Стоимость 3-ки Выхино
Оцените пожалуйста 3-комнатную квартиру: общая 63, жилая 47, кухня 6, лоджия, дом панельный 6/9, ул. Красный Казанец, 3. Из минусов: собственность 2,5 года. Из плюсов: не требует кап ремонта, т.е. коммуникации новые, стеклопакеты, ламинат. Проблема - квартира не продается ни дешево, ни дорого.
Может быть дело в риэлторе?
В декабре не смогли продать за 6.500, сейчас стоит 6.800, смотрят ооочень активно, 5-7 потенциальных покупателей / неделя, соглашаются, накануне сделки просят снизить на 200 тыс..., результата нет. Закрались сомнения в профессиональности риэлтора....
Звонили. На мой взгляд, несет ахинею. Пробовала с ней поговорить на эту тему, ответ: вы же не риэлтор, поэтому ничего не понимаете. Сразу скажу, риэлтора менять не могу. Она представляет интересы одного из собственников.
С покупателем: цена 6,800, смотрите. После просмотра говорит готовы отдать за 6.600, при этом ее никто не просит о снижении. Покупатели говорят, что подумают. Соглашаются. Тогда, следующий этап: нам надо компенсировать налог, это 200, Вы же были готовы купить за 6,800. Естественно, вариации разные, но смысл один.
Мне на вопрос о причине снижения стоимости - говорит про кризис.
ну снизили бы по просьбе покупателей цену на 200 тыс, и состоялась бы сделка, в чем проблема-то?
В этом случае, стоимость нашей квартиры равняется стоимости трешки в Люберцах. Конечно, все продавцы хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле. При этом если бы торг состоялся бы в процессе обсуждения, м.б. и договорились, но накануне сделки... Понимаешь, что опять развод, причем 3 раза подряд на одну и ту же сумму.
Вопрос остается:
1. цена 6,800 - это минимум, и все сделки будут заканчиваться по выше описанному сценарию?
2. Я беру риэлтора, цена поднимается за счет комиссионных риэлтору, и никакой головной боли. Квартира продается дольше. Проф. риэлтор может продать наверное и быстро. Хотя, мое общение с риэлторскими компаниями заканчивалось их категоричным предложением о продаже всей квартиры их компанией. Вроде им не выгодно. Думаю, им не нужна головная боль.... и возможная неопределенность.
3. Выкуп доли у другого собственника: мою они готовы купить за 3.200, мне готовы продать за 3.400 и то нехотя. Официально общаться, т.е. письменно отказываются.
Вопрос: какие еще варианты могут быть?
нет, у нас не коммуналка, отношения собственников нормальные. Все хотят продать. Вопрос о разделении суммы продажи решен: 50/50, проблем нет. Но, за счет работы риэлтора, который представляет интерес второго собственника, квартира не продается. О том, что будет именно этот риэлтор, решил второй собственник, и том что мне нет смысла брать своего риэлтора, также обсуждался. В этом случае, естественно, цена продажи увеличивается. теперь я думаю, что это было моей ошибкой.....
Знаю случаи, когда ведутся параллельно две рекламные кампании по одной и той же квартире разными риэлторами. каждый из которых представляет интересы только одного из собственников этой квартиры. Успешной продаже это, как правило, не мешает. Но нужна ли в каждом конкретном случае именно такая схема - решать собственникам.
Посмотрела платный Виннер - там есть Ваша квартира, но там же выставлены ещё 3 (три) трёхкомнатные квартиры именно на улице Красный Казанец: одна в Вашем же доме на 4-м этаже, а две другие в домах с таким же номером, но в корпусе3 и в корпусе 5. Цена каждой из этих квартир - 6500. Почти уверена, что именно из-за этих аналогичных Вашей квартир, т.е. из-за конкурентов по продаже, и не продаётся Ваша квартира за 6800.
Да, по стоимости Вы правы. Я реально смотрю на вещи, и понимаю, что цена выставленная и цена продажи - это разное. И если в моем доме выставлена квартира за 7600, это не факт, что ее за эти деньги купят. Более того, покупатели, которые смотрят нашу квартиру, смотрят также всех наших конкурентов. Например, рядом с нами продавалась квартира на 300 тыс дешевле, метраж меньше на 4 м, состояние - бомжатник. И эту квартиру не могли продать только по одной причине - там что-то с документами и покупатели отказывались. Поэтому и хочу понимать про стоимость.... Относительно, параллельной рекламы, я не против. Вторая сторона не понимает зачем мне это надо. Они же вроде работают. Только результата нет.
Жаль, я всей ситуации не знаю по Вашей квартире. Часто случается, что одна из сторон заинтересована в продаже или в быстрых сроках продажи больше другой, а вторая сторона при этом имитирует продажу или тянет время для каких-то своих целей.
Если это не Ваш случай, тогда бы я на Вашем месте для начала попробовала договориться с той стороной о небольшом снижении цены для более быстрой продажи, иначе, с учётом Ваших конкурентов по продаже, много шансов, что квартира зависнет. Что касается метража: разве в одном и том же типовом доме могут быть 3-комнатные квартиры с таким разным метражом? Или в Вашем доме секции отличаются друг от друга? Может быть, Вы метраж в рекламе поставили с учётом летних помещений, а Ваши конкуренты - без учёта, поэтому и разница такая в 4 метра вылезла?
По состоянию квартиры: если у Ваших конкурентов по Вашим словам "бомжатник", а у Вас "среднее состояние" (так в Виннере в рекламном объявлении написано), тогда с точки зрения покупателя нет никакой разницы, что покупать: и там, и там в ремонт вложиться придётся одинаково, но если при этом "бомжатник" обойдётся на 200-300 тыс. дешевле, тогда его выгоднее купить получается.
Что касается документов - у Вас ведь тоже не всё в порядке для покупателя, меньше 3 лет в собственности квартира,Вы же наверняка за 1 млн. или чуть дороже готовы квартиру оформлять, чтобы избежать налогов. Именно поэтому Ваш риэлтор так и отвечает по телефону покупателям, как Вы написали: она пытается сделать так, чтобы налоги были оплачены по закону, но за счёт Вашего покупателя. Здесь её не в чем упрекнуть.
Про цену: риэлтор должна была правильно сориентировать по ценам и по имеющимся конкурентам и другого собственника, и Вас. Конечно, цену собственник назначает, но риэлтор даёт собственнику профессиональные рекомендации. Ведь если цена завышена - квартира или зависает, или её снимают с продажи через длительное время, если цену снизить не находят возможности.
Тем не менее количество просмотров Вашей квартиры сейчас таково, что вероятность её авансирования довольно высока.
У Вас случайно не наследственные документы на квартиру? Если наследство, тогда количество лет в собственности считается с даты смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства, имейте ввиду. Может быть, в этом случае у Вас как раз и будет 3 года в собственности квартира, и Ваша проблема с продажей решится в этом случае быстро.
Постараюсь ответить по сути. Я за эти полгода, что продаем, все термины выучила ;-).
У нас заинтересованы обе стороны в быстрой продаже. Поскольку, я проживаю в квартире, может создаться впечатление, я что вроде что-то имитирую. Но у же сейчас в квартире осталось минимум необходимого, основное вывезли. Жить, как музее, невозможно: тапочки, экскурсия по квартире, и тд. Удовольствие ниже среднего. Просмотр может быть практически в любое время. Поэтому и беспокоит такая доооолгая продажа.
Если, договариваемся о снижении цены, то покупатель все-равно должен платить первоначальную цену. Наша скидка идет риэлтору. Проверено. Поэтому смысла нет.
Квартиры в нашем доме разные по метражу.
Ремонт по-любому новый собственник будет делать, но: стеклопакеты, коммуникации в туалете, счетчики, убранные в стену трубы в ванной и тд.... На это не надо тратить силы и деньги. И покупатели, это понимают.
Я в договоре готова показать полную стоимость своей доли, второй собственник хочет показать 500 тыс. Я рассуждала так, официально за миллион купить квартиру менее 3х лет в собственности может только псих... Я бы не купила. Поэтому цена в договоре 4.000 тыс. Иначе совсем не продать. Это еще я думаю моя одна ошибка, так как риэлтор торгуется по компенсации налога для второго собственника. И естественно, это идет мимо договора.
По ценам разговора не получается, так как кризис... я же не риэлтор, следовательно ничего не понимаю. Это цитата.
Относительно, аванса да. С этим проблем нет. Потом сделки не складываются. Уже было 3 попытки.
Документы не наследственные.
Скидка риэлтору, а не покупателю? Ну, если Вы так изначально с риэлтором договорились, тогда это нормально. Но если соглашения такого нет, тогда эта ситуация, мягко говоря, некорректно выглядит со стороны риэлтора. Чаще по комиссии практикуются такие договорённости: или процент от продажи риэлтору, или фиксированная сумма. Но не так, как в Вашей ситуации: чем больше накрутит, тем больше получит. Вот это и есть ещё одна причина, по которой продажа так затягивается.
Странно, почему целых 3 аванса уже было, а сделки так и не было. Или это были 3 попытки проавансировать, до аванса так и не дошло? Вы риэлтору доверенность с правом принятия аванса давали? Или лично авансы принимали и знаете подробности всех трёх несостоявшихся случаев?
Да, до покупателя снижение цены не доходит. У меня соглашения с риэлтором нет. Его и не планировалось заключать, по желанию второго собственника, кстати. Я думаю, что работу риэлтора можно оценить просто непрофессиональной. Она хороший человек наверное, но работа....
Подробности сделок мне бы не хотелось обсуждать "в прямом эфире". Но, одна была с авансом уже полученным, недоработка риэлтора по документам, две другие на стадии получения аванса, когда выяснялось, что их половина больше, чем моя половина ....
И не только две, видела одну квартиру была представлена на всех этажах этого дома разными агенствами (не новостройка)
В том-то и дело, что не две, а три, и все квартиры разные, в разных корпусах.
Ну, про одну из трёх можно предположить, что это и есть квартира автора, что автор или другие собственники когда-то позвонили в Инком для бесплатной консультации, а Инком, записав телефон собственника, эту квартиру нагло выставил в продажу по более низкой цене, но на всякий случай другой этаж записал (чтобы собственник, читая рекламу, не подумал, будто это его квартира), для того, чтобы, во-первых, найдя потенциальных покупателей, "зацепить" автора на договор с Инкомом, к примеру, а во-вторых, чтобы собственник, видя, что в его доме есть конкурент, быстрее цену опустил.
Но вот как быть с другими двумя квартирами - они ведь не через Инком продаются, да и выставлены в соседних корпусах, а не в этом же доме. Да, чуть не забыла: там в примечаниях к обеим этим квартирам написано "торг", а в примечании к квартире атора этого нет.
К тому же там есть ещё одна трёшка на этой же улице вообще за 6 300, но я про неё писать не стала выше, потому что она маленькая совсем (51 кв.м.) + расположена не рядом с домом автора, а в доме 19 корп.1.
Ну и на соседних улицах я тоже пока не смотрела, почём конкуренты автора продают свои квартиры. Там наверняка тоже есть трёшки по аналогичным ценам.
У нас корп 2, я информацию по адресу нигде не давала, телефоны свои не оставляла, бесплатную консультацию не брала. Но сама видела, что наша квартира висела на сайтах по цене на 700 тыс дороже. Вернее мои соседи увидели на нескольких сайтах и сказали. Одна из несостоявшихся сделок была, оооочень длинная цепочка, там был инком, так они звонили по моим соседям, узнавали про меня.... оказывается у них такая практика... сначала разозлилась, а потом .... Соседи, короче, оказались на высоте... (. Ну в общем Инком сделал рекламу.
На самом деле, и вопрос: квартира нормальная, цена тоже вроде, покупатели есть - сделки нет.
Вопрос: 2 риэлтора, параллельная реклама - какой результат? Между собой договорятся? Были ли у кого случаи когда не смогли договориться, и почему?
Нормальные риэлторы, как правило, договариваются между собой в интересах дела: ведь есть общая цель у обоих. Но были и случаи, когда договориться по каким-то причинам не удавалось. Все люди (и собственники, и риэлторы) разные, ситуации у людей тоже разные, бывает, что цели и интересы у разных собственников одной и той же продаваемой квартиры существенно различаются. Главная причина невозможности договориться - человеческий фактор. Иногда эту причину преодолеть можно сразу или со временем, а иногда нет.
Если действительно считаете, что так будет лучше, тогда Ваша новая "головная боль" - это правильный выбор такого профи. Если ошибётесь - будут и другие "головные боли", а если нет - тогда сможете спокойно всё решить.