Юр. проверка новостройки
Подскажите, кто в курсе сколько стоит юридическая проверка новостройки в Москве и, что она в себя включает, и куда лучше обращаться за такого рода услугами?
Новостройка ЖК Царицыно (основные минусы знаем)
"что именно проверять хотите?"
Вот это и хочу узнать, что именно нужно проверять. Нам риэлтор сказала, что новостройку нужно проверять так же, как вторичку.
Вот думаем, пытается ли риэлтор развести нас на деньги. Или действительно нужна проверка, которая даст гарантию, что мы не останемся и без денег, и без квартиры.
Юридическая проверка рисков при покупке новостройки отличается от таковой при покупке вторичного жилья. При покупке новостройки риски, как правило, выше, потому что, во-первых, подавляющее большинство квартир в новостройках продаются по "серым" схемам, которые очень рискованны и никак не защищают интересы покупателя (инвестора, долевого участника...), а во-вторых, при покупке почти любой новостройки (даже по "белой" схеме) обычно гораздо больше рисков, которые до сделки проверить невозможно, в то время как при покупке вторичного жилья, как правило, почти все риски проверяются до сделки.
Никакую проверку Вы не сможете сделать. У всех застройщиков свои правила, на которые Вы либо соглашаетесь, либо нет.
Боюсь, что если определились с новостроем, то только соглашаться придется:). Застройщики никакие Ваши пункты вносить в договор не будут, а штрафные санкции за проссочки будут мизерные для них.
1. Сроки точно не выдержат (обратите внимание на этот пункт договора и все уже станет ясно).
2.Хотябы поссмотрите, чтобы цена была зафиксированная на сегодняшнем уровне при различае обмеров БТИ.
3. И чтоб был земельный договор на строительство в этом месте.
Так что это миф, что Вы что-то сможете проверить:).
"Боюсь, что если определились с новостроем, то только соглашаться придется. Застройщики никакие Ваши пункты вносить в договор не будут, а штрафные санкции за проссочки будут мизерные для них."
Такое довольно часто случается при покупке новостройки, но далеко не всегда, смею Вас уверить. Предположу, что Вам, видимо, не повезло когда-то, или другое предположу: возможно, Вы работаете в компании-застройщике и продаёте новостройки именно так, как Вы здесь пишете.
В чём-то Вы отчасти правы.
Но, во-первых, не у всех застройщиков драконовские правила и "серые" схемы. Сроки очень часто они не выдерживают, но это не всегда так. "Земельный договор", как Вы выразились, тоже надо смотреть знающему человеку, а не тому, кто в этом ничего не понимает или когда-то пару раз подобные документы видел. Да и все остальные документы тоже изучить необходимо. Это важно, особенно если у человека это будет единственным жильём, или если человек свои последние деньги тратит на эту покупку.
На рискованные покупки по "серым" схемам к недобросовестным застройщикам обычно идут или совсем несведущие, ничего не понимающие люди с "лапшой" на ушах, или сознательно идут те инвесторы, у кого деньги на такую покупку не единственные и не последние. Шансов выиграть при покупке такой квартиры примерно столько же, сколько шансов проиграть (потерять квартиру и/или вложенные деньги).
Обычно юридическая проверка новостройки (надеюсь, Вы квартиру в новостройке имели ввиду, а не покупку всего дома у застройщика) включает следующие действия:
1. Едем в офис к продавцу новостройки (обычно это юр.лицо).
2. Проверяем документы на земельный участок, на которым строится дом, наличие разрешения на строительство. Если здесь есть нерешённые проблемы, выясняем, разрешимы ли они в будущем + оцениваем степень риска для покупателя (инвестора, долевого участника...). В некоторых случаях уже на этом этапе может последовать совет развернуться и уйти, отказавшись от покупки.
3. Читаем очень внимательно договор, предлагаемый продавцом или застройщиком. Ищем в нём риски и "подводные камни", параллельно проверяем документы юр. лица, которое является стороной договора.
4. При необходимости просим представителя продавца (застройщика) предоставить дополнительные документы для внесения ясности в возникшие вопросы. Изучаем эти документы.
5. Проговариваем возможные риски, которые может нести покупатель (долевой участник, инвестор...) данной новостройки. Пробуем их снизить (если это в принципе возможно) и договориться с продавцом (застройщиком) о некотором изменении Договора или о внесении туда дополнительных условий в пользу покупателя (долевого участника, инвестора...).
6. Уезжаем из офиса застройщика, берём паузу (небольшую, как правило)для принятия окончательного решения и для окончательной оценки ситуации.
7. За время паузы необходимо "пробить" репутацию и нынешнее состояние дел юр. лица - стороны полученного в офисе договора.
8. Обсуждаем сложившуюся ситуацию. Принимаем решение о покупке или об отказе от покупки.
Ищите риелтора или юриста с большим опытом сопровождения сделок в новостройках. Он Вам и назовёт стоимость услуг.
Большое спасибо за подробный ответ.
Теперь нужно искать хорошего юриста по новостройкам.
P.S. Да, мы хотим купить квартиру, а не весь дом ;-)
Я присмотрела новостройку, входящую в число партнеров Сбербанка. Факт партнерства может служить гарантией не связаться с недобросовестными застройщиками, ведь Сбер, наверное, должен был проверять эту фирму по своим каналам?
Вот и на нашу новостройку несколько банков дают ипотеку, в т.ч. Сбербанк, Газпромбанк и ещё какие-то, не вспомню с хода.
Продают они по 214-ФЗ. Имущественные интересы покупателей застрахованы СК «РОСНО».
Это может являться хоть какой-то гарантией?
Да. ФЗ-214 страхует Вас от очень многих неприятностей при покупке. Но и договор, соответствующий ФЗ-214, надо читать и оценивать очень внимательно, прежде чем вносить застройщику деньги. Ипотечные банки и банковские юристы страховкой от рисков и неприятностей не являются. Как правило, в их договорах с заёмщиком есть пункты, вешающие вероятные риски на заёмщика в том случае, если всё пойдёт не по плану.
Понятно.
А ещё вопросик можно? :-)
Когда банк даёт ипотеку он же проверяет недвижимость не зависимо вторичка это или новостройка. Вот хочется знать, нужно ли до банка делать проверку новостройки или их проверки будет достаточно? Банковские юристы ведь точно также будут смотреть все договора и другие документы, о которых Вы писали выше.
Я сомневаюсь, что банк будет рисковать деньгами ради сомнительного жилья. Или я не права?
Да, банк обычно даёт добро только на те новостройки, которые считает наиболее безопасными для покупки. Но в случае недобросовестности или банкротства застройщика Вы рискуете остаться без жилья, за которое уплатили или продолжаете платить по кредиту. При этом банк не сильно рискует деньгами, т.к. на заёмщике всё равно остаётся обязанность выплачивать взятые взаймы у банка деньги. Степень добросовестности застройщика частично проверяется юридически подкованным специалистом, имеющим большой опыт общения с юр.лицами-застройщиками и их представителями, ведущим переговоры. Репутация юр.лица-продавца новостройки и других афиллированных юр.лиц (если холдинг состоит из нескольких юр. лиц или если есть несколько юр.лиц, связанных с застройщиком), а также вероятность их банкротства в ближайшем будущем тоже можно оценить. Чтобы "пробить" такую информацию, надо потратить минимум несколько часов, а иногда и 1-2 рабочих дня.