица съехала, через 2 дня другая бегом заехала.
Конечно, есть более выгодные условия для вложений - но это все знаете, до поры до времени, и требует непосредственного участия, а квартиры сдавались и будут сдаваться вечно.
Anonymous написал(а): >> вы же вот сдаете, и ваши кв. кавказцы еще не продали, и сами вы вполне жизнерадостны, судя по ответам на форуме:)))))
==============
Девушка, вы на меня не смотрите, я это отдельная пестня :)
Anonymous написал(а): >> Если будут задерживать плату - выселять буду, в чем проблема
================
вы думаете нет проблемы?
ну например, жильцы говорят что не выедут, ставят железную дверь и занимают оборону. Ваши действия?
Anonymous написал(а): >> именно ПОСТОЯННЫЙ источник, ежемесячный, а не так что то густо, по пусто.
=================
не факт. я не хочу вас целеноправленно огорчать, но обилие розового цвета в вашей несомненно очаровательной голове немного пугает
Anonymous написал(а): >> Несколько недель искать никого обычно не приходится
====================
не сравнивайте. не, понятно что если поставить цену ниже рынка, к вам в тот же день заедут...
Anonymous написал(а): >> Конечно, есть более выгодные условия для вложений - но это все знаете, до поры до времени, и требует непосредственного участия
=============
а сдача не требует?
Anonymous написал(а): >> а квартиры сдавались и будут сдаваться вечно...
==============
расскажите это квартировладельцам года эдак 18-го...
Насчет квартировладельцев 1918 года вы несомненно правы, но так и господа держатели акций, и прочих активов, в золоте, серебре и брильянтах тоже все потеряли, увы, мы в такой стране живем. В любом случае спасибо вам за ваши отклики, я всегда все ваши посты внимательно читаю, вы очень трезвомыслящий и здравый человек. Но кв. мы все же купим, если будут проблемы - обязательно напишу на форуме тут:)
Более выгодные вложения нужно рассматривать в каждый момент исторического времени: сейчас выгодней держать наличность (в депозите, например), чем покупать квартиру в инвестиционных целях. У меня с 2008 (после кризиса, деньги в банке, на депозите, 11-14% годовых, 36 тыс с 4 млн ежемесячно, какая квартира приносит такой доход? Будет оживление на рынке недвижки- пойдем туда...
Если успеете деньги из банка забрать. И если вам их отдадут, вы где были в 90-х годах? У меня лежали на книжке, подарок бабушки, не помню сколько тыс. рублей, бешеные деньги тогда были, чего лежали не знаю, бабушка ждала что вот мне стукнет 18 лет, и я пойду себе куплю машину, квартиру и т.д. Ага, мне в 92 стукнуло, во первых какое-то время Миша Горбачев разрешил снимать по 500 рублей только в месяц, во вторых потом такая инфляция началась, что я сняла деньги и купила вместо квартиры и машины пуховик и сапоги. Супер. А, ну щас еще хожу компенсацию иногда по вкладам Сбера получаю, да, уже на еще один пуховик хватит, не очень фирменный правда. Просто у вас деньги не пропадали еще, поэтому вы так опрометчиво держите их в банке. До поры до времени. Еще помню историю как банк потихоньку лопался и помирал, а никто об этом не знал, у нас там тоже деньги были, уже после перестройки, коммерческий банк с виду очень успешный, слава богу там был счет у фирмы где подруга бухгалтером была, так она мне и сказала, что дохнет банк, мы бегом все сняли, а через неделю все двери банк закрыл, усе, накрылся медным тазом. ТАк что в азартные игры играть конечно можно, но я уже не хочу. Мне и 20 тысяч ежемесячно гарантированно вполне хватит:)
Если рухнут банки с большой вероятностью ваши жильцы не будут снимать у вас за прежнюю цену.
Тем более, что можно деньги положить в разных банках на разные вклады , а уж если посыпятся сразу большинство банков, думаю, людям не до съема квартир будет
а какая связь? :) у нас -что, ни разу банки не рухали, все квартиры переставали сразу снимать?
Anonymous написал(а): >>
а уж если посыпятся сразу большинство банков, думаю, людям не до съема квартир будет
Имхо противоположный вариант не менее вероятен. Если банки рухнут, то снимать меньше вряд ли будут, а возможно, спрос на съем даже вырастет, т.к. еще меньше людей сможет позволить себе покупку кв. для жизни.
Это все наши предположения, а что будет - большой вопрос, ответ на который известен только Господу. Но, в любом случае, шибко доверять только бумагам наша история не велит. С квартирами свои нюансы - важно не влезть в неликвид.
Чтобы компенсировать повышение налога, повысят стоимость аренды. И все :).
т.е. по вашему сейчас квартиры сдают из чистого альтруизма, могли бы цену повысить, но все арендаторов берегут? Цена на аренду не расходами арендодателей определяется вообще-то, а платежеспособностью спроса.
и что -спрос вдруг пропадет? все квартиры купят или на вокзалы переселятся?
Нет, но будут перебираться в более дешёвые, например, из трешки в двушку, из двушки в однушку или комнату, или арендовать на большее кол-во народа, или возвращаться в родительские квартиры. В общем, спрос может легко и упасть.
По-вашему, можно смело сейчас всем повышать среднюю арендную плату однушки с 25 до 50 тысяч , скажем, все равно люди никуда не денутся
Так в 95% инвестиционных квартир ремонта нет, голые стены, а то и таковых нет. Это ж на сколько нужно будет повысить стоимость аренды, чтобы компенсировать ремонт и налог? Я конечно понимаю - МОСКВА, но не на столько.
Речь идет о введении единого налога на недвижимость, до 6 соток по загородной пока обещают льготу, но что будет на самом деле и будут ли эти льготы и в каком объеме неизвестно. Ясно одно, что лучше не будет.