Аванс через банковскую ячейку
Продаю квартиру. Покупатели настаивают вносить аванс только через ячейку. Аванс сам 30-50 тысяч, боятся на руки давать.
Это нормальная сейчас практика или нет?
Я себе не совсем представляю процедуру. Ведь, если покупатель откажется от покупки, аванс должен остаться мне, а у них будет второй ключ.
А если я передумаю, а у меня второй ключ от ячейки и они деньги не достанут.
Все детали этого должны быть прописаны в договоре с банком об аренде ячейки?
Если покупатели откажутся от покупки, то аванс вы должны будете вернуть, это по закону. Если покупатели реальные, то выходите на сделку без всяких авансов.
нету такого в законе :)
аванс полностью подчинен договору, если там написано что возвращается то надо вернуть, если написано что остается у продавца то не надо ;)
Точно, нет ничего про аванс в законе. Именно поэтому и подлежит полностью возврату вне зависимости от причин отказа от сделки.
Почему? Если в договоре написано что в случае отказа покупателя от сделки аванс остается у продавца, то "в законе об этом ничего не написано" не является аргументом для требования его обратно :)
Вот если договора нет или там неясно это прописано, тогда да - возвращается.
Мало ли что пишут в договорах, например, в случае чего обязательство купить аналогичную квартиру. Положения договора, противоречащие ГК, являются недействительными. Хотите ответственности, прописывайте залог.
а в чем противоречие гк если прописано что аванс остается у продавца при отказе покупателя?
Конкретно какой статье это противоречит, на что будете ссылаться в исковом, подавая иск о взыскании с меня, продавца, этого аванса?
в гк описан задаток, в котором штрафуются обе стороны в случае немотивированного отказа от сделки. Где в законодательстве запрет на договоренность сторон о другом распределении ответственности?
В ГК четко прописано какие меры обеспечения договорных обязательств могут быть использованы. Аванса там нет.
Лис, я вас ОЧЕНЬ уважаю, где в ГК запрещено при наличии обоюдных договоренностей между соторонами оговорить штраф за отказ от сделки покупателя в размере аванса? Конкретно.
Я же специально прошу на что вы будете ссылаться подавая на меня заявление в суд :)
Что не запрещено то разрешено
Дак речь о штрафах или авансе? Если об авансе, то он подлежит возврату. Если об штрафах (в конкретной сумме или в размере аванса), то ... ХЗ, не знаю, как в таком случае смотрят на это суды.
Наверняка о штрафе в случае невыполнения определенных условий авансового соглашения. И зачет между авансом и штрафом далее, если авансодатель нарушил условия. Если авансовносители выдвигают требование о возврате аванса (имеют право), то получают встречный иск на такую же сумму о возврате штрафа.
Так может быть?
Для штрафов нужны обязательства. Нельзя написать "Покупатель обязуется купить", а "Продавец ничего не обязан". Т.е. должны быть взаимные обязательства: "Покупатель обязуется купить, а Продавец продать по такой то цене". В таком случае односторонний штраф может быть истолкован судом как задаток, даже если написано "штраф" и "односторонний" с соответствующими последствиями. В чисто авансовом соглашении никаких обязательств нет, соответственно, и никаких штрафов быть не может. Если там есть какие то обязательства, то это уже по факту не авансовое соглашение, а предварительный договор купли-продажи. Тогда см. выше :) Как на практике в судах разбираются с этими штрафами я не знаю. По моему мнению, заключая "авансовое соглашение" со штрафами, продавец рискует налететь на двойной возврат штрафа, если случится отказ от сделки по его вине.
гк не обязывает граждан заключать "либо задаток, либо никак".
законодательство достаточно терпимо относится и к нессиметричным договорам.
в конце концов стороны вправе согласиться что продавец при срыве сделки несет ущерб, а покупатель - нет
Вот не уверен, что терпимо, и что вправе. Но как реально смотрят на это суды, не знаю.
ГК вообще не ограничивает способы обеспечения обязательств теми шестью, которые описаныв самом ГК, можно придумать и иной способ. Есть же в аренде "страховые депозиты", "обеспечительные платежи" и т.д.
Аванс (предоплата) практически во всех случаях подлежит возврату. Лучше прописывать штраф в размере, равном авансу, и право продавца в случае расторжения договора вычесть из суммы аванса, подлежащего возврату, сумму штрафа (итого будет ноль :))
"Аванс (предоплата) практически во всех случаях подлежит возврату."
если в договоре не описано иное :)
неправильный вопрос :)
где написано что в договоре нельзя предусмотреть иного? :)
как я уже упоминал, у нас все что не запрещено, разрешено
Наверное, если ст.1102 притянуть, то можно... К сожалению, только арбитражная практика доступна. интересно по физикам и кв-рам посмотреть...
на основании 1102 можно требовать возврата, если в договоре не сказано ни слова что аванс остается у продавца в случае отказа покупателя от сделки.
но если сам покупатель согласился в договоре что в случае его отказа от сделки аванс остается у продавца, то обогащение становится обоснованным :)
об этом я и написала, что если притянуть 1102, то можно аванс оставить, НАВЕРНОЕ :)
Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 1 февраля 2011 г. N 33-1298/2011
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе.... установила:
Приходько Н.А. обратилась в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Вержиковскому А.С. о взыскании денежных средств <данные изъяты> рублей, судебных издержек в размере <данные изъяты> рублей, ссылаясь в обоснование иска на то обстоятельство, что 21 октября 2008 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, на основании условий которого истица передала ответчику авансовый платеж в размере <данные изъяты> рублей. Основной договор между сторонами заключен не был, предварительный договор купли-продажи был расторгнут 01 апреля 2009 года. В связи с расторжением предварительного договора купли-продажи, истица требовала возврата ранее внесенной суммы по договору.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2010 года с Вержиковского А.С. в пользу Приходько Н.А. взыскана сумма, внесенная по договору в качестве авансового платежа, в размере <данные изъяты> рублей, судебные издержки по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.
В кассационной жалобе Вержиковский А.С. просит отменить решение суда, ссылаясь на нарушение норм процессуального и материального права.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения ответчика, его представителя, представителей истицы, не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Как установлено судом первой инстанции, 21 октября 2008 года между Приходько Н.А. и Вержиковским А.С. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого, ответчик обязался после регистрации права собственности на однокомнатную квартиру с предварительным номером 214 по строительному адресу: <адрес> передать указанную квартиру в собственность истице, истица обязалась передать ответчику <данные изъяты> рублей в качестве аванса до подписания настоящего договора вне стен нотариальной конторы. Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей подлежала передаче не позднее 30 марта 2009 года.
С момента заключения предварительного договора истица имела право свободно находиться в квартире, должна была производить все коммунальные платежи на основании квитанций, осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры.
Срок подписания основного договора был определен не позднее двух месяцев со дня государственной регистрации права собственности продавца.
Согласно п. 6 договора продавец имеет право расторжения договора без возврата уплаченного аванса при нарушении покупателем п. 3 договора об уплате полной суммы по договору в срок до 30 марта 2009 года.
Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей были переданы ответчику в день подписания предварительного договора.
09 июня 2010 года решением Фрунзенского районного суда предварительный договор купли-продажи квартиры расторгнут по инициативе продавца в порядке п. 6 соглашения и ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации с 01 апреля 2009 года.
Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.
В соответствии с ч. 6 ст. 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поскольку к указанному в договоре сроку основной договор не был заключен, требований о его заключении ни одна из сторон не направила, а предварительный договор купли-продажи квартиры расторгнут, учитывая положения ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, денежные средства, внесенные истицей по предварительному договору, подлежат возврату.
Довод кассационной жалобы об отсутствии оснований для возврата истице суммы аванса со ссылкой на п. 6 предварительного договора судебная коллегия находит неправомерным.
Согласно п. 6 предварительного договора купли-продажи квартиры от 21 октября 2008 года первая сторона имеет права расторгнуть настоящий договор, без возврата выплаченного аванса, при нарушении второй стороной пункта 3 настоящего договора.
Согласно п. 3 предварительного договора установлена обязанность истицы передать ответчику сумму в размере <данные изъяты> евро, что эквивалентно <данные изъяты> рублей по курсу ЦБ РФ на день подписания настоящего договора вне стен нотариальной конторы не позднее тридцатого марта 2009 года в установленном законом порядке.
Указанное условие договора противоречит требования гражданского законодательства, правовой природе аванса как предварительного платежа.
Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.
Кроме того, к моменту 30 марта 2009 года право собственности Вержиковского А.С. на квартиру, подлежащую отчуждению в пользу истицы, не возникло, основной договор купли-продажи в силу указанного обстоятельства заключен быть не мог.
Таким образом, основания для перечисления денежной суммы по договору в полном объеме на 30 марта 2009 года отсутствовали.
Денежные средства, перечисленные в качестве аванса, по условиям предварительного договора, подлежат возврату Приходько Н.А. в связи с прекращением обязательств по предварительному договору, ввиду незаключения сторонами основного договора купли-продажи и правовые основания для их удержания у Вержиковского А.С. отсутствуют.
Кроме того, в силу п. 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество, предусмотренное в спорном предварительном договоре денежное обязательство противоречит природе данного договора, условие предварительного договора об оплате ответчиком до заключения основного договора стоимости имущества, являющегося предметом незаключенного основного договора, ничтожно в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в кассационной жалобе, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
1. неграмотно был прописан момент невозврата аванса
2. наверняка не был нарушен п.3 на основании которого продавец мог забрать себе аванс, договор расторгнут по соглашению сторон, в соглашении о расторжении не описано что аванс переходит продавцу в качестве компенсации или штрафа за незаключение договора
3. наверняка грамотная защита истца и неграмотная - ответчика
ну и т.д.
главное что я увидел - нет вины покупателя в том что основной договор не заключен, расторгли предварительный по соглашению в котором не сказано о судьбе аванса
при таких раскладах и я постановил бы вернуть :)
ссылки же суда на якобы правовую природу аванса не подтверждены ничем, нигде аванс не описан, а следовательно подчиняется договорным условиям
Вообще тема этих авансов настолько дискуссионная... Есть мнение, что аванс может быть только по заключенному договору, а по предварительным договорам или в отсутствие договора - нет.
ну это только мнение и оно спорно
договор о намерении совершить сделку в будущем это тоже договор :)
дарю риэлтерам идею - заключайте не авансовые договора, а опционные соглашения
вот именно, что предметом этого договора может быть только обязанность заключить на таких-то условиях такой-то договор. Оплаты в счет еще не заключенного (планируемого) договора быть не может. Конечно, спорно, суды сами себе по тому вопросу противоречат.
Про СОЮ на юрклубе пишут, что суды принимают сторону покупателей, но без ссылок, увы
а какая разница, в принципе, не возвращает авансополучатель аванс как аванс, или как штраф, это уже частности имхо :)
Мои покупатели, например, сейчас продают свою квартиру, когда они ее продадут неизвестно, что мне с них взять задаток и дать им в ПДКП возможность выйти на сделку в течение полугода?
Или задаток, или никаких обязательств и ищите новых покупателей. Успеют эти - купят они. Не успеют - их проблема. Но заморачиваться с ячейкой из-за аванса в 30-50 тысяч точно смысла нет.
При задатке продавец обязан вернуть 2-х кратную сумму при немотивированном отказе от продажи, зачем вам это?
А Вы готовы ждать целых полгода? По-моему, Вы слишком сильно заморачиваетесь проблемами покупателей. Ваша цель - продать побыстрее и подороже, а их цель, наоборот, - купить подешевле беспроблемную квартиру на интересных для них условиях.
Вообще-то судя по Вашим вопросам, которые Вы здесь задаёте, а также по тому, что Вы пишете о требованиях Ваших покупателей, заметно, что и Вы, и они пытаетесь что-то "склеить" самостоятельно, без участия профессионалов. :-) Слепые котята точно также иногда двигаются в сторону молока, но никак к молоку подобраться не могут самостоятельно. :-)
Если они передумают, то 30-50 тысяч роли не сыграют, тем более они их всё равно при желании вернут с вас.
30-50 тысяч будут хоть какой-то компенсацией за дорогу и потраченное время. А продавать квартиру мне не к спеху, других покупателей найду.
Безумная риэлторша покупателей говорит, что у нее был случай, когда они внесли аванс и с концами, а тут у них "такой риск", что они мне деньги дадут, а я вообще в другом городе живу (продаю в Питере, живу в Москве) и вообще их городе, типа, так принято, и все цивильные сделки так проходят.
Я сказала, что раз они хотят аванс в ячейку, то я не поеду на взятие аванса и передала доверенность родственнице на взятие аванса. Они согласились.
Вот теперь думаю, рискую ли я чем-либо. Аванс в пятницу, сделка в среду через неделю.
Ольга, Вы считаете положить аванс в ячейку и расслабиться?
А перед сделкой аванс вытаскивается?
В случае, если я приеду, а они откажутся, как я заберу себе аванс?
ну да, я так и думаю.
Обговорить-то обговорю, но вот, что они там напишут не знаю, т.к. не поеду на взятие аванса. Боюсь, лишь бы чего туда не включили.
Хотя, мне кажется, что я не рискую ничем, кроме потери личного времени, но от этого никто не застрахован((
Еще раз поговорила с риэлтором покупателей.
Она говорит, что агентству вносят аванс под гарантийку, а физ. лицу, тем более собственнику, да еще и москвичу, денег на руки не дадут.
Так они еще и просят ячейку эту напополам оплатить.
Пообщалась с двумя независимыми питерскими риэлторами, они сказали, что это нормальная практика для них вносить аванс в ячейку и все расходы по сделке покупатель и продавец всегда оплачивают пополам!
ну так соглашаться что ли на этот бред?
Другие-то тоже покупатели придут с такими замашками?
Я это и сделала, даже звонила не просто агентам, а знакомым агентам, которым я доверяю более менее. Они сказали, что это нормальная практика.
Я бы на Вашем месте поискала бы для начала хорошего риэлтора в Питере для себя. Чтобы не заморачиваться самой такими вот вопросами. Не понимаю, как можно продавать квартиру в одном регионе, проживать в другом, удалённом от первого регионе, и не нанять местного риэлтора.
А в чем проблема-то?
Сегодня по доверенности они внесут аванс в ячейку родственнице.
Во вторник сделка, приеду на Сапсане утром туда, вечером обратно. Потом деньги вынимать из ячейки, все равно ехать, что в риэлтором, что без.
Питерский риэлтор назвал стоимость своих услуг 300 тыс за полную продажу, 150 тыс - за сопровождение. И это учитывая, что покупатель с живыми деньгами, у меня свободная продажа, все документы для сделки готовы и все выписаны.